ΑΓΩΓΗ ΔΙΟΡΙΣΜΟΥ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ – ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΣΥΝΑΙΝΕΣΗΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΣΕ ΠΡΟΣΩΠΟ ΚΟΙΝΗΣ ΕΠΙΛΟΓΗΣ – ΛΗΞΗ ΘΗΤΕΙΑΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟΥ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΚΑΙ ΣΥΣΣΩΡΕΥΣΗ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ – ΚΑΘΗΚΟΝΤΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΘΗΤΕΙΑΣ ΤΟΥ – ΕΝΝΟΜΕΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ. – Ενόψει της αδυναμίας εκλογής διαχειριστή, η άνω πολυκατοικία δεν μπορεί να διοικηθεί, ούτε να γίνουν όλες εκείνες οι αναγκαίες ενέργειες, που προβλέπονται στον κανονισμό της οικοδομής και συνακόλουθα, δεν μπορούν να επιλυθούν με συμφωνία των συνιδιοκτητών τα εκάστοτε αναφυόμενα ζητήματα της πολυκατοικίας, που αναφέρονται στη συντήρηση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών και στην κατανομή των βαρών και δαπανών για κάθε συνιδιοκτήτη – Αποδείχθηκε ότι συντρέχει σπουδαίος λόγος και υπάρχει ανάγκη, για τον διορισμό από το Δικαστήριο διαχειριστή της πολυκατοικίας, που θα είναι άμισθος και θα ασκεί τα καθήκοντα αυτά, σύμφωνα με τις προβλέψεις του υπάρχοντος κανονισμού και του νόμου – Δεκτή η αγωγή – (άρθρ. 4 ν. 3741/1929, 790 ΑΚ).
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΩΝ: 1) …….. 2) ……. και 3) ………. οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιό της Δικηγόρο Ιωάννη Τραπάκογλου (με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ: 1) …….., 2) ……… 3) ……….4) ……….., 5) ……….., 6) …………, 7) …………8) ………..και 10) ……….., οι οποίοι άπαντες εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσιά τους Δικηγόρο Ασημίνα Κουλουριώτη (με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.).
Οι εφεσίβλητοι άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 4.1.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………/2022) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 3547/2022 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου οι εναγόμενοι και ήδη εκκαλούντες με την από 27.12.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ ……./2022-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ ……../2023) έφεσή τους, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, οι οποίοι παραστάθηκαν με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξαν τις απόψεις τους με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η από 27-12- 2022 (με αριθμ. κατάθ. ………./2022) έφεση των εναγομένων, ήδη εκκαλούντων, που στρέφεται κατά της υπ’ αριθμ. 3547/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την προβλεπόμενη στο άρθρο 614 παρ. 1 ΚΠολΔ ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών. Η ανωτέρω έφεση έχει ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 499, 511, 513 παρ. 1 β, 516 παρ. 1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ), αρμοδίως δε, φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ), ενώ έχει κατατεθεί το απαιτούμενο για την άσκησή της παράβολο, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, η έφεση αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Στην από 4-1-2022 (υπ’ αριθμ. κατάθ. …………/21-1-2022) αγωγή τους ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, οι ενάγοντες, ήδη εφεσίβλητοι, ιστορούσαν ότι οι ίδιοι και οι εναγόμενοι τυγχάνουν κύριοι, νομείς και κάτοχοι των αναφερόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών της ευρισκόμενης στον Δήμο Πειραιά, επί της διασταυρώσεως των ………… και ………… πολυκατοικίας, που υπάγεται στον ν. 3741/1929. Ότι, στον νόμιμα μεταγεγραμμένο κανονισμό, που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, τη διοίκηση και διαχείριση της ως άνω πολυκατοικίας, ορίζεται ότι διαχειριστής της εκλέγεται από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τις ειδικότερες διαδικαστικές προβλέψεις του, ιδιοκτήτης ή και τρίτο πρόσωπο μη ιδιοκτήτης, που διαμένει στην οικοδομή. Ότι, από το έτος 2012, οπότε και έληξε η θητεία της πρώτης των εναγομένων, έπαυσε να υπάρχει διαχειριστής στην εν λόγω πολυκατοικία, ενώ η ανωτέρω έπαυσε έκτοτε να μεριμνά για τη συντήρηση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής και την κατανομή των βαρών και δαπανών για κάθε συνιδιοκτήτη.
Ότι, παρά τις προσπάθειες τους, για εξεύρεση μιας κοινά αποδεκτής λύσης στο πρόβλημα της διαχείρισης, από τότε δεν κατέστη δυνατό να επιτευχθεί ο διορισμός νέου διαχειριστή, διότι οι εναγόμενοι, οι οποίοι εκπροσωπούν τα 510/1000 των γενικών ψήφων και τα 514/1000 των ειδικών ψήφων, στις γενικές συνελεύσεις αρνούνται να συναινέσουν σε οποιαδήποτε πρόταση της μειοψηφίας για διορισμό διαχειριστή, οπότε, χωρίς τη δική τους συναίνεση δεν είναι δυνατό να ληφθεί οιαδήποτε απόφαση διορισμού. Ότι, εξαιτίας αυτού, επήλθε πλήρης εγκατάλειψη της πολυκατοικίας και σώρευση σοβαρών προβλημάτων στη λειτουργία της.
Ενόψει αυτών, ζητούσαν με την αγωγή τους τον διορισμό διαχειριστή από το Δικαστήριο. Συγκεκριμένα, ζητούσαν να διοριστεί διαχειριστής ο πατέρας του πρώτου των εναγόντων, ………………….., κληρικός, ο οποίος αν και μη ιδιοκτήτης ο ίδιος, διαμένει περί τις δέκα ημέρες κάθε μήνα στο διαμέρισμα του γιου του και δύναται να ασκήσει με επάρκεια τα εν λόγω καθήκοντα. Επικουρικά δε, ζητούσαν την ανάθεση της διαχείρισης της ως άνω πολυκατοικίας σε εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων, για όσο χρόνο δεν υπάρχει προσηκόντως εκλεγμένος διαχειριστής, προκειμένου να εκτελέσει κάθε πράξη διοίκησης και διαχείρισης της συνιδιοκτησίας. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την προσβαλλόμενη απόφαση, αφού απέρριψε ως απαράδεκτη την επικουρική βάση της αγωγής, δέχθηκε την κύρια βάση της, ορίζοντας τον προτεινόμενο από τους ενάγοντες ………………, κληρικό, διαχειριστή της πολυκατοικίας χωρίς αμοιβή. Κατά της απόφασης αυτής και, ειδικότερα, ως προς το μέρος της, με το οποίο έγινε δεκτή η κύρια βάση της αγωγής, παραπονούνται οι εκκαλούντες, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Ζητούν δε να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και, ακολούθως, να απορριφθεί η αγωγή τους.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 και 2 του ν. 3741/1929, περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή συναίνεση πάντων, να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία, που μπορεί να μεταβληθεί αναλόγως της σοβαρότητας των αποφάσεων, που θα ληφθούν, το δικαίωμα να λαμβάνει, προς το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση, σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του κοινού ακινήτου.
Οι συνιδιοκτήτες μπορούν, σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού, να ορίσουν, με παμψηφία, ένα διαχειριστή και να παρέχουν σ’ αυτόν τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα διαχείρισης, μεταξύ των οποίων συμπεριλαμβάνονται εκείνα για την εκτέλεση των εργασιών συντήρησης, κατανομής των δαπανών και των βαρών, καθώς και της παράστασης στο όνομά του στο δικαστήριο, είτε ως εναγομένου, είτε ως ενάγοντος. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες και με τον κανονισμό της πολυκατοικίας (που καταρτίζεται με κοινή συναίνεση) δύνανται, είτε απευθείας να διορίσουν διαχειριστή, παρέχοντας σ’ αυτόν τις ως άνω εξουσίες και ειδικότερα το δικαίωμα να ενάγει και ενάγεται, για τις διενέξεις που θα ανακύψουν από την διαχείριση της πολυκατοικίας, μετά τρίτων ή και συνιδιοκτητών, είτε να αναθέσουν τον διορισμό αυτό και την παροχή των εν λόγω εξουσιών σε ορισμένη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Εξάλλου, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι η έκταση των εξουσιών του διαχειριστή, ως εντολοδόχου των ιδιοκτητών, καθορίζεται με την πράξη του διορισμού του ή και με τον κανονισμό (βλ. ΑΠ 532/2019, ΑΠ 1557/1981 ΝΟΜΟΣ).
Ο ως άνω νόμος 3741/1929 δεν προέβλεπε για το ενδεχόμενο αδυναμίας διορισμού διαχειριστή από τους συνιδιοκτήτες. Στην περίπτωση αυτή, με την οποία και εξομοιώνεται εκείνη, κατά την οποία δεν ρυθμίζεται στον υφιστάμενο κανονισμό το θέμα διορισμού διαχειριστή, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών ρυθμίζονται από το άρθρο 790 ΑΚ, με βάση το οποίο μπορεί να γίνει διορισμός διαχειριστή από το δικαστήριο. Η εξουσία του διαχειριστή, καθοριζόμενη στην απόφαση από την ανάγκη λειτουργίας της οροφοκτησίας, περιλαμβάνει κάθε πράξη διοίκησης και διαχείρισης των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, που τείνει στην προς το συμφέρον των συνιδιοκτητών χρησιμοποίησή τους (βλ. ΕφΑΘ 5095/2011, ΕφΑΘ 3236/2004, ΕφΑΘ 580/2004, ΝΟΜΟΣ).
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης και της χωρίς όρκο εξέτασης του διαδίκου και δεύτερου των εκκαλούντων- εναγομένων, στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την προσβαλλόμενη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, καθώς επίσης και όλων των εγγράφων, που οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν νομίμως, είτε για να ληφθούν υπόψη ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα είτε για να χρησιμεύσουν ως δικαστικά τεκμήρια, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:
Οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στον Πειραιά, στο υπ’ αριθμ. …….. οικοδομικό τετράγωνο, επί της διασταυρώσεως των οδών ……….., ήδη μετονομασθείσας σε …………. και ………… Ειδικότερα, οι εφεσίβλητοι είναι κύριοι των παρακάτω οριζοντίων ιδιοκτησιών : 1) ο πρώτος σε ποσοστό 100% της υπό στοιχ. Β-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ……., 2) ο δεύτερος και τρίτος σε ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας της με στοιχείο Β-2 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ……., 3) η τέταρτη, ο πέμπτος και ο έκτος, κατά τα 3/8, 2/8 και 2/8 αντίστοιχα της με στοιχεία Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ………, 4) ο έβδομος σε ποσοστό 100% της με στοιχείο Δ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ……………. 5) ο έβδομος σε ποσοστό 100% της με στοιχείο Δ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ …………., 5) ο όγδοος κατά ψιλή κυριότητα και η ένατη κατ’ επικαρπία της με στοιχείο Δ-2 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ………… και 6) ο δέκατος σε ποσοστό 100% της με στοιχείο Ε-2 οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) με ΚΑΕΚ ………… Εξάλλου, οι εκκαλούντες είναι κύριοι: α) η πρώτη εξ αυτών σε ποσοστό 100% των Α1, Α2, ΣΤ1, ΣΤ2 οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων), με ΚΑΕΚ ………, ……., ……………, ………. αντίστοιχα, καθώς και των Ι-Γ, Υ-Γ οριζόντιων ιδιοκτησιών (καταστήματος και αποθήκης), με ΚΑΕΚ ……….., ……….. αντίστοιχα, β) Ο δεύτερος εξ αυτών των οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων): Γ2 κατά ποσοστό 100%, Ζ-1 κατά ποσοστό 50% και Ε-1 κατά ποσοστό 75% εξ αδιαιρέτου, με ΚΑΕΚ ………… ………, ………… αντίστοιχα, των οριζόντιων ιδιοκτησιών (καταστήματος και αποθήκης): Ι-Β, Υ-Β, κατά ποσοστό 100%, με ΚΑΕΚ …………, …………. καθώς και της υπό στοιχείο Δώμα – ένα οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου, με ΚΑΕΚ ……….. γ) Ο τρίτος εξ αυτών των οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων): Ζ-1 κατά ποσοστό 50% και Ε-1 κατά ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου, με ΚΑΕΚ …………, ……….., αντίστοιχα καθώς και της υπό στοιχείο Δώμα – ένα οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου, με ΚΑΕΚ ………… Η εν λόγω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 δυνάμει της υπ’ αριθμ. ………/27-2-1978 πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Αθηνών ………., που μεταγράφηκε νόμιμα στον τόμο … και τον αριθμό …. του Κτηματολογικού Γραφείου Πειραιά, όπως αυτή τροποποιήθηκε διά των νομίμως μεταγεγραμμένων υπ’ αριθμ. ../79, …/79 και …/80 συμβολαιογραφικών πράξεων του ίδιου ως άνω συμβολαιογράφου.
Στον ανωτέρω κανονισμό και, ειδικότερα, στο άρθρο 43 αυτού ορίζονται τα σχετικά με την εκλογή του διαχειριστή, ο οποίος είναι άμισθος, εκλέγεται με θητεία ενός έτους από την τακτική ή την έκτακτη γενική συνέλευση και μπορεί να είναι ιδιοκτήτης ή τρίτο πρόσωπο μη ιδιοκτήτης, που κατοικεί στην πολυκατοικία. Στον εκλεγόμενο δε από τη γενική συνέλευση διαχειριστή απονέμονται τα καθοριζόμενα στον κανονισμό δικαιώματα. Εξάλλου, από τη συνδυαστική εφαρμογή των άρθρων 38 και 41 του ως άνω κανονισμού, προκύπτει ότι η γενική συνέλευση συνεδριάζει και αποφασίζει εγκύρως με απλή πλειοψηφία των παρουσών ψήφων, εκτός αν ο νόμος ή ο κανονισμός απαιτούν εξαιρετική πλειοψηφία. Σε απαρτία βρίσκεται η γενική συνέλευση εφόσον παρίστανται και εκπροσωπούνται τα 75% των ψήφων. Εάν δεν υπάρξει απαρτία κατά την πρώτη συνεδρίαση, συνέρχεται επαναληπτική συνέλευση, οπότε, για να αποφασίσει εγκύρως αρκεί να παρίστανται και να εκπροσωπούνται τα 60% των ψήφων. Σε περίπτωση μη επίτευξης απαρτίας κατά την επαναληπτική συνεδρίαση, συνέρχεται η συνέλευση σε τρίτη συνεδρίαση, η οποία λαμβάνει εγκύρως αποφάσεις όσοι και αν παρίστανται σε αυτήν.
Τα ανωτέρω ισχύουν και για την εκλογή του διαχειριστή της οικοδομής, καθόσον δεν ορίστηκε στον κανονισμό ειδικότερη πλειοψηφία κατά τη σχετική γενική συνέλευση. Στις 31-12-2012 έληξε η θητεία της πρώτης των εκκαλούντων ως διαχειρίστριας, οπότε η τελευταία, ενόψει έντονων προστριβών μεταξύ των συνιδιοκτητών, αλλά και της συσσώρευσης σημαντικών οφειλών της πολυκατοικίας, έπαυσε να μεριμνά για την εύρυθμη λειτουργία της. Η πολυκατοικία έκτοτε δεν έχει νόμιμα εκλεγμένο διαχειριστή, δεν υπήρξε φροντίδα και καθαριότητα για τα κοινόχρηστα μέρη της και, ως εκ τούτου, περιήλθε σε άθλια κατάσταση. Ειδικότερα, η παροχή του κοινόχρηστου ηλεκτρικού ρεύματος διακόπηκε, με συνέπεια να μην ηλεκτροδοτούνται το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο και οι λοιποί κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής, κυρίως όμως, να διακοπεί η λειτουργία του κοινόχρηστου ανελκυστήρα, μολονότι στους ορόφους της οικοδομής διαμένουν και ηλικιωμένοι, οι οποίοι, είτε αδυνατούν, είτε δυσχερέστατα μπορούν να ανεβαίνουν από το κλιμακοστάσιο στις οικίες τους. Επίσης, λόγω σοβαρών φθορών, υπάρχει ανάγκη επισκευής ή και αντικατάστασης της θύρας εισόδου της οικοδομής και επισκευής της αποχέτευσης.
Πέραν των άλλων, η ανωτέρω κατάσταση εγκυμονεί κινδύνους για τους ενοίκους, αλλά και για τους τρίτους, που επισκέπτονται την πολυκατοικία, σχετικά με την ασφάλειά τους, ειδικά κατά τις νυχτερινές ώρες. Ο πρώτος των εφεσιβλήτων, κάτοικος …., κληρικός και πρωτοσύγγελος της Ιεράς Μητρόπολης …., απέκτησε την Β-1 οριζόντια ιδιοκτησία του δυνάμει του …/30-7-2021 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών …….., που μεταγράφηκε νόμιμα. Έκτοτε, καταβλήθηκαν με πρωτοβουλία του προσπάθειες εξεύρεσης μιας κοινά αποδεκτής λύσης. Ειδικότερα, στις 22-9- 2021 συγκλήθηκε γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών με θέμα ημερήσιας διάταξης την εκλογή διαχειριστή και την εξόφληση παλαιότερων οφειλών. Παρά την ύπαρξη απαρτίας, λόγω των χρόνιων κακών σχέσεων και της δυσπιστίας μεταξύ των συνιδιοκτητών, δεν κατέστη δυνατή η λήψη απόφασης για διορισμό διαχειριστή, ενόψει ιδίως της αρνητικής θέσης των εκκαλούντων, που έχουν την πλειοψηφία των ψήφων, δεδομένου ότι εκπροσωπούν τις 510 από τις 839 γενικές ψήφους. Συγκεκριμένα, ο πρώτος των εφεσιβλήτων πρότεινε να διοριστεί διαχειριστής ο πατέρας του, …………., κληρικός και γενικός Αρχιερατικός επίτροπος στην Ιερά Μητρόπολη …….., καθόσον, λόγω της διοικητικής του εμπειρίας, έχει όλα τα εχέγγυα να ασκήσει τα καθήκοντα του διαχειριστή, κατοικεί δε για δέκα (10) ημέρες κάθε μήνα στην πολυκατοικία και, επιπλέον, λόγω της ιδιότητάς του, θα μπορούσε να επιτύχει την ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας και την αποφυγή προστριβών μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Εναλλακτικά δε, πρότεινε την ανάθεση της διαχείρισης σε εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων. Όμως, οι εκκαλούντες καταψήφισαν τόσο την κύρια, όσο και την εναλλακτική πρόταση της μειοψηφίας, ενώ δεν αντιπρότειναν κάποιο άλλο πρόσωπο για να εκλεγεί ως διαχειριστής. Ενόψει της αδυναμίας εκλογής διαχειριστή, η άνω πολυκατοικία δεν μπορεί να διοικηθεί, ούτε να γίνουν όλες εκείνες οι αναγκαίες ενέργειες, που προβλέπονται στον κανονισμό της οικοδομής και στο άρθρο 4 παρ. 2 του ν. 3741/1929. Συνακόλουθα, δεν μπορούν να επιλυθούν με συμφωνία των συνιδιοκτητών τα εκάστοτε αναφυόμενα ζητήματα της πολυκατοικίας, που αναφέρονται στη συντήρηση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών και στην κατανομή των βαρών και δαπανών για κάθε συνιδιοκτήτη.
Επιπλέον, εκκρεμεί το ζήτημα της κεντρικής θύρας εισόδου της πολυκατοικίας, η οποία, λόγω της παλαιότητάς της, έχει υποστεί βλάβες και πρέπει να επισκευασθεί ή και να αντικατασταθεί, προσθέτως δε, είναι αναγκαία και η επισκευή της αποχέτευσης της πολυκατοικίας. Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά, αποδείχθηκε ότι συντρέχει σπουδαίος λόγος και υπάρχει ανάγκη, κατ’ άρθρο 790 ΑΚ, για τον διορισμό από το Δικαστήριο διαχειριστή της πολυκατοικίας, που θα είναι άμισθος και θα ασκεί τα καθήκοντα αυτά, σύμφωνα με τις προβλέψεις του υπάρχοντος κανονισμού και του νόμου. Ενόψει δε των τεταμένων σχέσεων μεταξύ των διαδίκων, κρίνεται ότι, ο προσφορότερος τρόπος για την εξυπηρέτηση του συμφέροντος όλων των συνιδιοκτητών, είναι ο διορισμός ως διαχειριστή τρίτου προσώπου, το οποίο θα επιτύχει την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας. Κατάλληλο πρόσωπο για τη θέση αυτή κρίνεται ο ως άνω προτεινόμενος από τους εφεσιβλήτους, …………, κληρικός, ο οποίος παρέχει τα εχέγγυα ότι θα ασκήσει με επιμέλεια τα καθήκοντά του, όπως αυτά ορίζονται στα άρθρα 44 και επόμενα του κανονισμού της πολυκατοικίας και στον νόμο, επιπλέον δε, θα φροντίσει για την επισκευή ή αντικατάσταση της κεντρικής θύρας εισόδου και την επισκευή της κοινόχρηστης αποχέτευσης.
Όπως αποδείχθηκε, ο ανωτέρω, υπηρετεί μεν ως κληρικός στην ….., πλην όμως, έχει ως δευτερεύουσα κατοικία το διαμέρισμα του γιου του …………… (πρώτου των εφεσιβλήτων), στην ως άνω πολυκατοικία, όπου κατοικεί περί τις δέκα (10) ημέρες κάθε μήνα, χρονικό διάστημα επαρκές για τη διεκπεραίωση των καθηκόντων του ως διαχειριστή. Επισημαίνεται, εξάλλου, ότι ο ανωτέρω, ……….., δυνάμει της από 26-1-2023 προσωρινής διαταγής του Προέδρου του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, που εκδόθηκε στο πλαίσιο άσκησης ασφαλιστικών μέτρων, διορίστηκε προσωρινός διαχειριστής της ως άνω πολυκατοικίας και έκτοτε άσκησε με επάρκεια και επιτυχία τα καθήκοντα αυτά.
Οι αντίθετοι ισχυρισμοί των εκκαλούντων, ότι ο διορισμός του ως άνω προτεινόμενου από τους εφεσιβλήτους προσώπου είναι αντίθετος με τις διατάξεις του κανονισμού, είναι απορριπτέοι προεχόντως ως νόμω αβάσιμοι, αφού, κατά τα προεκτεθέντα, σε κάθε περίπτωση αδυναμίας διορισμού διαχειριστή βάσει του κανονισμού, τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 790 ΑΚ και το Δικαστήριο δύναται να ορίζει ως διαχειριστή οποιοδήποτε πρόσωπο θεωρεί ως καταλληλότερο για την εξυπηρέτηση των συμφερόντων όλων των συνιδιοκτητών, που μπορεί να είναι συνιδιοκτήτης ή και τρίτος, χωρίς κάποιον άλλον περιορισμό, ακόμη και αντίθετα με τις διατάξεις του υπάρχοντος κανονισμού. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που δέχθηκε τα ίδια, δεν έσφαλε. Τα αντίθετα, συνεπώς, υποστηριζόμενα από τους εκκαλούντες, κρίνονται κατ’ ουσίαν αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και η υπό κρίση έφεση στο σύνολό της.
Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παράβολου, που κατατέθηκε για την άσκηση της έφεσης, στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστούν οι εκκαλούντες, λόγω της ήττας τους, στα δικαστικά έξοδα των αντιδίκων τους του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ κατά το τυπικό της μέρος και
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την έφεση κατά το ουσιαστικό της μέρος.
ΔΙΑΤΑΖΕΙ την εισαγωγή του παράβολου, που είχε κατατεθεί για την άσκηση της έφεσης, στο δημόσιο ταμείο.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εκκαλούντες στα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων, που ορίζει για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας σε πεντακόσια (500) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 31 Ιουλίου 2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία – Διαφορές Συνιδιοκτητών
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία χωρίς Κανονισμό
- Δες και άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες και άρθρο Επαγγελματική – Εμπορική Μίσθωση
- Δες και άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες και άρθρο Πώληση Ακινήτου
