Χρησικτησία & Κτηματολόγιο: Νομική Κατοχύρωση της Ακίνητης Περιουσίας σας

Η χρησικτησία αποτελεί συχνά τη μοναδική οδό για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων σας επί ενός ακινήτου που στερείται τίτλων ιδιοκτησίας ή εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο. Στην Δικηγορική Εταιρία ZIAMPARAS & ASSOCIATES, προσεγγίζουμε τις υποθέσεις χρησικτησίας με τη δέουσα σοβαρότητα, συνδυάζοντας τη νομική επιστήμη με την τεχνική ακρίβεια.

Γιατί η δική μας προσέγγιση υπερέχει;

Η χρησικτησία δεν αποδεικνύεται πλέον μόνο με μάρτυρες. Απαιτεί ακρίβεια στα όρια, στα τοπογραφικά και στα ψηφιακά πειστήρια.

• Τεχνική Ανάλυση (Engineering Background): Ως δικηγόροι και Μηχανικοί (Engineering), μπορούμε να συνεργαστούμε άψογα με τοπογράφους μηχανικούς. Αναλύουμε αεροφωτογραφίες και ψηφιακά δεδομένα του Κτηματολογίου για να αποδείξουμε τη συνεχή νομή και κατοχή του ακινήτου σας σε βάθος δεκαετιών.

• Στρατηγική Κτηματολογίου: Η χρησικτησία είναι το “κλειδί” για τη διόρθωση λανθασμένων αρχικών εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Εντοπίζουμε τα νομικά σφάλματα και καταθέτουμε τις απαραίτητες αγωγές για την οριστική αναγνώριση της κυριότητάς σας.

• Δασικές & Εμπράγματες Διαφορές: Διαθέτουμε την εμπειρία να αντιμετωπίσουμε το Δημόσιο σε περιπτώσεις όπου το ακίνητό σας διεκδικείται ως δασικό ή δημόσιο κτήμα.

Υπηρεσίες που Προσφέρουμε:

1. Τακτική & Έκτακτη Χρησικτησία: Νομική θεμελίωση της 10ετούς ή 20ετούς νομής σας με βάση τα πραγματικά περιστατικά.

2. Αγωγές Κτηματολογίου: Διόρθωση των εγγραφών “Αγνώστου Ιδιοκτήτη” και αναγνώριση κυριότητας μέσω χρησικτησίας.

3. Διασφάλιση Αποδεικτικών Μέσων: Συλλογή και αξιολόγηση εγγράφων (Ε9, λογαριασμοί ΔΕΚΟ, ένορκες βεβαιώσεις) που τεκμηριώνουν τη νομή σας.

4. Προστασία Νομής: Άμεση δικαστική παρέμβαση σε περιπτώσεις καταπάτησης ή αμφισβήτησης των ορίων της ιδιοκτησίας σας.

“Στη χρησικτησία, ο χρόνος είναι ο σύμμαχός σας, αλλά το τοπογραφικό είναι η απόδειξή σας. Διασφαλίζουμε ότι η περιουσία που χτίσατε με κόπο θα κατοχυρωθεί νομικά και αμετάκλητα.”

Μην αφήνετε την περιουσία σας εκτεθειμένη

Η οριστικοποίηση των εγγραφών του Κτηματολογίου καθιστά τη χρησικτησία ένα επείγον ζήτημα. Προλάβετε τις προθεσμίες και θωρακίστε την ιδιοκτησία σας.

Πιο αναλυτικά:

Η (έκτακτη) χρησικτησία αναγνωρίζεται ως τρόπος κτήσης κυριότητας και κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης μπορούν να δηλωθούν αυτά τα δικαιώματα.

Για να γίνει αποδεκτός ο τρόπος κτήσης με χρησικτησία απαιτείται κατά το στάδιο της κτηματογράφησης η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν νομή και ως τέτοια προσδιορίζονται με την Δ10/Α1116248/3696 εξ/14-8-2012 εγκύκλιο που έστειλε το Ελληνικό Δημόσιο στις  κατά τόπους κτηματικές υπηρεσίες  ότι αποδεικνύουν πράξεις νομής τα παρακάτω έγγραφα :

• Δικαστική απόφαση αναγνώρισης κυριότητας με χρησικτησία
• Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία
• Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).
• Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου
• Πράξη αναγνώρισης ορίων
• Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία
• Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης·
•  Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση
•  Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος·
•  Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ. προς τον δηλούντα
•  Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους
• Παλαιές αγγελίες από το δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου
• Παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο
• Βεβαιώσεις του προέδρου της Κοινότητας / Δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας
•  Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος
•  Έγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων
•  Παλαιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου
• Παλιές Ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.

Η χρησικτησία απαιτεί να υπάρχει νομή ενός προσώπου επί ακινήτου επί 20ετία με δυνατότητα να συνυπολογιστεί σε αυτό το χρονικό διάστημα και η νομή του κληρονομουμένου ή του αρχικού δικαιούχου. Γίνεται αποδεκτή και η υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας προσκομίζοντας τα διαθέσιμα αποδεικτικά χρησικτησίας ακόμη και εάν αυτά δεν καλύπτουν την απαιτούμενη από το νόμο 20ετία, προκειμένου να καταγραφεί και περαιτέρω επεξεργαστεί το δικαίωμά σας. Σε μελλοντικό χρόνο μπορείτε να συμπληρώσετε την υποβληθείσα δήλωση με επιπλέον έγγραφα αποδεικτικά της 20ετούς νομής ή και να την διορθώσετε υποβάλλοντας, χωρίς κόστος, αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων ή αίτηση διόρθωσης στοιχείων δήλωσης.

Στην πράξη από τα γραφεία κτηματογράφησης γίνονται αποδεκτές οι δηλώσεις που έχουν ως τρόπο κτήσης την χρησικτησία εφόσον προσκομίζονται

1. Αντίγραφα Ε9 παρελθόντων ετών με ημερομηνία στην επικεφαλίδα του εγγράφου, χωρίς ημερομηνία και υπογραφή παραλήπτη, είναι αποδεκτά ως έγγραφα θεμελίωση χρησικτησίας.
2. Ε9 του 1997 και του 2018 είναι επαρκή για θεμελίωση χρησικτησίας
3. Ένορκες Βεβαιώσεις οποιασδήποτε χρονολογίας (ακόμα και κατά τη διάρκεια συλλογής δηλώσεων) είναι αποδεκτές για τη θεμελίωση χρησικτησίας
4. Ένορκες βεβαιώσεις που βεβαιώνουν 20ετή νομή στο πρόσωπο θανόντα είναι αποδεκτές για να τεκμηριώσουν χρησικτησία στο πρόσωπο του θανόντα προκειμένου να υποβληθεί δήλωση χωρίς αποδοχή κληρονομιάς.
5. Ένα έγγραφο από την ΔΕΗ για ηλεκτροδότηση του ακινήτου το έτος 1980, ένα αντίγραφο του Ε9 του έτους 2005 και ένα τοπογραφικό διάγραμμα του 2017 ή
6. Μια ένορκη βεβαίωση στην οποία να αναφέρεται ότι ο δηλών χρησιμοποιεί το ακίνητο σαν δικό του για 20 τουλάχιστον έτη και ένα αντίγραφο του Ε9 εντός του παραπάνω διαστήματος.

Υπάρχει χρησικτησία κατά του Δημοσίου;

Για τα ακίνητα που ανήκουν ή τα διεκδικεί το Ελληνικό Δημόσιο ως ανήκοντα σε αυτό όπως είναι γνωστό δεν μπορεί να προβληθεί η κτήση της κυριότητας με χρησικτησία και συνεπώς δεν μπορεί  ένας ιδιώτης να ισχυριστεί οτι απέκτησε την κυριότητα ενός ακινήτου το οποίο ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο.Σημαντική ρωγμή στις διατάξεις για την προστασία των δημοσίων κτημάτων επέφερε η διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003, με την οποία επαναφέρεται ο θεσμός της κτήσης κυριότητας με ανεπίληπτη νομή του βυζαντινορρωμαϊκού δικαίου και αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας στα αστικά ακίνητα στο νομέα του ακινήτου εφόσον

• νέμεται αδιαταράκτως μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003) για δέκα (10) έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία (όχι χαριστική) που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1946 ή εναλλακτικά
• νέμεται χωρίς τίτλο αδιαταράκτως το ακίνητο για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών το οποίο έχει συμπληρωθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19-3-2003). Ως διατάραξη της νομής θεωρείται κάθε θετική πράξη ή παράλειψη που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του.
• κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε καλή πίστη κατά την έννοια του άρθρου 1042 ΑΚ, δηλαδή όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα. Αν, αντίθετα, γνωρίζει ότι δεν έγινε κύριος ή το αγνοεί από βαριά αμέλεια, δεν υπάρχει καλή πίστη. Για την ύπαρξη της καλής πίστεως είναι αδιάφορο αν η πεποίθηση του νομέα για την κτήση της κυριότητος οφείλεται σε πλάνη ως προς τα πραγματικά περιστατικά ή σε πλάνη ως προς το δίκαιο. Η καλή πίστη πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο απόκτησης (έναρξης) της νομής ενώ η μεταγενέστερη κακή πίστη δεν βλάπτει. Αν μεσολάβησε διαδοχή στη νομή, ο χρόνος νομής που διανύθηκε, με τις ίδιες προϋποθέσεις, στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου, συνυπολογίζεται στο χρόνο νομής του διαδόχου. Ο κύριος του ακινήτου δεν απαιτείται να αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής ούτε να αποδείξει την καλή πίστη του κατά την έναρξη της νομής αλλά αντίθετα το εναγόμενο Δημόσιο, στο πλαίσιο του καθιερούμενου, με το άρθρο 4 παρ.1 του Ν. 3127/2003 διακωλυτικού της κτήσεως κυριότητας κανόνα, φέρει το βάρος επικλήσεως (και αποδείξεως) της κακής πίστεως του ενάγοντος ή και των δικαιοπαρόχων του, ότι δηλαδή αυτοί γνώριζαν ή υπαιτίως (από βαριά αμέλεια) αγνοούσαν ότι δεν είχαν γίνει κύριοι του ακινήτου κατά το χρόνο κτήσεως της νομής
• το ακίνητο έχει εμβαδόν μέχρι 2000 τ.μ. βρίσκεται σε σχέδιο πόλης, ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων. Για ακίνητο με έκταση μεγαλύτερη από 2000 τ.μ. οι διατάξεις αυτές εφαρμόζονται μόνο στην περίπτωση που στο οικόπεδο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος συντελεστή δόμηση.

Την χρησικτησία κατά του Ελληνικού Δημοσίου έχει αποδεχτεί και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους με την 348/2004 γνωμοδότηση με την οποία απαντώνται ερωτήματα σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου 4 του Ν. 3127/2004.

 

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

1. Πότε μπορώ να αποκτήσω κυριότητα ακινήτου με χρησικτησία;

Η έκτακτη χρησικτησία απαιτεί συνεχή και αδιατάρακτη νομή του ακινήτου για είκοσι (20) τουλάχιστον έτη, με συμπεριφορά κυρίου (καλλιέργεια, περίφραξη, κατοίκηση, καταβολή φόρων). Στον χρόνο αυτόν συνυπολογίζεται και ο χρόνος νομής του δικαιοπαρόχου ή του κληρονομουμένου σας. Η τακτική χρησικτησία απαιτεί δεκαετή νομή με νόμιμο τίτλο και καλή πίστη. Στην πράξη, η συνηθέστερη οδός για ακίνητα χωρίς τίτλους ή εμφανιζόμενα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο είναι η εικοσαετής έκτακτη χρησικτησία, η οποία αποδεικνύεται με συνδυασμό εγγράφων και μαρτυρικών καταθέσεων που τεκμηριώνουν τη διαρκή σχέση σας με το ακίνητο.

2. Τι έγγραφα χρειάζομαι για να αποδείξω χρησικτησία;

Χρειάζεστε σύνολο εγγράφων που τεκμηριώνουν τη συνεχή νομή σας στο πέρασμα του χρόνου: παλαιά Ε9 (ιδίως του 1997 και του 2018), λογαριασμοί ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, ΟΤΕ στο όνομά σας, αποδείξεις τελών, ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων που γνωρίζουν τη χρήση του ακινήτου, παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, μισθωτήρια όπου εμφανίζεστε ως εκμισθωτής, οικοδομικές άδειες, αεροφωτογραφίες παλαιότερων ετών, βεβαιώσεις από τον οικείο Δήμο. Όσο μεγαλύτερη χρονική γκάμα καλύπτουν τα έγγραφα, τόσο ισχυρότερη η θεμελίωση. Ακόμη και ελλιπή στοιχεία αρκούν για αρχική δήλωση στο Κτηματολόγιο, με δυνατότητα μεταγενέστερης συμπλήρωσης χωρίς κόστος.

3. Μπορώ να αποκτήσω με χρησικτησία ακίνητο του Δημοσίου;

Κατά κανόνα, χρησικτησία κατά του Ελληνικού Δημοσίου δεν χωρεί. Ωστόσο, με το άρθρο 4 του Ν. 3127/2003 αναγνωρίζεται κυριότητα σε αστικά ακίνητα έως 2.000 τ.μ. που βρίσκονται σε σχέδιο πόλης, σε οικισμό προ του 1923 ή σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, εφόσον υπήρχε αδιατάρακτη νομή με καλή πίστη για 10 έτη με τίτλο από επαχθή αιτία (μεταγραμμένο μετά την 23.2.1946) ή για 30 έτη χωρίς τίτλο, και πάντα μέχρι την 19.3.2003. Για ακίνητα άνω των 2.000 τ.μ. απαιτείται κτίσμα που καλύπτει τουλάχιστον το 30% του συντελεστή δόμησης κατά την 31.12.2002. Την κακή πίστη βαρύνεται να την αποδείξει το Δημόσιο.

4. Πώς διορθώνω εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο;

Η διόρθωση γίνεται με αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου, με την οποία ζητείται η αναγνώριση κυριότητας λόγω χρησικτησίας και η διόρθωση της αρχικής εγγραφής. Στην αγωγή αναπτύσσεται αναλυτικά το ιστορικό νομής, επισυνάπτεται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το Κρατικό Σύστημα Συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87) και προσκομίζονται τα αποδεικτικά έγγραφα. Μετά τη δημοσίευση τελεσίδικης απόφασης, αυτή μεταγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και η εγγραφή τροποποιείται. Η οριστικοποίηση των κτηματολογικών εγγραφών καθιστά τη διαδικασία επείγουσα, καθώς μετά την παρέλευση των προθεσμιών η ανατροπή γίνεται δυσχερέστερη.

5. Πόσο διαρκεί η δικαστική αναγνώριση χρησικτησίας;

Η διαδικασία εξαρτάται από τον φόρτο του δικαστηρίου, την πολυπλοκότητα της υπόθεσης και την ύπαρξη αντιδίκου. Κατά κανόνα, από την άσκηση της αγωγής μέχρι την έκδοση πρωτόδικης απόφασης μεσολαβούν 12 έως 24 μήνες. Αν δεν ασκηθεί έφεση, η απόφαση τελεσιδικεί μετά την παρέλευση των νόμιμων προθεσμιών. Σε περίπτωση έφεσης ή αντιδικίας με το Δημόσιο ή ιδιώτη που αμφισβητεί τα όρια, η συνολική διάρκεια μπορεί να ξεπεράσει τα 3 έτη. Η προετοιμασία της αγωγής (συγκέντρωση εγγράφων, σύνταξη τοπογραφικού, λήψη ενόρκων βεβαιώσεων) απαιτεί συνήθως 1 έως 3 μήνες πριν την άσκησή της.

6. Ποιος ο ρόλος του δικηγόρου σε υπόθεση χρησικτησίας;

Ο δικηγόρος αξιολογεί κατ’ αρχάς αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις χρησικτησίας, εξετάζει τους τίτλους όμορων ιδιοκτητών, ελέγχει τις κτηματολογικές εγγραφές και αναζητά πιθανές διεκδικήσεις του Δημοσίου ή τρίτων. Συνεργάζεται με τοπογράφο μηχανικό για την εξάρτηση του ακινήτου και την ανάλυση παλαιών αεροφωτογραφιών, συντάσσει τις απαιτούμενες ένορκες βεβαιώσεις, ασκεί την αγωγή αναγνώρισης κυριότητας και εκπροσωπεί τον πελάτη ενώπιον του δικαστηρίου. Επιπλέον, υποβάλλει δηλώσεις διόρθωσης στο Κτηματολόγιο και μεριμνά για τη μεταγραφή της τελεσίδικης απόφασης, ώστε η κυριότητα να κατοχυρωθεί οριστικά και αμετάκλητα.