Τι είναι το δικαίωμα οίκησης;
Οίκηση σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα είναι το εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της. Παρόλο που μοιάζει με την επικαρπία σε ακίνητο έχει διαφορές. Πρόκειται για περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο.
Η δουλεία οίκησης μπορεί να είναι πλήρης ή περιορισμένη. Πλήρης οίκηση δηλαδή υπάρχει όταν η εξουσία του ωφελούμενου αποκλείει την εξουσία του κυρίου και όταν συστήνεται επί οικοδομής ή διαμερίσματος μόνο για οικιστική χρήση. Αντιθέτως, όταν προβλέπεται συνοίκηση ή όταν το δικαίωμα περιορίζεται σε ορισμένες μόνο χρονικές περιόδους χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα ή όταν το δικαίωμα συστήνεται για επαγγελματική στέγη, πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία. Η μικτή χρήση του όμως δεν μπορεί να αποκλεισθεί εφόσον η επαγγελματική χρήση έχει δευτερεύοντα χαρακτήρα και δεν προσκρούει στις αντιλήψεις των συναλλαγών.
Πώς συνιστάται το δικαίωμα οίκησης;
Η οίκηση συνιστάται με δικαιοπραξία εν ζωή, δηλαδή σύμβαση μεταξύ του κυρίου (παραχωρούντος την οίκηση) και του δικαιούχου οίκησης (γονική παροχή, δωρεά) και σε περίπτωση πώλησης μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος κυρίου και του δικαιούχου οίκησης (‘μεταβίβαση με παρακράτηση ισόβιας οίκησης’). Η σύμβαση υποχρεωτικά πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου για τις περιοχές όπου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.
Μπορεί επίσης να συσταθεί είτε με διαθήκη ή με δωρεά αιτία θανάτου, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.
Πότε αποσβήνεται το δικαίωμα οίκησης;
Η οίκηση, αποσβήνεται όπως και η επικαρπία, όταν από πραγματικούς ή νομικούς λόγους η άσκησή της καταστεί κατά τρόπο απόλυτο, οριστικό και διαρκή αδύνατη και χωρίς δυνατότητα επανόδου στην προηγούμενη κατάσταση.
Συνεπώς, λόγω θανάτου και αφάνειας του δικαιούχου, με σύγχυση δικαιώματος (όταν δηλαδή στο πρόσωπο του δικαιούχου περιέλθει η κυριότητα), λόγω παραίτησης η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, κοινοποιείται στον κύριο και μεταγράφεται, λόγω καταστροφής της οικοδομής ή του διαμερίσματος, λόγω αδυναμίας ασκήσεως, λόγω αχρησίας, λόγω πλήρωσης διαλυτικής αιρέσεως, λόγω παρόδου διαλυτικής προθεσμίας ή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
Ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του δικαιούχου οίκησης;
Ο δικαιούχος οικήσεως έχει τις ίδιες εξουσίες με τον επικαρπωτή, εκτός από την λήψη καρπών και ωφελημάτων (π.χ μισθωμάτων του ακινήτου) και εκτός από την εξουσία μεταβίβασης του δικαιώματος. Η εξουσία που παρέχεται με την οίκηση είναι εξουσία χρήσης, όχι κάθε μορφή χρήσης αλλά μόνο χρήσης για κατοικία.
Ο δικαιούχος της οίκησης έχει τις ακόλουθες υποχρεώσεις: της επιμελούς μεταχείρισης, της συνήθους συντήρησης, της ειδοποίησης του κυρίου για αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών που βλάπτουν ή απειλούν να βλάψουν το πράγμα, της πληρωμής των αναγκαίων εξόδων και δαπανών χρήσης και τακτικών δημόσιων βαρών, της συμμετοχής στις κοινές υποθέσεις, όταν η οίκηση αφορά σε διαμέρισμα που έχει υπαχθεί στις διατάξεις οριζοντίου ιδιοκτησίας, της ανοχής πραγματογνωμοσύνης, καθώς και της απόδοσης της οικοδομής ή του διαμερίσματός της.
Η υπαίτια παράλειψη της συνήθους συντήρησης του πράγματος από τον δικαιούχο δουλείας οίκησης επιφέρει ευθύνη του προς αποζημίωση του κυρίου του ακινήτου αρχικά βάσει ενδοσυμβατικής ευθύνης και αν συνεπάγεται φθορές σε αυτό και βάσει αδικοπρακτικής ευθύνης.
Πώς προστατεύεται ο δικαιούχος της οίκησης από προσβολές του δικαιώματός του;
Ο δικαιούχος της οίκησης μπορεί να προστατευθεί με την άσκηση των νόμιμων ενδίκων βοηθημάτων (διεκδικητική, αρνητική, πουβλικιανή αγωγή και ακόμη αγωγή προστασίας της οιονεί νομής δουλείας και ασφαλιστικά μέτρα νομής).
Κινδυνεύει από κατάσχεση το δικαίωμα οίκησης;
Δεδομένου ότι η οίκηση είναι πάντοτε αμεταβίβαστη, δεν μπορεί να είναι αντικείμενο κατάσχεσης με τη διαδικασία της εκτέλεσης στα ακίνητα, ενώ επίσης δεν μπορεί να είναι αντικείμενο υποθήκης.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΟΙΚΗΣΗ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
1. Τι ακριβώς μου εξασφαλίζει το δικαίωμα οίκησης;
Η οίκηση είναι εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα να χρησιμοποιείτε ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα, χωρίς να είστε κύριος του ακινήτου. Πρόκειται για συνηθισμένο τρόπο προστασίας ηλικιωμένων γονέων που μεταβιβάζουν το ακίνητο στα παιδιά τους με γονική παροχή ή δωρεά, παρακρατώντας ισόβια οίκηση. Το δικαίωμα είναι αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και αδιαίρετο. Δεν μπορεί να κατασχεθεί ούτε να βαρυνθεί με υποθήκη, οπότε σας προσφέρει σημαντική ασφάλεια ακόμη και αν ο νέος κύριος αντιμετωπίσει οικονομικά προβλήματα. Κατά κανόνα η πλήρης οίκηση αποκλείει τον κύριο από τη χρήση, ενώ η περιορισμένη επιτρέπει συνοίκηση ή μερική χρήση σύμφωνα με όσα έχουν συμφωνηθεί.
2. Πώς συστήνεται σωστά το δικαίωμα οίκησης;
Η σύσταση γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Χωρίς αυτές τις τυπικές προϋποθέσεις, το δικαίωμα δεν παράγει εμπράγματα αποτελέσματα και δεν προστατεύεται έναντι τρίτων. Η σύσταση μπορεί να γίνει με δικαιοπραξία εν ζωή (γονική παροχή, δωρεά, σύμβαση πώλησης με παρακράτηση οίκησης), με διαθήκη, με δωρεά αιτία θανάτου ή ακόμη και με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Είναι κρίσιμο να καθοριστούν επακριβώς το εύρος της χρήσης (πλήρης ή περιορισμένη), οι όροι συντήρησης και οι λοιπές υποχρεώσεις, ώστε να αποφευχθούν μεταγενέστερες προστριβές με τον κύριο.
3. Πώς προστατεύομαι αν εμποδίζεται η χρήση μου;
Αν ο κύριος ή τρίτος εμποδίζει την κατοικία σας, αμφισβητεί το δικαίωμα ή προβαίνει σε ενοχλητικές πράξεις, διαθέτετε ισχυρή νομική θωράκιση. Ασκείται διεκδικητική αγωγή για την απόδοση της χρήσης, αρνητική αγωγή για την παύση των διαταράξεων και πουβλικιανή αγωγή όταν δεν αποδεικνύεται πλήρως ο τίτλος. Παράλληλα, υπάρχει αγωγή προστασίας της οιονεί νομής της δουλείας και, σε επείγουσες περιπτώσεις, ασφαλιστικά μέτρα νομής που εκδίδονται γρήγορα από το Μονομελές Πρωτοδικείο. Αν εμφανίζονται φθορές από υπαιτιότητα του κυρίου ή τρίτου, επιδικάζεται και αποζημίωση. Η έγκαιρη κίνηση είναι σημαντική, καθώς η μακρόχρονη ανοχή προσβολών μπορεί να δημιουργήσει αποδεικτικά προβλήματα.
4. Πότε χάνεται το δικαίωμα οίκησης;
Η οίκηση αποσβήνεται με τον θάνατο ή την αφάνεια του δικαιούχου, αφού δεν μεταβιβάζεται στους κληρονόμους. Χάνεται επίσης με σύγχυση, όταν στον δικαιούχο περιέλθει η κυριότητα του ακινήτου, με ολοσχερή καταστροφή της οικοδομής, με αναγκαστική απαλλοτρίωση, με πλήρωση διαλυτικής αίρεσης ή πάροδο διαλυτικής προθεσμίας που έχει τεθεί στον τίτλο. Παραίτηση επιτρέπεται, αλλά γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, κοινοποιείται στον κύριο και μεταγράφεται. Επίσης, παρατεταμένη αχρησία ή απόλυτη και διαρκής αδυναμία άσκησης οδηγούν σε απόσβεση. Σε κάθε περίπτωση, ο δικαιούχος ή οι κληρονόμοι του οφείλουν να αποδώσουν το ακίνητο στον κύριο στην κατάσταση που προβλέπει ο νόμος και η σύμβαση.
5. Τι έγγραφα χρειάζομαι για να κατοχυρώσω το δικαίωμα;
Απαιτούνται ο τίτλος κυριότητας του ακινήτου, πιστοποιητικά από Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο (ιδιοκτησίας, βαρών, μη διεκδικήσεων), τοπογραφικό διάγραμμα, ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, βεβαίωση ΕΝΦΙΑ, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του παραχωρούντος, καθώς και τα στοιχεία ταυτότητας και ΑΦΜ των μερών. Όταν η σύσταση γίνεται με γονική παροχή ή δωρεά, χρειάζεται και δήλωση φόρου με υπολογισμό βάσει αντικειμενικής αξίας του δικαιώματος οίκησης, που μειώνεται ανάλογα με την ηλικία του δικαιούχου. Σε δίκη προστασίας προσκομίζονται ο τίτλος σύστασης, αποδείξεις χρήσης (λογαριασμοί, αλληλογραφία), φωτογραφικό υλικό και μάρτυρες που γνωρίζουν την κατάσταση του ακινήτου.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε υποθέσεις οίκησης;
Το δικηγορικό γραφείο σχεδιάζει εξαρχής τη δομή της σύμβασης, ώστε να προστατευτεί ο δικαιούχος και να αποτυπωθούν με σαφήνεια τα όρια χρήσης, οι υποχρεώσεις συντήρησης και οι όροι σε περίπτωση συνοίκησης. Ελέγχει τους τίτλους και τα βάρη του ακινήτου, συντονίζεται με τον συμβολαιογράφο και μεριμνά για τη μεταγραφή ή κτηματολογική καταχώριση που γεννά τα εμπράγματα αποτελέσματα. Όταν προκύπτει διαφορά, ασκεί τις κατάλληλες αγωγές ή ασφαλιστικά μέτρα και εκπροσωπεί τον πελάτη ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων. Το γραφείο ΖΙΑΜΠΑΡΑ Δ. & ΣΥΝΕΡΓΑΤΩΝ διαθέτει σημαντική εμπειρία σε εμπράγματα δικαιώματα, ζητήματα γονικών παροχών με παρακράτηση οίκησης και διαφορές μεταξύ δικαιούχου οίκησης και ψιλού κυρίου.