Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα ισχυρότερα προσωρινά μέτρα προστασίας ενός δανειστή και είναι ένας πολύ διαδεδομένος τρόπος εξασφάλισης χρηματικών απαιτήσεων. Γι’ αυτό άλλωστε συναντάται πολύ συχνά ως προϋπόθεση σε συναλλαγές με τράπεζες, προκειμένου π.χ. να εγκριθεί η σύναψη σύμβασης δανείου με φυσικά ή νομικά πρόσωπα.
Είναι δυνατό να γίνει είτε με τη συναίνεση του οφειλέτη είτε κατόπιν δικαστηριακής (και/ ή διαιτητικής) απόφασης. Αρμόδιο δικαστήριο για την εγγραφή και την άρση της προσημείωσης είναι, μετά από πρόσφατη τροποποίηση, το Ειρηνοδικείο της έδρας όπου βρίσκεται το προς προσημείωση ακίνητο.
Η προσημείωση αποτελεί ένα είδος υποθήκης υπό αίρεση που μπορεί να τραπεί σε οριστική υποθήκη με την πλήρωση των δύο αναγκαίων προϋποθέσεων: την τελεσίδικη επιδίκαση της ασφαλιζόμενης απαίτησης στον προσημειούχο δανειστή και την έγκαιρη τροπή της εντός ενενήντα (90) ημερών σε υποθήκη. Μέχρι να πληρωθούν οι ως άνω προϋποθέσεις ο δανειστής έχει απλώς δικαίωμα προσδοκίας υποθήκης, το οποίο ωστόσο του παρέχει το πλεονέκτημα της αρχής της χρονικής προτεραιότητας.
Η προσημείωση υποθήκης έχει κατεξοχήν εξασφαλιστικό χαρακτήρα, διασφαλίζει δηλαδή ότι ο δανειστής θα αποκτήσει δικαίωμα υποθήκης στη σειρά κατά την οποία έγινε η εγγραφή της προσημείωσης. Όταν η προσημείωση τραπεί σε υποθήκη, νοείται ότι η υποθήκη τελέσθηκε κατά την ημέρα εγγραφής της προσημείωσης και δίνει το δικαίωμα επίσπευσης ή συνέχισης της αναγκαστικής εκτέλεσης, καθώς ο δανειστής αποκτά προνομιακή κατάταξη.
Την προσημείωση νομιμοποιούνται να ζητήσουν ο δανειστής της ασφαλιζόμενης απαίτησης, ο οφειλέτης, ο τρίτος που έχει συναινέσει υπέρ του οφειλέτη να εγγραφεί η προσημείωση σε δικό του ακίνητο, ο σύνδικος της πτώχευσης και οι δανειστές του οφειλέτη, ο εγγυητής, ο επίτροπος και ο δικαστικός συμπαραστάτης. Λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για υποθήκη υπό αίρεση, είναι πιθανό η αίρεση να μην πληρωθεί ποτέ, με αποτέλεσμα η προσημείωση να εξαλειφθεί (λόγω αποδυνάμωσης του δικαιώματος) ή να αποσβεσθεί (λόγω μη έγκαιρης τροπής της σε υποθήκη).
Η κατάργηση του τύπου της προσημείωσης πρέπει να λάβει τον ίδιο διαδικαστικό τύπο που επέτρεψε και την αρχική εγγραφή της, κάτι που σημαίνει ότι αρμόδιο δικαστήριο για την ανάκληση είναι το ίδιο ακριβώς που διέταξε την εγγραφή της προσημείωσης στο ακίνητο.
Διάβασε και άρθρο Ηλεκτρονικό Έγκλημα
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ
1. Τι σημαίνει για μένα η εγγραφή προσημείωσης στο ακίνητό μου;
Η προσημείωση υποθήκης είναι ένα προσωρινό μέτρο εξασφάλισης που εγγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου σας υπέρ ενός δανειστή, συνήθως τράπεζας, για χρηματική απαίτηση. Δεν χάνετε την κυριότητα ούτε τη χρήση του ακινήτου, μπορείτε να συνεχίσετε να μένετε εκεί ή να το εκμεταλλεύεστε. Μπορείτε ακόμη και να το πουλήσετε, αν και πρακτικά αυτό είναι δύσκολο γιατί κανείς αγοραστής δεν αναλαμβάνει βεβαρημένο ακίνητο χωρίς εξόφληση. Αν εξοφλήσετε κανονικά την οφειλή, η προσημείωση εξαλείφεται. Αν όμως δεν εξοφλήσετε και η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα, μπορεί να τραπεί σε οριστική υποθήκη και να ακολουθήσει αναγκαστική εκτέλεση επί του ακινήτου.
2. Τι μπορώ να κάνω αν η τράπεζα ζητάει προσημείωση σε ακίνητό μου;
Η συναίνεσή σας δίνεται με αυτοπρόσωπη παράσταση ενώπιον του δικαστηρίου, μαζί με τον δικηγόρο σας. Πριν συναινέσετε, ελέγχονται προσεκτικά το ποσό για το οποίο ζητείται η εγγραφή, η διάρκεια ισχύος, αν αφορά μόνο το συγκεκριμένο δάνειο ή ευρύτερες απαιτήσεις, καθώς και αν προτείνεται ακίνητο μικρότερης αξίας από αυτή που απαιτεί η τράπεζα. Συχνά οι τράπεζες ζητούν προσημείωση σε ποσοστό 120% ή 130% του δανείου, ποσοστό διαπραγματεύσιμο. Επίσης ελέγχεται μήπως υπάρχει εναλλακτική εξασφάλιση (εγγυητής, άλλο ακίνητο) ώστε να μη βαρυνθεί η κύρια κατοικία σας.
3. Πώς μπορώ να εξαλείψω την προσημείωση μετά την εξόφληση;
Μετά την πλήρη εξόφληση της οφειλής, η προσημείωση δεν διαγράφεται αυτόματα. Απαιτείται είτε συναινετική άρση από τον δανειστή είτε δικαστική απόφαση. Στη συναινετική περίπτωση, ζητείται από την τράπεζα έγγραφη συναίνεση εξάλειψης και κατατίθεται αίτηση στο Μονομελές Πρωτοδικείο της περιφέρειας του ακινήτου. Μετά την έκδοση της απόφασης, αυτή προσκομίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο για διαγραφή της εγγραφής. Αν η τράπεζα καθυστερεί ή αρνείται να συναινέσει παρά την εξόφληση, υποβάλλεται αίτηση ανάκλησης χωρίς τη συναίνεσή της, με βάση τα αποδεικτικά εξόφλησης. Είναι ουσιώδες να αποδεσμευτεί το ακίνητο από κάθε βάρος, ιδίως αν σκοπεύετε πώληση ή μεταβίβαση.
4. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία εγγραφής ή εξάλειψης;
Η διαδικασία ακολουθεί τον τύπο των ασφαλιστικών μέτρων και είναι σχετικά γρήγορη. Η συναινετική εγγραφή, όταν παρίστανται και οι δύο πλευρές, ολοκληρώνεται συνήθως σε λίγες εβδομάδες από την κατάθεση μέχρι την έκδοση και την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Η εξάλειψη ακολουθεί παρόμοια διαδικασία και χρονικό πλαίσιο. Όταν δεν υπάρχει συναίνεση και ζητείται δικαστική κρίση, ο χρόνος εξαρτάται από τον φόρτο του δικαστηρίου και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης. Η οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο μετά την απόφαση γίνεται εντός λίγων ημερών, εφόσον υποβληθούν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα από τον δικηγόρο.
5. Τι έγγραφα χρειάζονται για την κίνηση της διαδικασίας;
Απαιτείται ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου, πρόσφατο πιστοποιητικό κτηματολογικού φύλλου ή μερίδας από το Υποθηκοφυλακείο, πιστοποιητικά βαρών και μη διεκδικήσεων, καθώς και η δανειακή σύμβαση ή το έγγραφο που τεκμηριώνει την απαίτηση. Για συναινετική εγγραφή χρειάζεται εξουσιοδότηση και τα στοιχεία ταυτοπροσωπίας του οφειλέτη. Για εξάλειψη μετά εξόφληση, προσκομίζεται βεβαίωση εξόφλησης από τον δανειστή και αναλυτική κατάσταση κινήσεων. Όταν πρόκειται για κτηματογραφημένη περιοχή, απαιτείται και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Η σωστή προετοιμασία του φακέλου είναι κρίσιμη γιατί ελλείψεις προκαλούν αναβολές και επιπλέον έξοδα στην εκδίκαση.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτές τις υποθέσεις;
Ο δικηγόρος ελέγχει τους όρους που προτείνει ο δανειστής και διαπραγματεύεται το ποσό, την έκταση και το αντικείμενο της εξασφάλισης ώστε να μη βαρυνθούν περιουσιακά στοιχεία περισσότερο από όσο χρειάζεται. Συντάσσει την αίτηση, εκπροσωπεί τον εντολέα στο Μονομελές Πρωτοδικείο, παρακολουθεί την εγγραφή στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο και ελέγχει την ορθότητα της καταχώρισης. Σε περίπτωση εξάλειψης μετά εξόφληση, μεριμνά για την έγκαιρη ανάκληση ώστε να αποδεσμευτεί το ακίνητο. Σε περιπτώσεις διαφωνίας με την τράπεζα ή κίνδυνο τροπής σε υποθήκη και αναγκαστικής εκτέλεσης, σχεδιάζει στρατηγική άμυνας και αξιοποιεί κάθε δυνατό μέσο προστασίας της περιουσίας σας.