Επισκεφθείτε μας: Κέντρο Αθήνας, Σταθμός Λαρίσης, Οδός Χωματιανού 31 (Πλησίον Μετρό) --- info@ziamparas.gr --- Καλέστε μας: 210 82 18 945 ή 6975 127 045
Καλέστε μας ΤΩΡΑ
ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

Η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό αποτελεί μια ευκαιρία για την απόκτηση ακινήτου σε χαμηλή τιμή, ενέχει όμως κινδύνους.

Ποιες είναι οι κινήσεις απόκτησης ακινήτου από πλειστηριασμό;

1. Εύρεση Ακινήτου:

Η πλειοψηφία των πλειστηριασμών διεξάγεται πλέον ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-auction.gr. Μπορείτε να περιηγηθείτε στα διαθέσιμα ακίνητα, φιλτράροντας με βάση κριτήρια όπως η περιοχή, το είδος του ακινήτου, η τιμή πρώτης προσφοράς κτλ.

2. Έλεγχος Ακινήτου:

  • Πληροφορίες από το πινάκιο καταγραφής: Το πινάκιο καταγραφής περιέχει λεπτομερή στοιχεία για το ακίνητο, όπως η διεύθυνση, το εμβαδόν, τα βάρη, τυχόν υποθήκες κτλ.
  • Προσωπική επίσκεψη: Είναι σημαντικό να επισκεφθείτε το ακίνητο από κοντά για να διαπιστώσετε την κατάστασή του.
  • Νομικός έλεγχος: Η διενέργεια νομικού ελέγχου από δικηγόρο είναι απαραίτητος για να διασφαλιστεί η νομιμότητα της διαδικασίας και η ύπαρξη τυχόν νομικών προβλημάτων.

3. Συμμετοχή στον Πλειστηριασμό:

  • Εγγραφή στην πλατφόρμα e-auction: Για να συμμετάσχετε σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό, θα χρειαστεί να εγγραφείτε στην πλατφόρμα e-auction.gr.
  • Κατάθεση εγγυοδοσίας: Πριν από τον πλειστηριασμό, οφείλετε να καταθέσετε εγγυοδοσία ίση με το 10% της τιμής πρώτης προσφοράς.
  • Δήλωση συμμετοχής: Η δήλωση συμμετοχής υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-auction.

4. Διαδικασία Πλειστηριασμού:

  • Ηλεκτρονική δημοπρασία: Ο πλειστηριασμός διεξάγεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-auction.gr.
  • Υπερθεματισμός: Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να υποβάλλουν προσφορές έως τη λήξη της δημοπρασίας.
  • Κατακύρωση: Το ακίνητο κατακυρώνεται στον υπερθεματιστή με την υψηλότερη προσφορά.

5. Καταβολή Τιμήματος:

  • Εξόφληση: Ο υπερθεματιστής οφείλει να εξοφλήσει το τίμημα του πλειστηριασμού εντός 30 ημερών από την κατακύρωση.
  • Φόροι και έξοδα: Εκτός από το τίμημα, ο αγοραστής οφείλει να καταβάλει και τα έξοδα του πλειστηριασμού, τον ΦΠΑ 24% και τυχόν άλλα τέλη.

6. Κτήση Κυριότητας:

  • Μεταγραφή στο κτηματολόγιο: Μετά την πλήρη εξόφληση του τιμήματος, ο αγοραστής μπορεί να μεταγράψει το ακίνητο στο όνομά του στο κτηματολόγιο.
  • Έξωση τυχόν ενοίκων: Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο σε επιχείρηση, ο αγοραστής μπορεί να ασκήσει αγωγή.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι απόκτησης ακινήτου από πλειστηριασμό;

1. Ελαττώματα στην διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης

Κατ’ αρχάς, στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης ακινήτου το μείζον ζήτημα δεν είναι το αν το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο φέρει βάρη ή όχι, καθότι για να έχει φτάσει μέχρι τον πλειστηριασμό είναι αρκετά πιθανόν ότι θα φέρει, αλλά το αν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει διενεργηθεί νόμιμα ούτως ώστε να αποκλειστεί κάθε σοβαρή πιθανότητα ανακοπής προς ακύρωση πράξεων εκτέλεσης. Στην περίπτωση, δηλαδή, που η διαδικασία δεν έχει λάβει χώρα όπως απαιτεί ο νόμος, η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη. Ακόμα δηλ. και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του εκπλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί με αποτέλεσμα να απολεσθεί η κυριότητα του ακινήτου και ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε ένα πολυετή δικαστικό αγώνα με σκοπό να του επιστραφεί το καταβληθέν κεφάλαιο. Ανάγλυφο παράδειγμα της τυπικότητας της διαδικασίας αποτελεί πρόσφατη απόφαση (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1057/2019) όπου το δικαστήριο ακύρωσε τον κατασχετήρια έκθεση, με αποτέλεσμα να καθίσταται ακυρωτέος και ο πλειστηριασμός, λόγω του ότι είχε οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού πριν το 7μηνο από την ημέρα της κατάσχεσης. Τα ελαττώματα τα οποία μπορούν να εμφιλοχωρήσουν σε έναν πλειστηριασμό είναι πολλά.

2. Εκκρεμείς δίκες

Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται από την τυχόν άσκηση των ανωτέρω ένδικων βοηθημάτων και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και, εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό. Ο νομοθέτης, φυσικά, το 2015 προνόησε και προέβλεψε ότι η απόφαση επί της ανακοπής για τυχόν πλημμέλειες της κατάσχεσης πρέπει να δημοσιεύεται πριν τον πλειστηριασμό, ώστε να είναι ασφαλείς οι υποψήφιοι πλειοδότες ότι δεν τίθεται σε κίνδυνο η διαδικασία. Ωστόσο, στο Πρωτοδικείο Αθηνών τούτο συνήθως δεν τηρείται (λόγω φόρτου εργασίας), και η απόφαση επί της ανακοπής μπορεί να εκδοθεί πολύ αργότερα από τον πλειστηριασμό.

3. Άγνωστες Δικαστικές Αποφάσεις

Πιθανό είναι, επίσης, να έχει πριν τον πλειστηριασμό εκδοθεί απόφαση δικαστηρίου η οποία εμποδίζει την συνέχιση της εκτελεστικής διαδικασίας και της οποίας γνώση δεν έχει λάβει ο νικήσας πλειοδότης. Ενδεικτικά αναφέρω ότι αν ο ιδιοκτήτης του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου έχει υποβάλει αίτηση ανατροπής κατάσχεσης ενώπιον του αρμόδιου ειρηνοδικείου (άρθρο 1019 ΚΠολΔ – ανατροπή διατάσσεται εξαιτίας παρέλευσης μεγάλου χρονικού διαστήματος από την κατάσχεση χωρίς να έχει διενεργηθεί πλειστηριασμός) και εκδοθεί σχετική απόφαση που κάνει δεκτή την αίτησή του, η κατάσχεση ανατρέπεται από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης και ο τυχόν διενεργηθησόμενος πλειστηριασμός θα μπορεί να ακυρωθεί (με άσκηση ανακοπής). Το επικίνδυνο σημείο είναι αφενός ότι η ανατροπή λογίζεται ότι έχει επέλθει από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης του ειρηνοδικείου και όχι εγγραφής στα δημόσια βιβλία (υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία), αφετέρου ότι η απόφαση στις περισσότερες των περιπτώσεων δεν εγγράφεται άμεσα στα δημόσια βιβλία παρά μόνο μετά από αρκετούς μήνες. Άρα μόνο μετά από έλεγχο στο αρμόδιο ειρηνοδικείο μπορεί να είναι σίγουρος ο υποψήφιος πλειοδότης περί της ανυπαρξίας τέτοιας απόφασης.

4. Εμπράγματα δικαιώματα τρίτων

Επίσης, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου διά αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, δηλ. εφόσον έλειπε η εξουσία διάθεσης του τελευταίου. Σε αυτή την περίπτωση ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου μέσα σε πέντε έτη από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης του ακινήτου με πιθανό αποτέλεσμα να απολέσει τελικώς την κυριότητα ο νικήσας υπερθεματιστής. Εξάλλου, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, εκτός υποθήκης και προσημείωσης, -π.χ. δουλείες όπως, κυρίως, η δουλεία οικήσεως- δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό και άρα συνεχίζουν να βαρύνουν το ακίνητο. Κατά τούτο και τελικώς ο νομικός έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι και αυτός απαραίτητος.

5. Ιδιωτικές συμφωνίες με τρίτους

Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Σε αυτήν την περίπτωση, πριν τις αλλαγές που επέφερε ο νομοθέτης το 2015, ήταν λογικό το ακίνητο, λόγω της υπό προϋποθέσεις δέσμευσης του υπερθεματιστή-νέου ιδιοκτήτη από την ήδη καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης, να χάνει μέρος της αξίας του. Τούτο διότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να εκμεταλλευτεί το ακίνητο εμπορικά όταν ήταν ήδη μισθωμένο σε τρίτο πρόσωπο και αυτή η μίσθωση δέσμευε και τον ίδιο. Πλέον, όμως, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε. Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει την φυσιολογική λήξη της σύμβασης. Η εξέλιξη της μίσθωσης μετά τον πλειστηριασμό εξαρτάται από μία σωρεία παραγόντων, οι πλέον σημαντικοί από τους οποίους είναι το αν ασκείται «επιχείρηση» στο μίσθιο ή αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, καθώς και ο χρόνος υπογραφής της μίσθωσης, ιδίως αν είναι προγενέστερος ή μεταγενέστερος της κατάσχεσης.

Ειδικότερα, έχει κριθεί ότι δεν αποτελούν επιχείρηση κατά την έννοια του νόμου τα δικηγορικά γραφεία, τα ατομικά ιατρεία, οδοντιατρεία και κτηνιατρεία, τα ατομικά γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών, τα συμβολαιογραφεία, τα γραφεία δικαστικών επιμελητών και άμισθων υποθηκοφυλακείων, καθώς και τα αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα. Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές ο υπερθεματιστής του ακινήτου υπεισέρχεται υποχρεωτικά στην υφιστάμενη μίσθωση και δεσμεύεται από τους όρους της. Αντίθετα, όταν πρόκειται για ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης, ο νόμος ορίζει ότι «ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία». Στην περίπτωση μίσθωσης που καταρτίζεται μετά την επιβολή της κατάσχεσης, είτε πρόκειται για μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης είτε για μίσθωση κατοικίας, ο νόμος προβλέπει ότι ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση εντός δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο 2 μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας, οπότε ο υπερθεματιστής μπορεί να αποβάλει πλέον τον μισθωτή από το ακίνητο.

6. Φόροι, Λογαριασμοί Νερού και Κοινοχρήστων

Σημαντική είναι, επίσης, η επιβάρυνση που ενδέχεται να προκύψει από τα λεγόμενα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου τα οποία το ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη. Ενδεικτικά αναφέρω τις οφειλές από φόρο μεταβίβασης ακινήτου (κατά το άρθρο 5 § 3 του ν. 1587/1950 «επί πέντε έτη από της ημέρας της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ευθύνεται αλληλεγγύως μετά του αγοραστού και πας οπωσδήποτε κάτοχος του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου διά τον φόρον μεταβιβάσεως και τας προσαυξήσεις») οι οποίες αποτελούν βάρη τα οποία χωρίς τον κατάλληλο έλεγχο δεν εντοπίζονται ευχερώς καθότι δεν είναι καταγεγραμμένα στα δημόσια βιβλία αλλά, παρά ταύτα, «προσκολλώνται» στο ακίνητο και τελικώς επιρρίπτονται στους νέους ιδιοκτήτες οι οποίοι ευθύνονται πλέον και οι ίδιοι για την εξόφλησή τους. Παρόμοια αφανή βάρη προβλέπονται και από άλλες διατάξεις (βλ. λ.χ. άρθρο 9 παρ. 6 ν. 2744/1999: «Οι καθολικοί ή ειδικοί διάδοχοι ιδιοκτητών ακινήτων, για τα οποία έχουν βεβαιωθεί οφειλές πάσης φύσεως υπέρ της Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας (Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε.), ευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με τους δικαιοπαρόχους αυτών, για την πλήρη αποπληρωμή των οφειλών του ακινήτου προς την “Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε»). Ειδικά για τον φόρο κληρονομιάς, ωστόσο, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 12/1990) ότι οι υπερθεματιστές και κάτοχοι κληρονομιαίων ακινήτων δεν είναι αλληλεγγύως υπεύθυνοι με τους κληρονόμους και κληροδόχους για την πληρωμή του φόρου που βαρύνει αυτά. Όσον αφορά τους απλήρωτους λογαριασμούς κοινοχρήστων η νομολογία δεν έχει ξεκαθαρίσει αν βαρύνουν τον υπερθεματιστή.

Με την υποστήριξη του WordPress