ΤΙ ΕΙΝΑΙ Ο ΚΑΕΚ;

Ο Κ.Α.Ε.Κ. είναι ένας δωδεκαψήφιος αριθμός που προσδιορίζει μοναδικά οποιοδήποτε γεωτεμάχιο στον Ελληνικό χώρο.

Στο κτηματολόγιο η αποτύπωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων αποτυπώνεται κτηματοκεντρικά δηλαδή η αναζήτηση γίνεται όχι με το πρόσωπο όπως γίνεται στα υποθηκοφυλακεία αλλά με το ακίνητο . Κάθε ακίνητο έχει αποτυπωθεί με ένα μοναδικό αριθμό τον λεγόμενο Κωδικό Αριθμό Eθνικού Kτηματολογίου (KAEK) που είναι ο αποκλειστικός για κάθε γεωτεμάχιο κωδικός αριθμός , η ταυτότητα του ακινήτου. Καμία συναλλαγή δεν μπορεί να γίνει με το κτηματολογικό γραφείο άν δε γνωρίζουμε τον ΚΑΕΚ του ακινήτου !

Τι είναι ο ΚΑΕΚ ;

Ο Κ.Α.Ε.Κ. είναι ένας δωδεκαψήφιος αριθμός που προσδιορίζει μοναδικά οποιοδήποτε γεωτεμάχιο στον Ελληνικό χώρο.

•   Τα δύο πρώτα ψηφία του κωδικού προσδιορίζουν τον Νομό στον οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο π.χ. ο κωδικός 05 είναι ο Νομός Αττικής , ο Κωδικός 19 είναι ο Νομός Θεσσαλονίκης ). Η αρίθμηση των νομών έχει γίνει κατά απόλυτη αλφαβητική σειρά π.χ. ο τελευταίος νομός με αριθμό 51 είναι ο νομός ΧΙΟΥ. Η διοικητική ονομασία αφορά τους ΟΤΑ όπως ήταν με το σύστημα διοικητικής διαίρεσης ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΣ, όχι όπως είναι σήμερα με το σύστημα ΚΑΛΛΙΚΡΑΤΗΣ.

•   Τα τρία επόμενα ψηφία προσδιορίζουν τον Δήμο ή την Κοινότητα εντός του νομού αναφοράς. Και εδώ ακολουθείται η αρίθμηση κατά απόλυτη αλφαβητική σειρά. Η διοικητική ονομασία αφορά τους ΟΤΑ όπως ήταν με το σύστημα διοικητικής διαίρεσης ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΣ.

•   τα δύο επόμενα προσδιορίζουν τον «κτηματολογικό τομέα».

•   τα δύο επόμενα προσδιορίζουν την «κτηματολογική ενότητα» (η οποία, για αστικές περιοχές προσδιορίζεται με το οικοδομικό τετράγωνο, ενώ για αγροτικές περιοχές προσδιορίζεται με μία ομάδα γειτονικών γεωτεμαχίων τα οποία κατά προτίμηση περιβάλλονται από φυσικά όρια).

•  Τα τελευταία τρία ψηφία αποτελούν τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας.

Για παράδειγμα ο ΚΑΕΚ 19 047 54 04 003 σημαίνει ότι το ακίνητο αυτό βρίσκεται στο Νομό Θεσσαλονίκης ( που έχει κωδικό κτηματογράφησης -19), στο Δήμο Καλαμαριάς ( που έχει κωδικό κτηματογράφησης – 047), στον κτηματολογικό τομέα Αρετσούς (54), στο 26^ο οικοδομικό τετράγωνο (04), με αύξ. αριθμ οικοπέδου στο παραπάνω οικοδομικό τετράγωνο 3 (003).

Τα παραπάνω αφορούν αποκλειστικά και μόνο το γεωτεμάχιο. Εφόσον επί του παραπάνω γεωτεμαχίου έχουν συσταθεί οριζόντιες ιδιοκτησίες η ύπαρξη του ενός κτιρίου εμφαίνεται με την προέκταση 0/0 δηλαδή στο παραπάνω παράδειγμα εμφανίζεται με τη μορφή 19 047 36 10 006 /0/0 όπου μετά την πρώτη κάθετο δηλώνεται η ύπαρξη μίας ή περισσοτέρων οριζοντίων ιδιοκτησιών επί ενός κτιρίου π.χ. /0/1, /0/2, /0/3, /0/4 κ.ο.κ σημαίνει τέσσερις ή περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες επί ενός και μοναδικού κτιριακού όγκου . Αν υπάρχουν περισσότερα κτίρια με τη μορφή της κάθετης ιδιοκτησίας τότε εμφαίνονται με τη μορφή /1/0, /2/0, /3/0 (μία οριζόντια επί εκάστης καθέτου ήτοι 3 κάθετες) και, τέλος, η ύπαρξη περισσοτέρων οριζοντίων ιδιοκτησιών επί περισσοτέρων του ενός κτιρίων εμφανίζεται με τη μορφή /1/1, /1/2 κ.ο.κ. (δύο ή περισσότερες οριζόντιες επί μίας καθέτου).

Ο ΚΑΕΚ είναι μοναδικός για κάθε ακίνητο και το συνοδεύει για όλες τίς συναλλαγές που θα γίνουν και αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο , θεωρείται ο ΑΦΜ του ακινήτου και ακολουθεί το ακίνητο σε όλες του τίς συναλλαγές . Αν το ακίνητο μεταβληθεί κατά οποιοδήποτε τρόπο και αλλάξει η μορφή του π.χ. γίνει κατάτμηση και διασπαστεί σε 2 γεωτεμάχια ή συνενωθούν 2 γεωτεμάχια σε 1 τότε για τα νέα γεωτεμάχια δημιουργούνται νέοι ΚΑΕΚ που τα ακολουθούν στις συναλλαγές που θα γίνουν εφεξής στα τεμάχια αυτά , ενώ το παλιό γεωτεμάχιο παραμένει στα κτηματολογικά β ιβλία  μεν χαρακτηριζόμενο ως ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ αλλά δεν μπορούν να γίνουν συναλλαγές σε αυτό το ΚΑΕΚ αφού έχει καταργηθεί ως αυτοτελές γεωτεμάχιο αλλά διατηρείται  για ενημέρωση των ενδιαφερομένων.

Πώς μπορώ να πληροφορηθώ τον ΚΑΕΚ ενός ακινήτου ;

Ο απλός και εύκολος τρόπος είναι με την εφαρμογή που έχει αναπτύξει ο φορέας στη διεύθυνση hhttps://www.ktimatologio.gr/el/e-services/prosbasi-sta-ktimatologika-stoiheia-ton-akiniton-moy η οποία παρέχει δωρεάν πληροφορίες σχετικά με τις αρχικές εγγραφές στις οποίες περιλαμβάνεται

• Ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) του συγκεκριμένου ακινήτου.
• Απόσπασμα του Κτηματολογικού Φύλλου (νομική πληροφορία)
• Απόσπασμα χάρτη στον οποίο είναι οροθετημένο το ακίνητο (χωρική πληροφορία).
• Πληροφορίες σχετικά με τη λήξη προθεσμίας διόρθωσης Αρχικών Εγγραφών.

Με την υπηρεσία αυτή, παρέχεται πληροφόρηση σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα για την τρέχουσα νομική κατάσταση και τα στοιχεία των ακινήτων στα οποία είχαν εγγραφεί ως κύριοι ή επικαρπωτές, από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου (από τη λήξη της κτηματογράφησης / αρχικές εγγραφές ή με μεταγενέστερες εγγραφές). Οι πληροφορίες που παρέχονται προέρχονται άμεσα (online) από την ψηφιακή κτηματολογική βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου. Η υπηρεσία πρόσβασης παρέχεται καθ’ όλη τη διάρκεια κάθε ημερολογιακής ημέρας (24ωρη λειτουργία) και η εισαγωγή σε αυτήν γίνεται με χρήση των κωδικών Τaxisnet που τα πρόσωπα διαθέτουν.

Οποιαδήποτε συναλλαγή με τα κτηματολογικά γραφεία γίνεται με τον ΚΑΕΚ . Εφόσον γνωρίζετε τον ΚΑΕΚ του ακινήτου μπορείτε να ζητήσετε με αίτησηαντίγραφο κτηματολογικού φύλλου και/ή απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Το αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες που αφορούν τα εμπράγματα δικαιώματα που υφίστανται επί του ακινήτου ( κυριότητα, υποθήκες , κατασχέσεις κλπ ενώ το απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος περιέχει την γεωμετρία του ακινήτου ( εμβαδόν, θέση, σχήμα , συντεταγμένες ).

Για ορισμένες περιοχές μπορεί να ζητηθεί ηλεκτρονικά πλήρες αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος για νόμιμη χρήση μέσω της εφαρμογής ηλεκτρονικών υπηρεσιών που έχει αναπτύξει ο φορέας στη διεύθυνση https://www.ktimanet.gr/TameioCertificates/ . Η παροχή των υπηρεσιών αυτών χρεώνεται ανάλογα με τα αιτούμενα έγγραφα και ανέρχεται σε 5€/φύλλο για το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και σε €15 για το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

Σε κάθε περίπτωση μπορούμε να βρούμε το ΚΑΕΚ του ακινήτου από το αντίστοιχο κτηματολογικό γραφείο μέσω δικηγόρου.

α) στα αλφαβητικά ευρετήρια που υπάρχουν στα κτηματολογικά γραφεία για όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα . Να σημειωθεί οτι στα αλφαβητικά ευρετήρια εμφανίζονται ΟΛΑ τα ακίνητα που έχει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο στο συγκεκριμένο κτηματολογικό γραφείο   ή

β) με αναζήτηση στους χάρτες της κτηματογράφησης με οδό , αριθμό , τοπωνύμιο κλπ. ( Αυτή η έρευνα μπορεί να γίνει μόνο απο πιστοποιημένα πρόσωπα )

γ) Ένας τρίτος και πρακτικός τρόπος είναι να πληροφορηθούμε τον ΚΑΕΚ ενός γειτονικού ακινήτου . ¨Οπως αναφέρθηκε οι ΚΑΕΚ δίνονται στα ακίνητα σε συνεχόμενη σειρά , οπότε άν έχουμε τον ΚΑΕΚ ενός γειτονικού ακινήτου τότε αναζητούμε το συγκεκριμένο ακίνητο στον πλησιέστερο αριθμό ΚΑΕΚ. Η αναζήτηση είναι ακόμη πιό εύκολη σε πολυκατοικίες οπότε το οικόπεδο είναι ίδιο για όλα τα διαμερίσματα και το μόνο που διαφέρει είναι οτι μετά τον 12ψήφιο αριθμό του  γεωτεμαχίου (  που είναι κονός για όλη την οικοδομή μια και αφορά το γεωτεμάχιο) ακολουθεί η κατάληξη π.χ. 0/2 ή 0/24 που αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες ( κατστήματα ή διαμερίσματα ) που υπάρχουν επί το γεωτεμαχίου

Εάν δε μπορούμε με τους τρόπους αυτούς τότε μπορούμε να ζητήσουμε με αίτηση τη έκδοση πιστοποιητικού κτηματολογικών εγγραφών για συγκεκριμένο φυσικό ή νομικό πρόσωπο στο οποίο εμφανίζονται όλα τα ΚΑΕΚ με τα ακίνητα που αναφέρονται στο συγκεκριμένο φυσικό ή νομικό πρόσωπο το οποίο αναζητούμε. Σε αυτή την περίπτωση το κτηματολογικό γραφείο σας χορηγεί ένα πιστοποιητικό στο οποίο αναγράφονται τα ΚΑΕΚ όλων των ακινήτων που βρέθηκαν στο συγκεκριμένο κτηματολογικό γραφείο υπέρ του συγκεκριμένου προσώπου ( φυσικού νομικού ) εντός του συγκεκριμένου κτηματολογικού γραφείου.

Τα πιστοποιητικά τα οποία εκδίδει το κτηματολογικό γραφείο είναι διαφορετικά από αυτά που εξέδιδε μέχρι σήμερα το Υποθηκοφυλακείο . Για να δείτε την αντιστοιχία μεταξύ των εκδιδομένων μέχρι σήμερα πιστοποιητικών από το Υποθηκοφυλακείο προς αυτά που εκδίδει σήμερα το κτηματολογικό γραφείο βλέπε τον σχετικό πίνακα αντιστοίχισης πιστοποιητικών υποθηκοφυλακείου προς τα πιστοποιητικά του κτηματολογίου.

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΚΑΕΚ

1. Τι ακριβώς είναι ο ΚΑΕΚ και γιατί τον χρειάζομαι;

Ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου είναι ένας μοναδικός δωδεκαψήφιος αριθμός που λειτουργεί ως ταυτότητα κάθε ακινήτου, αντίστοιχα με τον ΑΦΜ για τα φυσικά πρόσωπα. Τα δύο πρώτα ψηφία προσδιορίζουν τον νομό, τα τρία επόμενα τον δήμο, ακολουθούν ο κτηματολογικός τομέας, η ενότητα και ο αύξων αριθμός του γεωτεμαχίου. Όταν υπάρχουν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, προστίθενται καταλήξεις της μορφής /0/1, /1/2 κ.ο.κ. Καμία συναλλαγή με το κτηματολογικό γραφείο, όπως μεταβίβαση, υποθήκη, διόρθωση εγγραφής ή έκδοση πιστοποιητικού, δεν γίνεται χωρίς τον ΚΑΕΚ του ακινήτου, γι’ αυτό η ορθή ταυτοποίησή του αποτελεί προϋπόθεση για κάθε νομική πράξη.

2. Πώς μπορώ να βρω τον ΚΑΕΚ ενός ακινήτου που με ενδιαφέρει;

Ο πιο εύκολος τρόπος αν είστε ιδιοκτήτης είναι μέσω της εφαρμογής «Πρόσβαση στα κτηματολογικά στοιχεία των ακινήτων μου» στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου, με κωδικούς Taxisnet, η οποία παρέχει δωρεάν τον ΚΑΕΚ, απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και απόσπασμα χάρτη. Για ακίνητο τρίτου, η αναζήτηση γίνεται μέσω δικηγόρου στα αλφαβητικά ευρετήρια του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου ή με αίτηση έκδοσης πιστοποιητικού κτηματολογικών εγγραφών στο όνομα συγκεκριμένου προσώπου. Σε πολυκατοικία, αρκεί ο ΚΑΕΚ ενός διαμερίσματος, καθώς το γεωτεμάχιο είναι κοινό για όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες και αλλάζει μόνο η κατάληξη /0/1, /0/2 κ.ο.κ.

3. Τι κινδύνους αντιμετωπίζω αν αγοράσω ακίνητο χωρίς έλεγχο ΚΑΕΚ;

Ο μη έλεγχος του ΚΑΕΚ πριν την υπογραφή συμβολαίου εκθέτει τον αγοραστή σε σοβαρούς κινδύνους. Μπορεί το ακίνητο να βαρύνεται με υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις τρίτων που εμφανίζονται μόνο στο κτηματολογικό φύλλο. Επιπλέον, ενδέχεται η πραγματική γεωμετρία (εμβαδόν, όρια, σχήμα) να αποκλίνει από αυτή του τίτλου, να υπάρχει επικάλυψη με όμορο γεωτεμάχιο ή να πρόκειται για «ιστορική ιδιοκτησία» που έχει καταργηθεί λόγω κατάτμησης ή συνένωσης και δεν επιδέχεται πλέον μεταβίβαση. Ο ενδελεχής έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος αποτρέπει την απώλεια του τιμήματος και πολυετείς δικαστικές διαμάχες.

4. Πόσο χρόνο απαιτεί ο πλήρης έλεγχος ΚΑΕΚ και τίτλων;

Ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου με βάση τον ΚΑΕΚ ολοκληρώνεται κατά κανόνα σε λίγες ημέρες έως δύο εβδομάδες, αναλόγως της πολυπλοκότητας του ιστορικού ιδιοκτησίας και του φόρτου του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου. Περιλαμβάνει την έκδοση αντιγράφου κτηματολογικού φύλλου και αποσπάσματος διαγράμματος, τον έλεγχο όλων των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων και βαρών, την αντιπαραβολή με τον τίτλο κτήσης και, όταν χρειάζεται, αναδρομικό έλεγχο στα παλαιά βιβλία του υποθηκοφυλακείου για χρονικό διάστημα έως είκοσι ετών. Σε περιπτώσεις ιστορικής ιδιοκτησίας ή εκκρεμών διορθώσεων αρχικών εγγραφών, ο χρόνος μπορεί να επιμηκυνθεί.

5. Τι έγγραφα συγκεντρώνει ο δικηγόρος μέσω του ΚΑΕΚ;

Με βάση τον ΚΑΕΚ, ο δικηγόρος εκδίδει το αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου, που αποτυπώνει τη νομική κατάσταση του ακινήτου με όλα τα εμπράγματα δικαιώματα, τις υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις και διεκδικήσεις, και το απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος, που περιέχει τη γεωμετρία (εμβαδόν, θέση, σχήμα, συντεταγμένες). Συμπληρωματικά, αναζητά τον τίτλο κτήσης του πωλητή, την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, βεβαιώσεις μηχανικού περί μη αυθαιρέτων, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικά μη οφειλής ΤΑΠ. Σε ορισμένες περιοχές, πλήρες αντίγραφο εκδίδεται και ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής του Κτηματολογίου με κόστος 5 ευρώ ανά κτηματολογικό φύλλο και 15 ευρώ για το διάγραμμα.

6. Τι ρόλο έχει ο δικηγόρος ακινήτων στη χρήση του ΚΑΕΚ;

Ο δικηγόρος ακινήτων δεν περιορίζεται στην απλή ανεύρεση του ΚΑΕΚ, αλλά ερμηνεύει σωστά το κτηματολογικό φύλλο, εντοπίζει σφάλματα στις αρχικές εγγραφές, ασυμφωνίες μεταξύ τίτλου και κτηματολογίου και εκκρεμή βάρη που μπορεί να ακυρώσουν τη συναλλαγή. Συντάσσει αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων, ασκεί αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής όταν χρειάζεται, και ελέγχει αν το γεωτεμάχιο εξακολουθεί να αποτελεί ενεργό ή έχει χαρακτηριστεί ως ιστορική ιδιοκτησία. Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον πλήρη νομικό και κτηματολογικό έλεγχο πριν από κάθε αγορά, μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, διασφαλίζοντας τα συμφέροντα του εντολέα.