Τι λέει ο νέος νόμος για την αγορά ακινήτου από το Δημόσιο;
Με το Ν. 5024/2023 επέρχεται εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία της αγοράς ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών από πρόσωπα που τα κατέχουν.
Με τον ανωτέρω νόμο, εισάγεται η δυνατότητα υποβολής αιτήσεως αγοράς δημοσίων ακινήτων από πρόσωπα που τα κατέχουν υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, βάσει καθορισμένης διαδικασίας και υποβολής δικαιολογητικών. Για την έκδοση της απόφασης αγοράς καταβάλλεται τίμημα, επί του οποίου εφαρμόζονται εκπτώσεις, λαμβανομένων υπόψη οικονομικών και κοινωνικών κριτηρίων.
Ποιός δικαιούται να αγοράσει ακίνητο από το Δημόσιο και υπό ποιές προϋποθέσεις;
Δικαιούται να υποβάλει αίτηση αγοράς όποιος κατά την έναρξη ισχύος του ανωτέρω νόμου:
α) Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1991, είτε
β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα, το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο: βα) βρίσκεται η κύρια κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή ββ) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή βγ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.
Στον χρόνο της κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του.
Ποιό είναι το τίμημα της αγοράς ακινήτου από το Δημόσιο;
Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου. Όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται σύμφωνα με το καθεστώς περί υπολογισμού βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Εάν στην περιοχή όπου βρίσκεται το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υφίστανται συγκριτικά στοιχεία, το τίμημα εξαγοράς υπολογίζεται βάσει της μεγαλύτερης αξίας ομοειδούς οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, της πλησιέστερης περιοχής για την οποία ισχύει η ίδια πολεοδομική νομοθεσία.
Αν επί του οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό του τιμήματος εξαγοράς της παρ. 1 προσαυξάνεται κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Υπάρχουν εξαιρέσεις από την αγορά ακινήτων του Δημοσίου;
Προσοχή όμως – Εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα ή τμήματα αυτών, τα οποία είναι δασικού χαρακτήρα. Αν όμως εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα, εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο είκοσι τοις εκατό (20%) του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της, που απορρέουν από τη φύση της και από την κείμενη νομοθεσία. Οι όροι προστασίας μνημονεύονται στο σύνολό τους υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς.
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ
1. Κατέχω χρόνια ακίνητο του Δημοσίου, μπορώ να το εξαγοράσω;
Με τον Ν. 5024/2023 δίνεται η δυνατότητα εξαγοράς δημοσίων ακινήτων από όσους τα κατέχουν αδιάλειπτα. Απαιτείται είτε κατοχή με τίτλο τουλάχιστον τριάντα ετών, με τυχόν κτίσμα που έχει ανεγερθεί έως 31.12.1991, είτε κατοχή σαράντα ετών με κτίσμα που έχει ανεγερθεί έως 31.12.1981 και χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή για τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική, εμπορική ή αγροτική δραστηριότητα. Στον χρόνο κατοχής του αιτούντος προστίθεται και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων του. Η εκτίμηση των προϋποθέσεων γίνεται κατά περίπτωση και απαιτεί προσεκτικό έλεγχο τίτλων, χρόνου κατοχής και χαρακτηρισμού της έκτασης.
2. Πόσο θα μου κοστίσει η εξαγορά του ακινήτου;
Το τίμημα ορίζεται κατά κανόνα στο 100% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου. Σε περιοχές χωρίς αντικειμενικό σύστημα, ο υπολογισμός γίνεται με συγκριτικά στοιχεία από τη Φορολογική Διοίκηση ή, αν αυτά δεν υπάρχουν, με βάση ομοειδές ακίνητο της πλησιέστερης περιοχής. Όταν τα κτίσματα έχουν ανεγερθεί από τον ίδιο τον κάτοχο ή τους δικαιοπαρόχους του, το τίμημα προσαυξάνεται κατά 25%. Αν τα κτίσματα έχουν ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα ανέρχεται στο 100% της αντικειμενικής αξίας ολόκληρου του ακινήτου. Προβλέπονται εκπτώσεις βάσει οικονομικών και κοινωνικών κριτηρίων.
3. Σε πόσο χρόνο ολοκληρώνεται η διαδικασία εξαγοράς;
Η διαδικασία δεν είναι σύντομη, καθώς περιλαμβάνει στάδια ελέγχου και εκτίμησης από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών. Από την υποβολή της αίτησης μέχρι την έκδοση της απόφασης εξαγοράς και την υπογραφή του συμβολαίου μπορεί να μεσολαβήσει διάστημα από αρκετούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με την πληρότητα του φακέλου, την ύπαρξη ή μη αντικειμενικής αξίας στην περιοχή, τυχόν δασικού χαρακτήρα τμημάτων και τον φόρτο των υπηρεσιών. Η σωστή προετοιμασία του φακέλου από την αρχή μειώνει σημαντικά τις καθυστερήσεις από αναζητήσεις συμπληρωματικών στοιχείων.
4. Τι έγγραφα χρειάζομαι για την αίτηση εξαγοράς;
Απαιτούνται τίτλοι ιδιοκτησίας του αιτούντος ή των δικαιοπαρόχων του, αποδεικτικά αδιάλειπτης κατοχής (αεροφωτογραφίες, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, βεβαιώσεις αρμοδίων αρχών, μαρτυρίες, παλαιές δηλώσεις Ε9), τοπογραφικό διάγραμμα, οικοδομικές άδειες ή στοιχεία ανέγερσης κτισμάτων, βεβαιώσεις δασαρχείου για τον χαρακτήρα της έκτασης, πιστοποιητικά κτηματολογίου και πολεοδομίας. Όταν πρόκειται για κύρια κατοικία ή επαγγελματική χρήση, απαιτούνται και τα αντίστοιχα αποδεικτικά (βεβαίωση ΑΑΔΕ, άδεια λειτουργίας, ΚΑΔ). Η συγκέντρωση πλήρους και τεκμηριωμένου φακέλου είναι η πιο κρίσιμη φάση της υπόθεσης.
5. Τι γίνεται αν στο ακίνητο υπάρχει δασική έκταση;
Ακίνητα ή τμήματα ακινήτων που έχουν δασικό χαρακτήρα κατά κανόνα εξαιρούνται από την εξαγορά. Υπάρχει όμως μία σημαντική εξαίρεση: εάν η δασική έκταση καταλαμβάνει έως και 20% του εμβαδού του δημοσίου ακινήτου, εξαγοράζεται ενιαία μαζί με το υπόλοιπο τμήμα, με διατήρηση όμως όλων των όρων προστασίας που απορρέουν από τη φύση της και τη δασική νομοθεσία. Οι όροι αυτοί αναγράφονται υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς και δεσμεύουν τον αγοραστή. Για τον σωστό υπολογισμό απαιτείται διασταύρωση δασικού χάρτη και τοπογραφικού, ώστε να αποφευχθούν αρνητικές εκπλήξεις.
6. Ποιός ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτή τη διαδικασία;
Ο δικηγόρος ελέγχει τίτλους, αεροφωτογραφίες, κτηματολογικά αποσπάσματα, δασικούς χάρτες και πολεοδομικά στοιχεία, προκειμένου να διαπιστώσει αν συντρέχουν οι αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου και να εκτιμήσει το ύψος του τιμήματος. Συντάσσει την αίτηση, οργανώνει τον φάκελο δικαιολογητικών και εκπροσωπεί τον πελάτη ενώπιον των αρμόδιων υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών. Σε περίπτωση απόρριψης ή υπερτιμολόγησης, ασκεί τα προβλεπόμενα ένδικα βοηθήματα. Δεδομένου ότι η αντίδικος πλευρά είναι το Δημόσιο, με υποστήριξη από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, η εξειδικευμένη νομική εκπροσώπηση του ιδιώτη είναι ουσιώδης για την επιτυχή έκβαση.