Μισθώσεις Ακινήτων

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο ( άρθρ. 2, παρ. 1 Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.5 του άρθρου 1 του Ν.2235/1994 ). Αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας ( όπως στην περίπτωσή σας ενός έτους ) και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο ( επίσης όπως στην περίπτωσή σας ) το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες ( άρθρ. 2, παρ. 1 Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.5 του άρθρου 1 του Ν.2235/1994 ).

Ακόμη και πριν από τη λήξη του συμβατικού χρόνου, μπορεί ο μισθωτής να καταγγείλει μια αστική μίσθωση στις εξής περιπτώσεις βάσει του νόμου: α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρ. 585 ΑΚ), β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρ. 588 ΑΚ), γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ), δ)στις μισθώσεις εφ` όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, αν πέρασε 30ετία (άρθρ. 610 ΑΚ).

Ωστόσο, πέραν των παραπάνω προβλεπόμενων από το νόμο περιπτώσεων, διαπλάστηκε νομολογιακά μία ακόμη περίπτωση καταγγελίας, ειδικότερα δε κρίθηκε ότι “Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει πρόωρα τη μίσθωση, αν συντρέχει σπουδαίος λόγος, γιατί από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση για σπουδαίο λόγο, ο οποίος συντρέχει και όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς ενοχικής σχέσεως γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για ένα μόνο από αυτά, το οποίο τελευταίο συμβαίνει κύρια στην περίπτωση της μεταβολής των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του μέρους.

Ειδικότερα, για την πρόωρη καταγγελία συμβάσεως μισθώσεως πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της συμβάσεως αυτής και πρέπει να γίνει δεκτό ότι μπορεί αυτή να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά που δικαιολογούν την καταγγελία αφορούν (αντικειμενικά) εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς όμως να απαιτείται και πταίσμα αυτού) και καθιστούν την εξακολούθηση της μισθώσεως μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη” (ΑΠ 1839/86 ΝοΒ 36.34 πρβλ. ΑΠ 1466/92 ΕλλΔνη 35.406, ΕφΠειρ 565/87 ΕλλΔνη 29.738, ΕφΠειρ 1180/1996 ΕλλΔνη 38.686), ενώ, κατά μία παρεμφερή άποψη, “(πρέπει) τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (βλ. Φίλιο, Δνη 25.364, ΑΠ 1839/86, Εφ Πειρ 303/86, 565/87), χωρίς να αποκλείεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων αυτού, με την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα” (ΕφΑθ 3721/89 πρβλ. Παπαδάκη, Αγωγές, 1990, αριθ. 1244, 2300, Φίλιος, Ενοχ.Δίκ., παρ. 45 β, Κορνηλάκης, Ενοχ. Δίκ., παρ. 23, σελ. 449, Κατράς, Πανδέκτης, σελ. 183-4).