Οι συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου μπορούν να ζητήσουν τη σύνταξη κανονισμού της πολυκατοικίας, με σκοπό τη ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων. Πριν από την κατάθεση της αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση του κανονισμού, καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών και σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες, με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία.
Δεκτή έγινε από το δικαστήριο αγωγή με αίτημα την κατάρτιση ενώπιον Συμβολαιογράφου κανονισμού των σχέσεων των ιδιοκτητών χωριστών και ανεξαρτήτων οριζόντιων ιδιοκτησιών πολυώροφης οικοδομής (ΜΠΑ 117/2022). Σύμφωνα με την απόφαση, η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύνταξη κανονισμού με σκοπό τη ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.
Τα έγγραφα αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους, που ζητούν τη σύνταξη κανονισμού και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα· αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στο συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση.
Η ως άνω αγωγή δεν χρειάζεται να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του αρ. 220 ΚΠολΔ.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ ΧΩΡΙΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ
1. Τι σημαίνει ότι η πολυκατοικία μου δεν έχει κανονισμό;
Πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες δεν διαθέτουν συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών. Αυτό δημιουργεί προβλήματα στη ρύθμιση των ποσοστών συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο, στην κατανομή κοινοχρήστων δαπανών, στη χρήση κοινόχρηστων χώρων (ταράτσα, ακάλυπτος, κλιμακοστάσιο) και στη λήψη αποφάσεων από τη γενική συνέλευση. Όταν προκύπτει διαφωνία μεταξύ συνιδιοκτητών, χωρίς κανονισμό η επίλυση γίνεται με γενικούς κανόνες του Αστικού Κώδικα, κάτι που οδηγεί συχνά σε δικαστικές διενέξεις. Η σύνταξη κανονισμού δίνει σταθερό πλαίσιο και προστατεύει την αξία κάθε διαμερίσματος-ιδιοκτησίας.
2. Τι μπορώ να κάνω αν οι άλλοι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν;
Δεν απαιτείται ομοφωνία. Ο νόμος επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν τουλάχιστον το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου να ζητήσουν δικαστικά τη σύνταξη κανονισμού. Ασκείται αγωγή στο Μονομελές Πρωτοδικείο, με την οποία ζητείται η κατάρτιση κανονισμού ενώπιον συμβολαιογράφου. Πριν την άσκηση της αγωγής, κατατίθενται σε συμβολαιογράφο σχέδιο κανονισμού και πίνακας κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου, υπογεγραμμένος και από μηχανικό. Με την απόφαση του δικαστηρίου ρυθμίζονται οι υφιστάμενες σχέσεις συνιδιοκτησίας — όχι όμως η σύσταση νέων δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται συναίνεση όλων.
3. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία στο δικαστήριο;
Η διαδικασία κινείται σε δύο στάδια: προετοιμασία (σύνταξη σχεδίων, πίνακα ποσοστών από μηχανικό, κατάθεση στον συμβολαιογράφο) και δικαστική εκδίκαση. Συνήθως απαιτούνται από έξι έως δεκαοκτώ μήνες, ανάλογα με τον φόρτο του Πρωτοδικείου, την πολυπλοκότητα της οικοδομής και τυχόν αντιρρήσεις άλλων συνιδιοκτητών. Μετά την έκδοση τελεσίδικης απόφασης, ο κανονισμός υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο. Αν ασκηθεί έφεση, η ολοκλήρωση μπορεί να επιμηκυνθεί. Η αγωγή δεν χρειάζεται εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων, γεγονός που απλοποιεί τη διαδικασία.
4. Ποια έγγραφα χρειάζομαι για να ξεκινήσω;
Απαιτούνται οι τίτλοι ιδιοκτησίας όλων των συμμετεχόντων συνιδιοκτητών, πιστοποιητικά μεταγραφής και κτηματολογικά αποσπάσματα, τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου, αρχιτεκτονικά σχέδια κατόψεων όλων των ορόφων και πίνακας χιλιοστών (ποσοστών εξ αδιαιρέτου) υπογεγραμμένος από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Επιπλέον συντάσσεται σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, υπογεγραμμένο από όσους ζητούν την κατάρτιση. Όλα κατατίθενται σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου δικαστηρίου πριν την άσκηση της αγωγής, και αντίγραφα προσκομίζονται στη συζήτηση. Χρήσιμη είναι και η οικοδομική άδεια, όπου υπάρχει.
5. Τι πιθανότητες έχω να κερδίσω την υπόθεση;
Όταν συμπληρώνεται το ποσοστό του 60% της συγκυριότητας και τα σχέδια συντάσσονται σωστά, οι πιθανότητες ευδοκίμησης είναι ιδιαίτερα υψηλές. Η νομολογία (όπως η ΜΠΑ 117/2022) έχει παγιώσει ότι η πλειοψηφία μπορεί να επιβάλει τη σύνταξη κανονισμού για τη ρύθμιση των ήδη υφιστάμενων σχέσεων. Κίνδυνος απόρριψης υπάρχει κυρίως όταν με το αίτημα επιδιώκεται έμμεσα η σύσταση νέων δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων (π.χ. απόδοση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου σε ορισμένο ιδιοκτήτη), για τα οποία απαιτείται συναίνεση όλων. Η σωστή διατύπωση του αιτήματος καθορίζει την έκβαση.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτή τη διαδικασία;
Το γραφείο μας ελέγχει αρχικά τους τίτλους και τα ποσοστά των συμμετεχόντων ώστε να επιβεβαιωθεί η συμπλήρωση του 60%, συνεργάζεται με μηχανικό για τον πίνακα χιλιοστών, συντάσσει το σχέδιο κανονισμού προσαρμοσμένο στις ιδιαιτερότητες της οικοδομής και το αίτημα της αγωγής με προσοχή ώστε να μην εμπίπτει στις περιπτώσεις που απαιτούν ομοφωνία. Στη συνέχεια καταθέτει τα έγγραφα στον συμβολαιογράφο, ασκεί την αγωγή, εκπροσωπεί τους συνιδιοκτήτες στο Μονομελές Πρωτοδικείο και επιμελείται την υπογραφή και μεταγραφή του τελικού κανονισμού. Σε περίπτωση αντιρρήσεων από μειοψηφούντες, αναλαμβάνει και την υπεράσπιση σε δεύτερο βαθμό.