Κατά των πορισμάτων ελεγκτών δόμησης καθώς και πράξεων/παραλήψεων των οργάνων των Υπηρεσιών Δόμησης (Πολεοδομιών) των Δήμων, που εκδίδονται με βάση την νομοθεσία για την έκδοση οικοδομικών αδειών, και την νομοθεσία για τα αυθαίρετα, προβλέπεται η άσκηση προσφυγής στο αρμόδιο Συμβούλιο Πολεοδομικών θεμάτων και αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ).
Οι περισσότερες υποθέσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων διεκπεραιώνονται στο επίπεδο της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΥΠΕΚΑ/ΤΕΕ. Το περιεχόμενο του φακέλου της δήλωσης δημιουργείται από τον μηχανικό και αναρτάται στο διαδίκτυο με ευθύνη του. Όλα τα δεδομένα του φακέλου θεωρούνται έγκυρα και η ιδιοκτησία είναι τακτοποιημένη πολεοδομικά.
Ακόμη και αν η τακτοποίηση γίνεται μετά από έλεγχο και σύνταξη έκθεσης αυθαιρέτων κατασκευών της πολεοδομίας, η υπαγωγή της υπόθεσης στον Ν 4495/17 αρκεί από μόνη της για να σταματήσει η διαδικασία των κυρώσεων και να μπει ο φάκελος στο αρχείο.
Στην περίπτωση όμως που έχει επιβληθεί πρόστιμο, και ιδιαίτερα αν αυτό είναι υψηλό, ή μετά από πίεση επίμονου αντιδίκου, η Πολεοδομία έχει την δυνατότητα, μετά από έλεγχο του φακέλου, να ακυρώσει την τακτοποίηση με την αιτιολογία της εξαίρεσης του ακινήτου από την δυνατότητα υπαγωγής στον Νόμο των αυθαιρέτων.
Οι λόγοι που μπορούν να οδηγήσουν σε εξαίρεση είναι πολλοί. Σε σύγχρονα αυθαίρετα συνήθως αμφισβητείται η ημερομηνία ανέγερσης αν αυτή είναι κοντά στην 28/7/2011, που έχει τεθεί ως ορόσημο για την υπαγωγή. Άλλος λόγος είναι η ανέγερση αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο χώρο όπου δεν εξασφαλίζεται η συναίνεση των ιδιοκτητών. Μία σύνθετη περίπτωση που θέλει πάρα πολλή προσοχή είναι ή Ανάκληση Οικοδομικής άδειας όταν έχει προηγηθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση για την αυθαιρεσία. Οι υπόλοιπες περιπτώσεις έχουν κυρίως να κάνουν με τις εξαιρέσεις του άρθρου 89 του Νόμου 4495/17, για τις ειδικές ή προστατευόμενες περιοχές της χώρας όπου οι διατάξεις περί νομιμοποίησης αυθαιρέτων δεν έχουν ισχύ.
Αν έχετε εμπλακεί σε μία τέτοια περίπτωση θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε τις δυνατότητες που προβλέπει η πολεοδομική Νομοθεσία για να υπερασπίσετε την άποψή σας. Για τα πολεοδομικά θέματα απαιτείται εμπεριστατωμένη τεχνική ανάλυση και στα καθ’ ύλη αρμόδια διοικητικά δικαστήρια που αποτελούν μια άλλη επιλογή για την διερεύνηση της υπόθεσης.
Για αυτό τον λόγο έχει θεσπιστεί η λειτουργία του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ). Συγκροτείται κυρίως από έμπειρους Αρχιτέκτονες – Μηχανικούς εκπροσώπους σχετικών με την περιοχή φορέων καθώς και τον πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του κράτους της οικείας Περιφερειακής ενότητας.
Το ΣΥΠΟΘΑ είναι κάτι αντίστοιχο με το Εφετείο, αν θεωρήσουμε ότι η Υπηρεσία Δόμησης είναι αυτή που αποφασίζει για την υπόθεση σε πρώτο επίπεδο. Με την διαφορά ότι εδώ ο πολίτης μπορεί να ζητήσει επανεξέταση της υπόθεσης αν θεωρεί ότι διαθέτει συμπληρωματικά στοιχεία τα οποία θα μπορούσαν να του εξασφαλίσουν μία θετική απόφαση. Σε ιδιάζουσες περιπτώσεις πολύ μεγάλων ή ειδικών ακινήτων ο ενδιαφερόμενος μπορεί να προσφύγει στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), όργανο αντίστοιχο με τον «Άρειο Πάγο».
Στο ΣΥΠΟΘΑ δεν προσφεύγει άμεσα ο πολίτης, αλλά υποβάλλει αίτημα προσφυγής συνοδευόμενο από παράβολο 50€, στην οικεία Πολεοδομία. Η Υπηρεσία Δόμησης συντάσσει την εισηγητική έκθεση (συνήθως αρνητική), και διαβιβάζει τον φάκελο της υπόθεσης στο ΣΥΠΟΘΑ.
Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι μία θετική ετυμηγορία του Συμβουλίου θα σας απαλλάξει οριστικά από το πρόβλημα, ακόμη και αν η Πολεοδομία είναι πολύ αρνητικά προδιατεθημένη σε αυτό. Αντίθετα αν η απόφαση είναι αρνητική τότε πολύ δύσκολα θα μπορέσει να ανατραπεί και στα διοικητικά δικαστήρια. Για αυτόν τον λόγο η τεκμηρίωση των απόψεών σας, η προετοιμασία και η παράσταση στο συμβούλιο έχουν πολύ μεγάλη σημασία για την ευνοϊκή έκβαση της υπόθεσης.
Για αυθαίρετα που έχουν περάσει σε διαδικασία αμφισβήτησης, θα χρειαστείτε πολύ έμπειρο σύμβουλο με πολλές επιτυχημένες παραστάσεις σε αντίστοιχα όργανα.
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Διοικητικού Δικαίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Πολεοδομικού & Δασικού Δικαίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Εισφορά σε Γη και Χρήμα
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Δημοσιοϋπαλληλικού Δικαίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Πειθαρχικό Δίκαιο Στρατιωτικών
- Βλέπε επίσης άρθρο Πειθαρχικό Δίκαιο Αστυνομικών
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Δίκαιο Εκπαίδευσης
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αίτηση Ακύρωσης
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αστική Ευθύνη Δημοσίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ)
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Ιατρικής Αμέλειας
- Βλέπε επίσης άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων – ΣΥΠΟΘΑ – Διοικητικό Εφετείο
- Βλέπε επίσης άρθρο Ακύρωση από ΣτΕ Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΣΥΠΟΘΑ – ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
1. Τι αντιμετωπίζω όταν η Πολεοδομία ακυρώνει την τακτοποίηση αυθαιρέτου;
Όταν η Υπηρεσία Δόμησης ακυρώνει την υπαγωγή του ακινήτου στον Ν. 4495/2017, ο ιδιοκτήτης βρίσκεται αντιμέτωπος με την επαναφορά των πολεοδομικών κυρώσεων: επιβολή προστίμου ανέγερσης και διατήρησης, εντολή κατεδάφισης και αδυναμία μεταβίβασης ή σύνδεσης του ακινήτου με δίκτυα κοινής ωφέλειας.
Συνηθισμένοι λόγοι ακύρωσης είναι η αμφισβήτηση της ημερομηνίας ανέγερσης σε σχέση με το όριο της 28/7/2011, η ανέγερση σε κοινόχρηστο χώρο, η ένταξη του ακινήτου σε προστατευόμενη ζώνη του άρθρου 89 Ν. 4495/2017 ή η ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που διαπιστώνει την αυθαιρεσία. Η νομική αντιμετώπιση γίνεται κατά κανόνα μέσω ένστασης στο ΣΥΠΟΘΑ.
2. Τι μπορώ να κάνω αν λάβω αρνητική πράξη της Υπηρεσίας Δόμησης;
Ο θιγόμενος υποβάλλει ένσταση στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ μέσα σε τριάντα ημέρες από την κοινοποίηση της πράξης ή του πορίσματος του ελεγκτή δόμησης. Η ένσταση κατατίθεται στην οικεία Πολεοδομία, συνοδεύεται από παράβολο 50€ και τεχνικό φάκελο τεκμηρίωσης.
Σημαντικό πρακτικό όφελος: με την κατάθεση της ένστασης αναστέλλεται αυτοδικαίως η εκτέλεση των κυρώσεων (πρόστιμα, κατεδάφιση) μέχρι την έκδοση της απόφασης του ΣΥΠΟΘΑ. Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει και αίτηση θεραπείας στην ίδια την Υπηρεσία Δόμησης χωρίς προθεσμία, ζητώντας ορθή επανάληψη της πράξης.
3. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία στο ΣΥΠΟΘΑ;
Το ΣΥΠΟΘΑ είναι Διοικητική Επιτροπή με δικαστική λειτουργία, η οποία ορίζει δικάσιμο και εκδίδει απόφαση επί της ένστασης. Από την κατάθεση μέχρι τη δικάσιμο μεσολαβούν κατά κανόνα αρκετοί μήνες, καθώς η Υπηρεσία Δόμησης πρέπει να συντάξει την εισηγητική έκθεση και να διαβιβάσει τον φάκελο. Ο ακριβής χρόνος εξαρτάται από τον φόρτο του κατά τόπο αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ.
Σε όλο αυτό το διάστημα τα πρόστιμα και τα μέτρα εκτέλεσης παραμένουν σε αυτοδίκαιη αναστολή λόγω της κατάθεσης της ένστασης. Μετά την έκδοση αρνητικής απόφασης, ο ενδιαφερόμενος έχει προθεσμία 60 ημερών για άσκηση αίτησης ακύρωσης στο αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο/Εφετείο και αντίστοιχα 60 ημερών για αίτηση ακύρωσης στο ΣτΕ, όπου χωρεί.
4. Τι χρειάζομαι για να τεκμηριώσω την υπόθεσή μου ενώπιον του ΣΥΠΟΘΑ;
Απαιτείται φάκελος με την πράξη που προσβάλλεται, τους τίτλους ιδιοκτησίας, την οικοδομική άδεια ή τη δήλωση υπαγωγής στον Ν. 4495/2017, τοπογραφικά διαγράμματα, αρχιτεκτονικά σχέδια, αεροφωτογραφίες και τεχνική έκθεση μηχανικού που να αποδεικνύει τον χρόνο ανέγερσης και τη νόμιμη υπαγωγή.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η εξασφάλιση της εισηγητικής έκθεσης της Πολεοδομίας πριν τη δικάσιμο, ώστε να προετοιμαστεί κατάλληλη αντίκρουση. Η ένσταση πρέπει να συνταχθεί με συνδυασμό νομικής και τεχνικής τεκμηρίωσης· για αυτό ο δικηγόρος συνεργάζεται στενά με τον μηχανικό της υπόθεσης.
5. Τι πιθανότητες επιτυχίας έχω στο ΣΥΠΟΘΑ;
Η έκβαση εξαρτάται από την ποιότητα της τεκμηρίωσης και τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά. Μια θετική απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ απαλλάσσει οριστικά τον ιδιοκτήτη από το πρόβλημα, ακόμη και όταν η Υπηρεσία Δόμησης είναι αρνητικά προδιατεθειμένη.
Αντίθετα, αρνητική απόφαση δύσκολα ανατρέπεται στα διοικητικά δικαστήρια, καθώς οι ουσιαστικές κρίσεις για πολεοδομικά ζητήματα γίνονται από όργανο τεχνικής σύνθεσης (αρχιτέκτονες, μηχανικοί, πάρεδρος ΝΣΚ). Για τον λόγο αυτό η προσεκτική προετοιμασία και η παράσταση στη δικάσιμο είναι κρίσιμες· σε ειδικά ή πολύ μεγάλα ακίνητα χωρεί προσφυγή στο ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε υπόθεση ΣΥΠΟΘΑ;
Ο δικηγόρος αναλαμβάνει τον νομικό σχεδιασμό της ένστασης, την ανάλυση των διατάξεων του Ν. 4495/2017 και των τυχόν εξαιρέσεων του άρθρου 89, τη σύνταξη του δικογράφου με τους νομικούς λόγους ακύρωσης της πράξης και την παράσταση στη δικάσιμο του Συμβουλίου με προφορική ανάπτυξη και υπόμνημα.
Παράλληλα, συντονίζει τη συνεργασία με τον μηχανικό για την τεχνική τεκμηρίωση, παρακολουθεί την έκδοση της εισήγησης της Πολεοδομίας και, σε περίπτωση αρνητικής απόφασης, εκτιμά αν συντρέχουν λόγοι για αίτηση ακύρωσης στο Διοικητικό Εφετείο ή στο ΣτΕ. Η εμπειρία σε αντίστοιχες παραστάσεις είναι ουσιώδης για την έκβαση της υπόθεσης.