Δικηγόρος Πολυκατοικίας (κοινόχρηστα, parking, επισκευές, διαχείριση, αυτονόμηση θέρμανσης, παραβάσεις Κανονισμού και αυθαιρεσίες κλπ)
Τι σημαίνει Οριζόντια Ιδιοκτησία και τι διαφωνίες προκύπτουν;
Στην έννοια της Οροφοκτησίας υπάγονται οι περιπτώσεις εκείνες που αφορούν τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών διαμερισμάτων ή ορόφων, οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών. Όταν δηλαδή συστήνεται χωριστή κυριότητα σε αυτά και παρεπομένως αναγκαστική συγκυριότητα κατ΄ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους χρήση. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συν-ιδιοκτητών αυτών πολλές φορές συγκρούονται ή παραβιάζονται, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται αρχικά εντάσεις και διαξιφισμοί και εν συνεχεία μπορεί να καταλήξουν σε πολυετή και ίσως εξοντωτική δικαστική διαμάχη. Τα ζητήματα δηλαδή που συχνά ανακύπτουν και έχει αντιμετωπίσει το γραφείο μας αφορούν ενδεικτικά την διαφωνία στον τρόπο χρήσης των κοινόχρηστων τμημάτων ενός ακινήτου, την τυχόν εκμετάλλευσή τους, τα έξοδα ή τον τρόπο συντήρησης τους, την αξιοποίησή τους, εκ περιτροπής ή από κοινού, την εγκατάσταση μηχανισμών ή μηχανημάτων (π.χ. ανελκυστήρα, λεβητοστάσιο, φυσικό αέριο) κλπ. Ζητήματα στην κοινόχρηστη ταράτσα, για την ελεύθερη πρόσβαση σ΄ αυτήν, για τους ηλιακούς θερμοσίφωνες ή τις κεραίες κλπ. Ζητήματα στην πιλοτή της πολυκατοικίας, την χρήση της και τους χώρους στάθμευσης ή τους κήπους. Επίσης, για την εξωτερική όψη του κτιρίου, τον χρωματισμό, τις τέντες, τις πινακίδες ή φωτεινές επιγραφές κλπ. Για προκληθείσες ζημιές στα κοινόχρηστα αυτά τμήματα ενός ακινήτου, μέτρα αντιμετώπισης των ζημιών ή προστασίας τους από μελλοντικές ζημιές, ζητήματα δυσλειτουργίας και αδυναμίας λήψης αποφάσεων, απουσία ή αδυναμία εκλογής διαχειριστή, λήψη μέτρων με δικαστική απόφαση, κατάρτιση Κανονισμού Σχέσεως Συνιδιοκτητών από την πλειοψηφία με δικαστική απόφαση κλπ.
Τι είναι το Γειτονικό Δίκαιο και με ποιές διαφορές ασχολείται;
Στο Γειτονικό δε Δίκαιο εντάσσονται οι διαφορές που προκύπτουν μεταξύ των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων και στην πράξη πρόκειται για νόμιμους περιορισμούς που επιβάλλονται από διατάξεις του ιδιωτικού ή του δημοσίου δικαίου εις βάρος του κυρίου ενός ακινήτου, περιορίζοντας εν μέρει την εξουσία του σε αυτό. Χαρακτηριστικές και συνήθεις περιπτώσεις, πολλές εκ των οποίων έχει αντιμετωπίσει το γραφείο μας, είναι οι διαταράξεις από εκπομπές (π.χ. δονήσεις ή θόρυβος από την λειτουργία μηχανημάτων, θόρυβος από τακτικές συναθροίσεις ατόμων, εκπομπές θερμότητας, αερίων, καπνού, έντονων και δυσωδών οσμών, ηλεκτρικής ή μαγνητικής ενέργειας ή κυμάτων κλπ), επιβλαβείς εγκαταστάσεις, κίνδυνος πτώσης οικοδομής, ανόρυξη κοντά στα θεμέλια του γείτονα, μερική ανοικοδόμηση σε γειτονικό ακίνητο, υποχρέωση παροχής διόδου, ανοχή επισκευών, οροσήμανση και κανονισμός ορίων, υποχρεώσεις από την ροή των νερών, διέλευση σωληνώσεων από ξένο ακίνητο κλπ.
Πως αντιμετωπίζει ο Διαχειριστής Πολυκατοικίας τις καθυστερημένες Οφειλές σε Κοινόχρηστα;
Τα τελευταία χρόνια έχει παρατηρηθεί σημαντική αύξηση των υποθέσεων που αφορούν την καθυστέρηση ή άρνηση καταβολής από τους ιδιοκτήτες των αναλογούντων χρηματικών ποσών επι των κοινοχρήστων δαπανών των διαμερισμάτων, γραφείων ή καταστημάτων τους που βρίσκονται σε πολυκατοικίες, εμπορικά κέντρα ή συγκροτήματα κατοικιών ή καταστημάτων.
Το γραφείο μας έχει επανειλημμένως ασχοληθεί με υποθέσεις που έχουν σχέση με οφειλές κοινοχρήστων δαπανών, αλλά και με κάθε είδους διαφορά και διαφωνία μεταξύ του διαχειριστή και κάποιου ή κάποιων εκ των ιδιοκτητών. Πελάτες μας είναι αφενός πολυκατοικίες και ο εκάστοτε διαχειριστής της, αφετέρου ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, γραφείων, παρκινγκ ή καταστημάτων.
Γνωρίζουμε δηλαδή πολύ καλά αφενός από την πλευρά της ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ τις προϋποθέσεις και τους τρόπους διεκδίκησης των οφειλομένων προς την διαχείριση της πολυκατοικίας για κοινόχρηστες δαπάνες, ενεργώντας άμεσα και διακριτικά, με ενημέρωση και συνεννόηση με τον οφειλέτη και επιχειρώντας αρχικά κάθε δυνατή εξώδικη συμφωνία ή διακανονισμό με αυτόν και όταν αυτό καταστεί αδύνατον προβαίνουμε στις αναγκαίες νομικές ενέργειες και την δικαστική διεκδίκηση των οφειλομένων. Από την άλλη πλευρά, εκπροσωπώντας, ως πελάτη μας, κάποιον ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ διαμερίσματος ή καταστήματος, διατυπώνουμε με κάθε δυνατό τρόπο προς την διαχείριση, τα παράπονα, τις αμφισβητήσεις και αντιρρήσεις μας, με βάση τον νόμο, την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας και τον Κανονισμό, αντικρούοντας τις αυθαίρετες ή και παράνομες χρεώσεις εις βάρος του και εις βάρος του ακινήτου του και εκπροσωπώντας τον, αν χρειαστεί, σε κάθε σχετική δικαστική διένεξη με την διαχείριση.
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία – Διαφορές Συνιδιοκτητών
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία χωρίς Κανονισμό
- Δες και άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες και άρθρο Επαγγελματική – Εμπορική Μίσθωση
- Δες και άρθρο Πώληση Ακινήτου
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΔΙΚΗΓΟΡΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
1. Τι διαφορές προκύπτουν συνήθως μεταξύ συνιδιοκτητών πολυκατοικίας;
Οι πιο συχνές διαφορές αφορούν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων (πιλοτή, ταράτσα, ακάλυπτος), την κατανομή κοινοχρήστων δαπανών, την αυτονόμηση θέρμανσης και τη σύνδεση φυσικού αερίου, τις παράνομες θέσεις στάθμευσης, τις αλλαγές χρήσης ορόφων (π.χ. μετατροπή σε βραχυχρόνια μίσθωση), τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες και την κατάληψη κοινόχρηστων τμημάτων.
Παράλληλα, ανακύπτουν ζητήματα γειτονικού δικαίου, όπως οχλήσεις από θόρυβο, οσμές, υγρασίες ή ζημιές που προκαλούνται από διαμέρισμα σε άλλο. Όταν οι αντιπαραθέσεις δεν λύνονται με συναινετικό τρόπο, η νομική οδός είναι αναγκαία για την προστασία της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
2. Τι μπορώ να κάνω αν συνιδιοκτήτης παραβιάζει τον Κανονισμό;
Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή για παύση της προσβολής και επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, καθώς και αποζημίωση για ζημίες ή ηθική βλάβη. Σε επείγουσες περιπτώσεις (π.χ. έντονη όχληση, καταπάτηση κοινοχρήστου, παράνομη κατασκευή) υποβάλλεται αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για άμεση προσωρινή προστασία.
Όταν πρόκειται για πολεοδομική αυθαιρεσία, παράλληλα με τη δικαστική οδό υποβάλλεται καταγγελία στην αρμόδια Πολεοδομία. Αν ο Κανονισμός παραβιάζεται με αλλαγή χρήσης (π.χ. κατοικία σε γραφείο ή κατάστημα), τα δικαστήρια έχουν επανειλημμένα διατάξει την παύση της απαγορευμένης χρήσης.
3. Πώς εισπράττει ο διαχειριστής τα οφειλόμενα κοινόχρηστα;
Πριν τη δικαστική οδό, ο διαχειριστής αποστέλλει εξώδικη όχληση και επιδιώκει διακανονισμό. Αν ο οφειλέτης συνεχίσει να αρνείται, υποβάλλεται αίτηση έκδοσης διαταγής πληρωμής στο Μονομελές Πρωτοδικείο, με βάση τα νομίμως εγκεκριμένα πινάκια κοινοχρήστων και τη σχετική απόφαση της γενικής συνέλευσης.
Η διαταγή πληρωμής επιδίδεται στον οφειλέτη και αν δεν ασκηθεί ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών, γίνεται οριστική και εκτελεστή. Ακολουθεί κατάσχεση του διαμερίσματος ή τραπεζικών λογαριασμών. Σε αμφισβητούμενες περιπτώσεις (π.χ. λανθασμένη χιλιοστική κατανομή) προτιμάται τακτική αγωγή.
4. Σε πόσο χρόνο επιλύεται μια διαφορά πολυκατοικίας;
Η διαταγή πληρωμής για κοινόχρηστα εκδίδεται συνήθως σε 1-3 μήνες από την κατάθεση της αίτησης. Τα ασφαλιστικά μέτρα για επείγουσες παραβάσεις του Κανονισμού εκδικάζονται σε 2-6 μήνες, με δυνατότητα προσωρινής διαταγής αυθημερόν. Η τακτική αγωγή για ουσιαστικές διαφορές διαρκεί συνήθως 1,5 με 3 χρόνια στον πρώτο βαθμό.
Σε περιπτώσεις πολεοδομικών αυθαιρεσιών, η διοικητική διαδικασία προχωρά παράλληλα με την πολιτική και μπορεί να επιφέρει γρηγορότερα αποτελέσματα μέσω διαπίστωσης παράβασης και επιβολής προστίμου ή κατεδάφισης.
5. Τι έγγραφα χρειάζομαι για τη νομική διεκδίκηση;
Απαραίτητα είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο Κανονισμός της πολυκατοικίας με τα χιλιοστά συμμετοχής, τα πρακτικά γενικών συνελεύσεων και η απόφαση εκλογής διαχειριστή. Για οφειλές κοινοχρήστων χρειάζονται τα μηνιαία πινάκια, τα παραστατικά δαπανών και αποδείξεις όχλησης του οφειλέτη.
Για παραβάσεις και αυθαιρεσίες είναι χρήσιμες φωτογραφίες, βίντεο, βεβαιώσεις μηχανικού, πραγματογνωμοσύνες και πιθανές μαρτυρικές καταθέσεις άλλων ενοίκων. Σε ζητήματα ζημιών απαιτούνται αναλυτικά τιμολόγια αποκατάστασης και τεχνική έκθεση για την αιτία της βλάβης.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε υποθέσεις πολυκατοικίας;
Το γραφείο μας ελέγχει τη νομιμότητα του Κανονισμού και των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης, χειρίζεται την εξώδικη επικοινωνία με αντιδίκους ή τη διαχείριση και επιδιώκει συμβιβαστικές λύσεις πριν την αντιδικία. Όταν ο συμβιβασμός είναι ανέφικτος, εκπροσωπούμε τον πελάτη σε διαταγές πληρωμής, ασφαλιστικά μέτρα, αγωγές και ανακοπές.
Σε σύνθετες περιπτώσεις (πολεοδομικές αυθαιρεσίες, αλλαγές χρήσης, αυτονόμηση θέρμανσης, ζημιές από διαρροές) συνεργαζόμαστε με έμπειρους μηχανικούς για τεκμηριωμένη πραγματογνωμοσύνη. Στόχος μας είναι η αποτελεσματική προστασία της ιδιοκτησίας και η αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας της πολυκατοικίας με το χαμηλότερο δυνατό κόστος.