Ποιός από τους δύο συζύγους κρατάει το αγορασμένο από κοινού ακίνητο μετά από το διαζύγιο;
Ένα παντρεμένο ζευγάρι, κατά την διάρκεια του γάμου τους, είχαν αγοράσει από κοινού ένα διαμέρισμα. Μετά την διάσπαση του εγγάμου βίου το διαμέρισμα χρησιμοποιεί αποκλειστικά ο ένας πρώην σύζυγος ως κατοικία του, χωρίς να υπολογίζει τον άλλον πρώην σύζυγο, ενώ στις παρακλήσεις του αδιαφορεί προκλητικά. Τι γίνεται σε αυτές τις περιπτώσεις, και μέχρι να πωληθεί το ακίνητο και να μοιραστούν το τίμημα, ο αδικημένος πρώην σύζυγος δικαιούται να αξιώσει κάτι από τον «προσβολέα» των δικαιωμάτων του;
Πως αποδεικνύεται η αξίωση Αποζημίωσης Χρήσης;
Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των συνιδιοκτητών. Ο συνιδιοκτήτης, που δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο, εξοπλίζεται από τον νόμο (Αστικό Κώδικα) με το δικαίωμα να αναζητήσει το μερίδιο του, στους καρπούς του ακινήτου που χρησιμοποιεί αποκλειστικά ο άλλος συνιδιοκτήτης. Μπορεί δηλαδή να ζητήσει «αποζημίωση χρήσης του μεριδίου του στο κοινό ακίνητο», συγκεκριμένα να αναζητητήσει το μερίδιο του στα μηνιαία μισθώματα, αν το ακίνητο αυτό μισθωνόταν. Θα χρειαστεί μόνο κάποιες εκθέσεις μεσιτών για τα συνήθη μισθώματα τέτοιου είδους ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή ή παρόμοιες αγγελίες για να υπολογίσει το δικαστήριο το μίσθωμα που θα έπρεπε να μοιραζόταν μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τι είναι η Αγωγή Αποζημίωσης Χρήσης;
Το συνολικό ποσό που θα υπολογιστεί από τις μηνιαίες αποζημιώσεις θα το αξιώσει από τον συνιδιοκτήτη που χρησιμοποιεί αποκλειστικά το ακίνητο, απευθυνόμενος με μια αγωγή αποζημίωσης χρήσης στο καθ’ ύλη (και κατά τόπο) αρμόδιο δικαστήριο κατά του συνιδιοκτήτη, που τον αδικεί, και για το ύψος του ποσού, που βέβαια δεν έχει παραγραφεί, δηλαδή δεν έχει περάσει η πενταετία.
Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια. Η ωφέλεια αυτή προσδιορίζεται από τη μισθωτική αξία του κοινού πράγματος, δηλαδή του ποσού του μισθώματος που θα κατέβαλε ο συνιδιοκτήτης που το χρησιμοποιεί για τη χρήση άλλου όμοιου ακινήτου με βάση τις εν γένει μισθωτικές συνθήκες της περιοχής που επικρατούν κατά τον κρίσιμο χρόνο και της κατάστασης που βρίσκεται το κοινό πράγμα (ΑΠ 316/2021, ΑΠ 1199/2021, ΑΠ 671/2019, ΑΠ 1208/2018).
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΑΖΥΓΙΟ – ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΧΡΗΣΗΣ
1. Τι δικαιούμαι αν ο πρώην σύζυγος κρατά μόνος το κοινό διαμέρισμα;
Όταν ένα ακίνητο ανήκει εξ αδιαιρέτου και στους δύο συζύγους και μετά τη διάσπαση του γάμου το χρησιμοποιεί αποκλειστικά ο ένας, ο άλλος συνιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση χρήσης για το ποσοστό του. Η αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης, χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει ζημία ή υπαιτιότητα. Στην πράξη ζητείται το μερίδιο στο μίσθωμα που θα απέδιδε το ακίνητο, αν εκμισθωνόταν στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Η αξίωση αυτή υπάρχει παράλληλα με το δικαίωμα να ζητηθεί η διανομή ή η πώληση του ακινήτου και ισχύει μέχρι την οριστική λύση της συγκυριότητας.
2. Πώς υπολογίζεται το ποσό της αποζημίωσης χρήσης;
Το ποσό αντιστοιχεί στη μισθωτική αξία του ακινήτου, δηλαδή στο μίσθωμα που θα κατέβαλε ένας τρίτος για όμοιο διαμέρισμα στην ίδια περιοχή και κατάσταση. Ο συνιδιοκτήτης που αποκλείεται λαμβάνει το ποσοστό του (συνήθως το μισό) επί αυτού του μηνιαίου ποσού, για όλο το διάστημα της αποκλειστικής χρήσης. Το δικαστήριο, σύμφωνα με πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου, λαμβάνει υπόψη εκθέσεις μεσιτών, αγγελίες παρόμοιων ακινήτων, την παλαιότητα, την επιφάνεια και τη θέση. Δεν πρόκειται για μίσθωμα με τη στενή έννοια, αλλά για αποδοτέα ωφέλεια που καρπώθηκε ο ένας σε βάρος του άλλου.
3. Σε πόσο χρόνο παραγράφεται η αξίωσή μου;
Η αξίωση αποζημίωσης χρήσης υπόκειται σε πενταετή παραγραφή. Αυτό σημαίνει ότι αναζητούνται τα ποσά που αντιστοιχούν στην τελευταία πενταετία πριν την άσκηση της αγωγής, ενώ τα παλαιότερα χάνονται οριστικά. Για τον λόγο αυτό η καθυστέρηση κοστίζει: κάθε μήνας που περνά χωρίς ενέργειες αφαιρεί έναν αντίστοιχο μήνα από το πίσω άκρο της πενταετίας. Επιπλέον, η συνολική διαδικασία —από την προετοιμασία και άσκηση της αγωγής, τη συζήτηση στο δικαστήριο και την έκδοση απόφασης— διαρκεί συνήθως ένα έως δύο έτη στον πρώτο βαθμό, ανάλογα με τον φόρτο του δικαστηρίου και τυχόν αναβολές.
4. Τι έγγραφα και αποδεικτικά στοιχεία χρειάζομαι;
Βασικά απαιτούνται ο τίτλος ιδιοκτησίας (συμβόλαιο αγοράς) και το πιστοποιητικό μεταγραφής ή κτηματολογικό φύλλο που αποδεικνύει τη συγκυριότητα στα ποσοστά που αναλογούν. Επίσης χρειάζονται στοιχεία για την αποκλειστική χρήση από τον άλλο σύζυγο (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας στο όνομά του, βεβαίωση κατοικίας, μάρτυρες, εξώδικη όχληση που έχει αγνοηθεί), καθώς και αποδεικτικά της μισθωτικής αξίας: εκθέσεις μεσιτών, αγγελίες ομοίων ακινήτων στην περιοχή, εκτίμηση μηχανικού αν χρειαστεί. Χρήσιμα είναι και τα έγγραφα του διαζυγίου ή της διάσπασης της έγγαμης συμβίωσης για τον προσδιορισμό του χρονικού σημείου έναρξης της αξίωσης.
5. Ποιες είναι οι πιθανότητες επιτυχίας της αγωγής μου;
Η αγωγή αποζημίωσης χρήσης έχει σταθερά υψηλά ποσοστά επιτυχίας, καθώς στηρίζεται σε πάγια νομολογία (ενδεικτικά ΑΠ 316/2021, 1199/2021, 671/2019, 1208/2018) και η αξίωση γεννιέται αυτόματα από την αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος. Το διακύβευμα μετατοπίζεται κυρίως στο ύψος του επιδικαζόμενου ποσού, που εξαρτάται από την ποιότητα των αποδεικτικών στοιχείων για τη μισθωτική αξία. Τυχόν αντενστάσεις του άλλου συζύγου (για παράδειγμα ότι κάλυπτε μόνος τα κοινόχρηστα, τις επισκευές ή δάνειο που βάρυνε το ακίνητο) μπορεί να μειώσουν το ποσό, χωρίς όμως να ανατρέπουν τη βάση της αξίωσης. Η αξιολόγηση γίνεται κατά περίπτωση.
6. Ποιος ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτή τη διαδικασία;
Ο δικηγόρος εξετάζει αρχικά τους τίτλους και τα ποσοστά συγκυριότητας, προσδιορίζει το χρονικό σημείο έναρξης της αποκλειστικής χρήσης και υπολογίζει το διάστημα που δεν έχει παραγραφεί. Συντάσσει εξώδικη όχληση που τοκίζει τυπικά την αξίωση και δημιουργεί έγγραφη απόδειξη της άρνησης του άλλου, ασκεί την αγωγή στο αρμόδιο Πρωτοδικείο και συγκεντρώνει τα αποδεικτικά της μισθωτικής αξίας. Η Δικηγορική Εταιρία ΖΙΑΜΠΑΡΑ Δ. & Συνεργατών χειρίζεται υποθέσεις αποζημίωσης χρήσης κοινών ακινήτων μετά από διαζύγιο, συχνά παράλληλα με αγωγή διανομής, ώστε ο εντολέας να εισπράξει το οφειλόμενο μερίδιο και να επιτύχει την οριστική λύση της συγκυριότητας.