Οι διαφωνίες στην πολυκατοικία και οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ. Ομως, ειδικά οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων για ποσά ύψους έως και 20.000 ευρώ επιλύονται από τα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Αυτό καθιστά τη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλομένων από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ταχύτερη και οικονομικότερη.
Οι αξιώσεις των διαχειριστών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία. Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν και ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους. Για να μπορέσει ο διαχειριστής να διεκδικήσει δικαστικά τις αξιώσεις της πολυκατοικίας απαιτείται πάντοτε και το πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.
ΠΟΙΕΣ ΟΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΕΝΑΝΤΙ ΠΑΡΑΒΙΑΣΗΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΤΗ;
Η ρύθμιση των εννόμων σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας, εξακολουθεί να παραμένει μέχρι και σήμερα πεδίο έντονων αντιπαραθέσεων και μακροχρόνιων αντιδικιών ενώπιων πολιτικών και ποινικών δικαστηρίων. Στα πλαίσια σύνταξης και υπογραφής του Κανονισμού της πολυκατοικίας, ο οποίος επέχει ισχύ νόμου για τις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, έγκυρα συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις αναφορικά με τις χρήσεις των επιμέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών, ενώ εξειδικεύονται δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Το περιεχόμενο του Κανονισμού, αναφορικά με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση μπορεί να έχει την μορφή: α) της ρητής απαγόρευσης ορισμένης χρήσης, β) της πρόβλεψης ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) της γενικής απαγόρευσης οποιασδήποτε χρήσης, η οποία συνεπάγεται μεταξύ άλλων τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης ή δυσοσμίας. Εξαιρετικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση και η διάκριση των δυνατοτήτων που έχουν οι συνιδιοκτήτες να ζητήσουν την παροχή έννομης προστασίας, ανάλογα με το εάν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας παραβιάζεται εκ μέρους έτερου συνιδιοκτήτη ή μισθωτή.
Από την μία πλευρά, όταν η παραβίαση του Κανονισμού συνέχεται αιτιωδώς με συμπεριφορά έτερου συνιδιοκτήτη, ο τελευταίος μπορεί να εναχθεί από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων της ίδιας πολυκατοικίας ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, με αίτημα, ανάλογα με την πράξη ή παράλειψη, που συνιστά την από αυτούς επικαλούμενη παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας, σύμφωνα με το άρθρο 17 αρ. 3 Κ.Πολ.Δ.
Από την άλλη πλευρά, είναι σαφές ότι ο μισθωτής οριζόντιας ιδιοκτησίας, ακόμη και αν αποδέχθηκε με τη μισθωτική σύμβαση τον Κανονισμό, σε περίπτωση που τον παραβιάζει δεν μπορεί να εναχθεί, από τους λοιπούς (μη εκμισθωτές) συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων της ίδιας πολυκατοικίας ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, στα πλαίσια του άρθρου 17, αρ. 3 Κ.Πολ.Δ., επειδή, κατά την ρητή πρόβλεψη της εν λόγω διάταξης, η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται μόνο στην περίπτωση που η διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας ανέκυψε μεταξύ συνιδιοκτητών ή μεταξύ διαχειριστών και οροφοκτητών.
Ενόψει των ανωτέρω, διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση παραβίασης του Κανονισμού από τρίτο, όπως είναι και ο μισθωτής, οι συνιδιοκτήτες έχουν τις εξής δύο δυνατότητες:
α) να στραφούν κατά του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη με αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου, ή με αίτηση λήψεως ασφαλιστικών μέτρων εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) και να αξιώσουν από αυτόν να πάψει ή να πάψει προσωρινά την διαμέσου του μισθωτή του παράβαση του κανονισμού, στα πλαίσια του άρθρου 17, αρ. 3 Κ.Πολ.Δ. ή (και)
β) να στραφούν κατά του μισθωτή με τακτική εμπράγματη αγωγή περί αποβολής από την οιονεί νομή τους (από την προσβολή του δικαιώματός τους που απορρέει από τον τεθέντα στον Κανονισμό περιορισμό της κυριότητας, που «έχει τον χαρακτήρα δουλείας») στο αρμόδιο καθ` ύλην Δικαστήριο (μετά από αποτίμηση του αντικειμένου της προσβληθείσης οιονεί νομής τους) ή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις λήψεως ασφαλιστικών μέτρων (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) στο αρμόδιο τοπικά Ειρηνοδικείο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 996, 989 επ. ΑΚ και 733 επ. ΚΠολΔ ( βλ. ΑΠ 819/2000, ΜΠρΠατρ 1305/2012, ΜΠΡ ΡΟΔ 224/2021,ΤΝΠ NOMOS).
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ ΔΙΑΦΩΝΙΕΣ – ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ
1. Τι διαφορές μπορούν να ανακύψουν μεταξύ συνιδιοκτητών πολυκατοικίας;
Οι συνηθέστερες διαφορές αφορούν τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινόχρηστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία του διαχειριστή, καθώς και την παραβίαση του Κανονισμού της πολυκατοικίας με ενοχλητικές χρήσεις, θορύβους ή δυσοσμίες. Συχνά εμφανίζονται και διαφορές για την αλλαγή χρήσης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν ο Κανονισμός προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας και κάποιος συνιδιοκτήτης ή μισθωτής τη μετατρέπει σε επαγγελματική στέγη. Ο Κανονισμός έχει ισχύ νόμου ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες και κάθε παράβασή του γεννά δικαίωμα δικαστικής προστασίας στους θιγόμενους ιδιοκτήτες, ώστε να ζητήσουν την παύση της παράνομης συμπεριφοράς και αποζημίωση για τυχόν ζημίες.
2. Τι μπορώ να κάνω αν μισθωτής διαμερίσματος παραβιάζει τον Κανονισμό;
Ο μισθωτής δεν μπορεί να εναχθεί άμεσα από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες με τη διαδικασία του άρθρου 17 αρ. 3 ΚΠολΔ, καθώς αυτή ισχύει μόνο για διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών ή με τον διαχειριστή. Οι θιγόμενοι έχουν δύο επιλογές: είτε ασκούν αγωγή κατά του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου, ζητώντας να σταματήσει η μέσω του μισθωτή του παραβίαση, είτε στρέφονται απευθείας κατά του μισθωτή με εμπράγματη αγωγή αποβολής από την οιονεί νομή. Σε επείγουσες περιπτώσεις (έντονη όχληση, υγειονομικός κίνδυνος) ασκείται αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για άμεση παύση της παράβασης.
3. Πώς εισπράττει ο διαχειριστής τα οφειλόμενα κοινόχρηστα δικαστικά;
Για να κινηθεί δικαστικά ο διαχειριστής χρειάζεται απόφαση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με ρητή εντολή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες κατά των οφειλετών, καθώς και πρακτικό νόμιμης εκλογής του. Στη συνέχεια ασκείται αγωγή ή υποβάλλεται αίτηση έκδοσης διαταγής πληρωμής, εφόσον η οφειλή προκύπτει από έγγραφα (απολογισμοί, αποδείξεις δαπανών, καταστάσεις κοινοχρήστων). Η διαταγή πληρωμής αποτελεί ταχύτερη και οικονομικότερη λύση, καθώς εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία και επιτρέπει άμεσα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Οι αξιώσεις για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία, οπότε χρειάζεται έγκαιρη κίνηση.
4. Πόσο χρόνο διαρκεί μια τέτοια δικαστική διαδικασία;
Η διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων ολοκληρώνεται κατά κανόνα σε ένα έως τρεις μήνες από την κατάθεση και ενδείκνυται όταν συντρέχει επικείμενος κίνδυνος ή κατεπείγον. Η τακτική αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου εκδικάζεται συνήθως σε διάστημα ενός έως δύο ετών, ανάλογα με τον φόρτο του εκάστοτε δικαστηρίου. Για διαταγή πληρωμής κοινοχρήστων ο χρόνος έκδοσης κυμαίνεται από λίγες εβδομάδες έως δύο μήνες. Σε περίπτωση άσκησης ανακοπής από τον οφειλέτη, η εκδίκαση μπορεί να χρειαστεί επιπλέον χρόνο. Η σωστή προετοιμασία του φακέλου από την αρχή μειώνει σημαντικά τις καθυστερήσεις.
5. Τι έγγραφα χρειάζομαι για να κινηθώ νομικά;
Απαραίτητα είναι ο συστατικός Κανονισμός της πολυκατοικίας, οι τίτλοι κυριότητας, τα πρακτικά γενικών συνελεύσεων (ιδίως αυτό που περιέχει την εντολή προς τον διαχειριστή), το πρακτικό εκλογής διαχειριστή, οι καταστάσεις κοινοχρήστων δαπανών με τα σχετικά παραστατικά, καθώς και κάθε αποδεικτικό της παραβίασης (φωτογραφίες, εξώδικα, καταγγελίες σε αρχές, μαρτυρικές καταθέσεις, ηχητικά ντοκουμέντα όπου επιτρέπεται). Όταν η διαφορά αφορά μισθωτή, χρήσιμη είναι και η μισθωτική σύμβαση, ιδίως αν περιέχει αποδοχή του Κανονισμού. Όσο πληρέστερος ο φάκελος, τόσο ισχυρότερη είναι η νομική θέση και ταχύτερη η έκβαση.
6. Τι ρόλο παίζει ο δικηγόρος σε αυτές τις υποθέσεις;
Ο δικηγόρος ελέγχει αρχικά τον Κανονισμό και τα πρακτικά της πολυκατοικίας, εκτιμά αν η συμπεριφορά συνιστά πράγματι παραβίαση και επιλέγει τη σωστή δικονομική οδό — αγωγή κατά συνιδιοκτήτη, εμπράγματη αγωγή κατά μισθωτή, ασφαλιστικά μέτρα ή διαταγή πληρωμής. Συντάσσει τα δικόγραφα, εκπροσωπεί τον συνιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή στο δικαστήριο και αναλαμβάνει την εκτέλεση της απόφασης. Παράλληλα, μπορεί να επιχειρήσει εξώδικη επίλυση μέσω επιστολής προς τον παραβάτη ή διαμεσολάβησης, ώστε να αποφευχθεί η μακροχρόνια αντιδικία. Η εμπειρία του γραφείου σε υποθέσεις οροφοκτησίας εξασφαλίζει στρατηγική προσαρμοσμένη στις ιδιαιτερότητες κάθε πολυκατοικίας.