Ψιλή κυριότητα έχουμε όταν η εξουσία διάθεσης στο πράγμα του κυρίου περιορίζεται, το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του πράγματος λέγεται επικαρπία. Η κυριότητα είναι κατά κανόνα πλήρης, επιτρέπεται δηλαδή πλήρως στον κύριο η χρήση και η κάρπωση του πράγματος. Κάποιες φορές όμως η κυριότητα στερείται (αποψιλώνεται) των στοιχείων αυτών και περιορίζεται στην εξουσία του κυρίου να διαθέσει το πράγμα (εξουσία διάθεσης). Στις περιπτώσεις αυτές η κυριότητα λέγεται ψιλή και το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του πράγματος λέγεται επικαρπία.
Όταν συστήνεται επικαρπία, ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα, ενώ ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο πράγμα (χρήση και κάρπωση) χωρίς να μπορεί να θίξει το δικαίωμα του κυρίου και έχοντας την υποχρέωση να διατηρεί ακέραια την ουσία του πράγματος. Η επικαρπία μπορεί να συσταθεί με σύμβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή), διαθήκη ή χρησικτησία, μπορεί να αφορά οφέλη που προκύπτουν από ένα μέρος ή από το σύνολο του πράγματος και να ισχύει για ορισμένο χρονικό διάστημα (π.χ. όσο ζει ο επικαρπωτής).
Η ψιλή κυριότητα (όχι η πλήρης) μεταβιβάζεται από τον κύριο χωρίς την έγκριση του επικαρπωτή, δεν ισχύει όμως το αντίστροφο για την επικαρπία. Επειδή η επικαρπία είναι προσωπική δουλεία παύει να υπάρχει (αποσβήνεται) με το θάνατο του επικαρπωτή ή την παραίτησή του από το δικαίωμα αυτό, ενώ αν δεν ορίστηκε διαφορετικά είναι αμεταβίβαστη και ως εκ τούτου μπορεί να υποθηκευτεί.
Επικαρπία τέλος μπορεί να συσταθεί και πάνω σε δικαίωμα.
- Διάβασε το άρθρο Δικηγόρος Κληρονομικού Δικαίου
- Διάβασε το άρθρο Προσβολή Διαθήκης
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ
1. Τι σημαίνει πρακτικά η αγορά ψιλής κυριότητας ακινήτου;
Όταν αγοράζει κανείς ψιλή κυριότητα, αποκτά το ακίνητο αλλά χωρίς το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί ή να το εκμεταλλεύεται μέχρι να αποσβεστεί η επικαρπία (συνήθως με τον θάνατο του επικαρπωτή). Στην πράξη, ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να μείνει στο ακίνητο, να το εκμισθώσει ή να εισπράττει μισθώματα. Διατηρεί όμως την εξουσία διάθεσης, δηλαδή μπορεί να το πουλήσει ή να το υποθηκεύσει, χωρίς να επηρεάζεται το δικαίωμα του επικαρπωτή. Πριν την υπογραφή του συμβολαίου χρειάζεται προσεκτικός νομικός έλεγχος για το ποιες υποχρεώσεις βαρύνουν κάθε πλευρά (κοινόχρηστα, ΕΝΦΙΑ, επισκευές).
2. Ποιος πληρώνει ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα και επισκευές στο ακίνητο;
Κατά κανόνα, ο επικαρπωτής βαρύνεται με τα τρέχοντα έξοδα του ακινήτου: κοινόχρηστα, λογαριασμούς ΔΕΚΟ, μικροεπισκευές συντήρησης, καθώς και με τον ΕΝΦΙΑ στο μεγαλύτερο ποσοστό (περίπου 80%), ενώ ο ψιλός κύριος επιβαρύνεται με μικρότερο ποσοστό. Οι μεγάλες, εκτεταμένες επισκευές και η αποκατάσταση φθορών από ανωτέρα βία βαρύνουν τον ψιλό κύριο. Ο επικαρπωτής έχει την υποχρέωση να διατηρεί την ουσία του πράγματος ακέραια, διαφορετικά ευθύνεται για αποζημίωση. Αυτές οι κατανομές μπορούν να ρυθμιστούν διαφορετικά με τη σύμβαση σύστασης της επικαρπίας.
3. Μπορεί ο ψιλός κύριος να πουλήσει το ακίνητο χωρίς συναίνεση του επικαρπωτή;
Ναι, ο ψιλός κύριος μπορεί να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα ελεύθερα, χωρίς να απαιτείται έγκριση του επικαρπωτή. Ο νέος αγοραστής όμως αποκτά πάλι ψιλή κυριότητα και το δικαίωμα της επικαρπίας παραμένει αναλλοίωτο μέχρι την απόσβεσή του. Στην πράξη, η αγορά ψιλής κυριότητας με βεβαρημένο ακίνητο έχει σημαντικά μειωμένη εμπορική αξία, καθώς ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκμεταλλευτεί το ακίνητο. Αντίθετα, ο επικαρπωτής δεν μπορεί να μεταβιβάσει το δικαίωμά του παρά μόνο αν αυτό προβλέφθηκε ρητά στη σύσταση, καθώς η επικαρπία είναι κατά κανόνα προσωπικό και αμεταβίβαστο δικαίωμα.
4. Πότε αποσβένεται η επικαρπία και πώς αποκαθίσταται η πλήρης κυριότητα;
Η επικαρπία αποσβένεται κυρίως με τον θάνατο του επικαρπωτή, με την παραίτησή του από το δικαίωμα, με τη λήξη της προθεσμίας αν συστάθηκε για ορισμένο χρόνο, ή με σύγχυση όταν ο επικαρπωτής αποκτήσει και την ψιλή κυριότητα. Με την απόσβεση, ο ψιλός κύριος αποκτά αυτοδικαίως πλήρη κυριότητα, χωρίς νέα συμβολαιογραφική πράξη. Απαιτείται όμως δήλωση στο Κτηματολόγιο και στην εφορία (πιστοποιητικό θανάτου, υπεύθυνη δήλωση κ.λπ.) για να ενημερωθούν τα δημόσια αρχεία και να αποτυπωθεί η μεταβολή στους τίτλους και στον ΕΝΦΙΑ.
5. Η γονική παροχή με παρακράτηση επικαρπίας έχει φορολογικά οφέλη;
Ναι, η μεταβίβαση ψιλής κυριότητας με παρακράτηση επικαρπίας από τον γονέα είναι από τις πιο διαδεδομένες πρακτικές οικογενειακού φορολογικού σχεδιασμού. Η αξία της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται με βάση την ηλικία του επικαρπωτή και είναι μικρότερη από την πλήρη αξία του ακινήτου, οπότε ο φόρος γονικής παροχής μειώνεται σημαντικά. Επιπλέον, ο γονέας διατηρεί την κατοχή και χρήση του ακινήτου εφ’ όρου ζωής. Όταν η επικαρπία αποσβεστεί με τον θάνατο, το παιδί αποκτά πλήρη κυριότητα χωρίς νέο φόρο μεταβίβασης. Η ορθή φορολογική αποτύπωση και η σύνταξη του συμβολαίου χρειάζονται προσεκτικό νομικό σχεδιασμό.
6. Ποιος ο ρόλος του δικηγόρου σε υποθέσεις ψιλής κυριότητας και επικαρπίας;
Ο δικηγόρος ελέγχει διεξοδικά τους τίτλους ιδιοκτησίας και τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο, εντοπίζει τυχόν βάρη ή διεκδικήσεις και αξιολογεί τους κινδύνους πριν την αγορά ή την αποδοχή κληρονομιάς. Συντάσσει ή ελέγχει το συμβόλαιο σύστασης επικαρπίας, ώστε να ρυθμίζονται με σαφήνεια τα ζητήματα δαπανών, επισκευών, εκμίσθωσης και πιθανής μεταβίβασης. Σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ ψιλού κυρίου και επικαρπωτή (π.χ. φθορές, αυθαίρετη χρήση, παραμέληση συντήρησης), εκπροσωπεί τον πελάτη ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων. Επίσης, χειρίζεται τη διαδικασία αποκατάστασης πλήρους κυριότητας μετά την απόσβεση της επικαρπίας.