Η αγορά ακινήτου από αλλοδαπό στην Ελλάδα είναι νομικά απλή στη βασική της αρχή και σύνθετη στις λεπτομέρειες. Ο ξένος αγοραστής, πολίτης της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή τρίτης χώρας, συναντά ένα σύστημα με δικές του ιδιαιτερότητες: αντικειμενικές αξίες, Κτηματολόγιο που αντικαθιστά σταδιακά τα Υποθηκοφυλακεία, παραμεθόριες περιοχές, υποχρεωτική πληρωμή μέσω τράπεζας, ΑΦΜ και φορολογικό εκπρόσωπο, ειδικό καθεστώς άδειας διαμονής για επενδυτές. Οι δέκα ερωτήσεις που ακολουθούν είναι αυτές που θέτει σχεδόν κάθε αλλοδαπός πριν αγοράσει σπίτι, οικόπεδο ή επαγγελματικό χώρο στην Ελλάδα.
1. Μπορεί αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα;
Ναι. Το ελληνικό δίκαιο δεν θέτει περιορισμό ιθαγένειας στην κτήση ακινήτων. Πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Έλληνες σε ολόκληρη τη χώρα. Πολίτες τρίτων χωρών, όπως Ηνωμένο Βασίλειο, Ηνωμένες Πολιτείες, Καναδάς, Αυστραλία, Κίνα, Ισραήλ ή Τουρκία, αγοράζουν επίσης ελεύθερα, με μία εξαίρεση: στις παραμεθόριες περιοχές του ν. 1892/1990, όπως τα Δωδεκάνησα, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Κέρκυρα, η Σαντορίνη, η Σκύρος και η Θράκη, απαιτείται προηγούμενη άρση της απαγόρευσης από την αρμόδια Αποκεντρωμένη Διοίκηση, αλλιώς το συμβόλαιο είναι άκυρο.
Η απαγόρευση των παραμεθόριων περιοχών (άρθρα 24 έως 31 του ν. 1892/1990) καταλαμβάνει κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία φυσικό ή νομικό πρόσωπο εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και ΕΖΕΣ αποκτά εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα επί ακινήτου, δηλαδή όχι μόνο την αγορά αλλά και τη μακροχρόνια μίσθωση ή την επικαρπία. Οι περιοχές ορίζονται με βάση παλαιές διοικητικές διαιρέσεις και όχι με βάση την απόσταση από τα σύνορα, γι’ αυτό περιλαμβάνουν τη Σαντορίνη και την Αστυπάλαια αλλά όχι την Κρήτη. Ο κατάλογος καλύπτει τους πρώην νομούς Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κερκύρας, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, τα νησιά Θήρα και Σκύρο, καθώς και τις πρώην επαρχίες Νευροκοπίου Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας Πέλλας και Σιντικής Σερρών.
Η άρση της απαγόρευσης ζητείται με αίτηση στην επιτροπή του άρθρου 26 του ν. 1892/1990 που λειτουργεί σε κάθε Αποκεντρωμένη Διοίκηση, με φάκελο δικαιολογητικών που καθορίζει η υπουργική απόφαση Φ.114/497810/2024. Η επιτροπή αξιολογεί την ταυτότητα και το ιστορικό του αιτούντος, τον σκοπό της απόκτησης και κριτήρια εθνικής ασφάλειας. Η διαδικασία διαρκεί συνήθως αρκετούς μήνες και το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί πριν από την έκδοση της απόφασης. Πράξη που καταρτίζεται χωρίς την άρση είναι αυτοδικαίως άκυρη. Η απαγόρευση καταλαμβάνει και εταιρείες με έδρα εκτός Ένωσης, ακόμη κι αν οι εταίροι τους είναι Ευρωπαίοι, ενώ αντίστροφα ο πολίτης τρίτης χώρας που έχει και ιθαγένεια κράτους μέλους αγοράζει ελεύθερα. Ο έλεγχος της ιθαγένειας του αγοραστή και της έδρας της εταιρείας του είναι επομένως το πρώτο βήμα κάθε συναλλαγής σε νησί του Αιγαίου, στην Κέρκυρα ή στη Θράκη.
2. Τι πρέπει να έχει εξασφαλίσει ο αλλοδαπός αγοραστής πριν από το συμβόλαιο;
Ελληνικό ΑΦΜ, ορισμό φορολογικού εκπροσώπου αν είναι φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής, τραπεζική διαδρομή για την πληρωμή του τιμήματος και, αν δεν θα είναι παρών, συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι νομικά υποχρεωτικός, είναι όμως πρακτικά χρήσιμος. Τα αλλοδαπά έγγραφα γίνονται δεκτά με επισημείωση Apostille της Σύμβασης της Χάγης και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
Ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου είναι απαραίτητος για κάθε πράξη επί ακινήτου, από τη δήλωση φόρου μεταβίβασης έως την καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Εκδίδεται από την ΑΑΔΕ με αίτηση μέσω της εφαρμογής «ΑΦΜ και Κλειδάριθμος» της ψηφιακής πύλης myAADE, την οποία υποβάλλει ο ίδιος ο ενδιαφερόμενος ή εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, με διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας. Ο φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής ορίζει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, συνήθως τον δικηγόρο ή τον λογιστή του, ο οποίος παραλαμβάνει τις κοινοποιήσεις της φορολογικής αρχής χωρίς να ευθύνεται ο ίδιος για τους φόρους του εντολέα. Η έκδοση ολοκληρώνεται σε λίγες ημέρες έως δύο εβδομάδες.
Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δεν απαιτείται από τον νόμο, γιατί το τίμημα μπορεί να μεταφερθεί απευθείας από λογαριασμό του εξωτερικού στον λογαριασμό του πωλητή. Διευκολύνει όμως την πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφέλειας, ΕΝΦΙΑ και κοινοχρήστων, και το άνοιγμά του απαιτεί διαδικασία ταυτοποίησης που οι τράπεζες εφαρμόζουν αυστηρά για μη κατοίκους: διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης κατοικίας, αποδεικτικό εισοδήματος ή επαγγέλματος και αριθμό φορολογικού μητρώου της χώρας κατοικίας.
Τέλος, η ταυτοπροσωπία και η γλώσσα. Ο συμβολαιογράφος βεβαιώνει την ταυτότητα των συμβαλλομένων και, αν ο αγοραστής δεν γνωρίζει ελληνικά, στη σύνταξη του συμβολαίου συμπράττει διερμηνέας ή ο αγοραστής εκπροσωπείται από πληρεξούσιο, όπως αναλύεται στην ερώτηση 9. Πληρεξούσια, πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης και εταιρικά έγγραφα από το εξωτερικό γίνονται δεκτά εφόσον φέρουν επισημείωση Apostille ή, για χώρες εκτός της Σύμβασης της Χάγης, προξενική θεώρηση, και συνοδεύονται από επίσημη μετάφραση.
3. Ποια είναι τα στάδια της αγοράς και πόσο διαρκεί η διαδικασία;
Πέντε στάδια: επιλογή ακινήτου και συμφωνία τιμής, νομικός και τεχνικός έλεγχος, προσύμφωνο με αρραβώνα, δήλωση και πληρωμή φόρου μεταβίβασης, υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με την καταχώριση, όχι με την υπογραφή. Μια απλή αγορά ολοκληρώνεται σε τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες, ενώ οι παραμεθόριες περιοχές και τα ακίνητα με εκκρεμότητες απαιτούν μήνες.
Η επιλογή του ακινήτου γίνεται συχνά μέσω μεσίτη. Ο νόμος απαιτεί έγγραφη σύμβαση μεσιτείας (άρθρο 200 του ν. 4072/2012), η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και στην πράξη κυμαίνεται γύρω στο 2% του τιμήματος πλέον ΦΠΑ από κάθε πλευρά. Ακολουθεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος, που περιγράφεται στην επόμενη ερώτηση και διαρκεί μία έως τρεις εβδομάδες. Μετά τον έλεγχο, και ποτέ πριν από αυτόν, υπογράφεται προσύμφωνο με καταβολή αρραβώνα, συνήθως 10% του τιμήματος, που δεσμεύει τον πωλητή να μην πωλήσει σε τρίτο μέχρι το οριστικό συμβόλαιο. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο παρέχει μεγαλύτερη ασφάλεια, γιατί μπορεί να εκτελεστεί αναγκαστικά με δικαστική απόφαση, ενώ το ιδιωτικό συμφωνητικό θεμελιώνει μόνο αξίωση επιστροφής του αρραβώνα ή αποζημίωσης.
Στο τέταρτο στάδιο ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά πωλητή και αγοραστή, από το 2024 σε μεγάλο βαθμό μέσω του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου (akinita.gov.gr), υποβάλλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY και ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο πριν από την υπογραφή. Το πέμπτο στάδιο είναι η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η πληρωμή του τιμήματος με τραπεζικό μέσο και η αίτηση καταχώρισης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Το τελευταίο βήμα είναι το κρίσιμο. Κατά το ελληνικό δίκαιο (άρθρα 1033 και 1198 ΑΚ και άρθρο 12 του ν. 2664/1998 για τις κτηματογραφημένες περιοχές) η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται με την υπογραφή αλλά με την καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο ή, όπου δεν λειτουργεί ακόμη, με τη μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο. Μέχρι τότε ο αγοραστής έχει μόνο ενοχική αξίωση, γι’ αυτό η αίτηση καταχώρισης υποβάλλεται αμέσως, κατά κανόνα την ίδια ημέρα, η προτεραιότητα κρίνεται από την ημερομηνία της αίτησης και το πιστοποιητικό καταχώρισης φυλάσσεται μαζί με το συμβόλαιο. Οικόπεδα εκτός σχεδίου, ακίνητα με πολεοδομικές εκκρεμότητες, κληρονομικές διαδοχές που δεν έχουν τακτοποιηθεί ή αγορές σε παραμεθόριες περιοχές μπορεί να απαιτήσουν αρκετούς μήνες.
4. Τι περιλαμβάνει ο νομικός έλεγχος του ακινήτου;
Τέσσερα πεδία: τους τίτλους και τα βάρη στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο για τουλάχιστον είκοσι έτη, την πολεοδομική νομιμότητα με βεβαίωση μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το καθεστώς δόμησης και τις δεσμεύσεις για οικόπεδα και αγροτεμάχια (σχέδιο πόλης, αρτιότητα, δασικοί χάρτες, αιγιαλός, αρχαιολογία) και τις φορολογικές και λοιπές εκκρεμότητες του πωλητή (ΕΝΦΙΑ, ενημερότητες, κοινόχρηστα, κανονισμός πολυκατοικίας).
Ο έλεγχος των τίτλων παρακολουθεί την αλυσίδα των μεταβιβάσεων για τουλάχιστον είκοσι έτη, όσο διαρκεί η έκτακτη χρησικτησία, και βεβαιώνει ότι ο πωλητής είναι πράγματι κύριος, ότι τυχόν κληρονομική διαδοχή έχει καταχωρισθεί με αποδοχή κληρονομιάς και ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις και εκκρεμείς αγωγές. Στις κτηματογραφημένες περιοχές ελέγχεται επίσης ότι το εμβαδόν και τα όρια του κτηματολογικού φύλλου συμφωνούν με τους τίτλους, γιατί οι αποκλίσεις είναι συχνές και η διόρθωσή τους απαιτεί ξεχωριστή, ενίοτε δικαστική, διαδικασία.
Η πολεοδομική νομιμότητα αποδεικνύεται με βεβαίωση μηχανικού (άρθρο 83 του ν. 4495/2017) ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή ότι όσες υπάρχουν έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση, και με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Ο αγοραστής πρέπει να καταλάβει τι σημαίνει η ρύθμιση: αυθαίρετο που έχει «τακτοποιηθεί» παραμένει σε πολλές περιπτώσεις αυθαίρετο για τριάντα χρόνια ή οριστικά, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, με συνέπειες στη μελλοντική δόμηση, στην ασφάλιση και στη μεταπώληση.
Για οικόπεδα και αγροτεμάχια ο έλεγχος επεκτείνεται στο καθεστώς δόμησης: εντός ή εκτός σχεδίου, αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, χαρακτηρισμός στους αναρτημένους δασικούς χάρτες, ζώνες αιγιαλού και παραλίας, αρχαιολογικές δεσμεύσεις, προστατευόμενες περιοχές, ρέματα. Ακίνητο που πωλείται ως «οικοδομήσιμο» και αποδεικνύεται δασικό ή μη άρτιο είναι η συχνότερη αιτία ζημίας για αλλοδαπούς αγοραστές, ιδίως στα νησιά.
Τέλος, οι εκκρεμότητες του πωλητή: πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε έτη, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, ασφαλιστική ενημερότητα όπου απαιτείται, βεβαίωση του δήμου για το τέλος ακίνητης περιουσίας, βεβαίωση του διαχειριστή για τα κοινόχρηστα, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και, για ακίνητα σε πολυκατοικία, ο κανονισμός της πολυκατοικίας, που μπορεί να απαγορεύει χρήσεις όπως η βραχυχρόνια μίσθωση ή η επαγγελματική στέγη.
5. Ποιοι φόροι και ποια έξοδα βαρύνουν την αγορά;
Φόρος μεταβίβασης 3,09% επί της μεγαλύτερης μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας, που καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από το συμβόλαιο. Ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Προστίθενται συμβολαιογραφικά δικαιώματα από 0,80% με φθίνουσα κλίμακα, τέλη Κτηματολογίου περίπου 0,5%, αμοιβή δικηγόρου και αμοιβή μεσίτη, όλα πλέον ΦΠΑ. Συνολικά ο αγοραστής υπολογίζει περίπου 8% έως 10% επιπλέον της τιμής.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει συντελεστή 3% επί της αξίας, προσαυξημένο κατά 3% υπέρ του δήμου επί του ποσού του φόρου, δηλαδή 3,09% συνολικά. Ως αξία λαμβάνεται η μεγαλύτερη μεταξύ του συμφωνημένου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας που προκύπτει από το σύστημα των αντικειμενικών αξιών της ΑΑΔΕ. Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα και ορισμένες ιθαγένειες ή καθεστώτα διαμονής, οπότε ο αλλοδαπός που ζει στο εξωτερικό κατά κανόνα δεν τη δικαιούται.
Για νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται από κατασκευαστή με άδεια δόμησης μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 προβλέπεται κατ’ αρχήν ΦΠΑ 24% αντί φόρου μεταβίβασης. Η επιβολή του έχει ανασταλεί με διαδοχικές παρατάσεις, η τρέχουσα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι εξετάζει την παράταση και για το 2027, ώστε και τα νεόδμητα να φορολογούνται με 3,09%. Ο αγοραστής νεόδμητου πρέπει να επιβεβαιώνει ότι ο κατασκευαστής έχει υπαγάγει το συγκεκριμένο ακίνητο στην αναστολή, γιατί η υπαγωγή γίνεται με δική του αίτηση.
Τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα υπολογίζονται με φθίνουσα κλίμακα που αρχίζει από 0,80% της αξίας, πλέον ΦΠΑ 24% και παγίων. Τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο ανέρχονται σε περίπου 0,5% της αξίας πλέον ΦΠΑ. Η αμοιβή του δικηγόρου είναι ελεύθερα συμφωνούμενη και στις συναλλαγές με αλλοδαπούς αγοραστές κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 1% και 1,5% λόγω του πρόσθετου όγκου εργασίας, πλέον ΦΠΑ. Προστίθενται η αμοιβή του μεσίτη, η αμοιβή μηχανικού για τεχνικό έλεγχο όπου χρειάζεται και το κόστος μεταφράσεων. Η αγορά με δάνειο από ελληνική τράπεζα είναι δυνατή και για μη κατοίκους, με αυστηρότερα κριτήρια και χαμηλότερο ποσοστό χρηματοδότησης, και προσθέτει τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης υποθήκης.
6. Πώς πληρώνεται το τίμημα και τι ισχύει για την προέλευση των χρημάτων;
Αποκλειστικά με τραπεζικό μέσο, έμβασμα ή τραπεζική επιταγή, από ελληνικό ή αλλοδαπό λογαριασμό, ποτέ με μετρητά. Συμβολαιογράφος, δικηγόρος και τράπεζα ζητούν τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων κατά τη νομοθεσία για το ξέπλυμα χρήματος. Το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων δεν εφαρμόζεται σε φορολογικό κάτοικο αλλοδαπής που δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα (άρθρο 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος).
Η καταβολή του τιμήματος με μετρητά απαγορεύεται ανεξαρτήτως ποσού και ο συμβολαιογράφος αναγράφει στο συμβόλαιο τα στοιχεία κάθε πληρωμής, ημερομηνία, τράπεζα και λογαριασμούς. Η ρύθμιση εξυπηρετεί ταυτόχρονα την πάταξη της φοροδιαφυγής, τη νομοθεσία για το ξέπλυμα χρήματος και την προστασία του ίδιου του αγοραστή, ο οποίος αποκτά πλήρη απόδειξη πληρωμής. Το έμβασμα μπορεί να γίνει από λογαριασμό του εξωτερικού απευθείας στον λογαριασμό του πωλητή ή μέσω ελληνικού λογαριασμού του αγοραστή.
Συμβολαιογράφοι, δικηγόροι και τράπεζες είναι υπόχρεα πρόσωπα κατά τον ν. 4557/2018 και ζητούν τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων: φορολογικές δηλώσεις, βεβαιώσεις αποδοχών, συμβόλαια πώλησης άλλου ακινήτου, τραπεζικές κινήσεις, πράξεις κληρονομιάς ή δωρεάς. Η τεκμηρίωση ετοιμάζεται πριν από τη μεταφορά του τιμήματος, όχι μετά. Για πολίτες ορισμένων χωρών, ιδίως Ρωσίας και Λευκορωσίας, τα καθεστώτα κυρώσεων της Ευρωπαϊκής Ένωσης περιορίζουν τις τραπεζικές συναλλαγές και η δυνατότητα ολοκλήρωσης της αγοράς διερευνάται εκ των προτέρων.
Το ερώτημα που απασχολεί περισσότερο τους αλλοδαπούς είναι το «πόθεν έσχες». Κατά το άρθρο 33 περίπτωση η΄ του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων δεν εφαρμόζεται σε φυσικό πρόσωπο που είναι φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής, εφόσον δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα. Ο αγοραστής που ζει στο εξωτερικό και δεν έχει ελληνικό εισόδημα δεν καλείται από την ελληνική φορολογική αρχή να δικαιολογήσει την προέλευση του τιμήματος. Αν όμως αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα, για παράδειγμα ενοίκια από άλλο ακίνητο, το τεκμήριο ενεργοποιείται και καλύπτεται με την απόδειξη εισαγωγής των κεφαλαίων από το εξωτερικό μέσω τράπεζας. Το έμβασμα από το εξωτερικό, με τα παραστατικά του, είναι έτσι ταυτόχρονα τρόπος πληρωμής και φορολογική θωράκιση.
7. Παρέχει η αγορά ακινήτου δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα (Golden Visa);
Όχι αυτομάτως. Η κυριότητα δεν δημιουργεί δικαίωμα διαμονής και οι πολίτες τρίτων χωρών παραμένουν έως 90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών. Η μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή (Golden Visa) χορηγείται για αγορά ακινήτου αξίας 800.000€ σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, 400.000€ στην υπόλοιπη χώρα ή 250.000€ για αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή διατηρητέο, με ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. στις δύο πρώτες κατηγορίες και απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης διαμένουν ελεύθερα στην Ελλάδα. Πολίτες τρίτων χωρών με απαλλαγή θεώρησης παραμένουν έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών στον χώρο Σένγκεν, ανεξαρτήτως του αν έχουν σπίτι στην Ελλάδα. Η μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή (άρθρο 100 του ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5100/2024) συνδέει τη διαμονή με την επένδυση σε ακίνητα. Από την 31η Αυγούστου 2024 ισχύουν τρία όρια: 800.000€ για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και κάθε νησί με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, 400.000€ για την υπόλοιπη χώρα και 250.000€ για ακίνητο που μετατρέπεται από άλλη χρήση σε κατοικία ή για διατηρητέο κτίριο που αποκαθίσταται. Στις δύο πρώτες κατηγορίες η επένδυση αφορά ένα μόνο ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ. Το ακίνητο δεν επιτρέπεται να διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση, το τίμημα καταβάλλεται εξ ολοκλήρου με τραπεζικό μέσο πριν από την υποβολή της αίτησης, και ακίνητο που ήδη χρησιμοποιήθηκε για τη χορήγηση άδειας με το όριο των 250.000€ δεν επαναχρησιμοποιείται με το ίδιο όριο από άλλον επενδυτή.
Η άδεια χορηγείται στον επενδυτή και στα μέλη της οικογένειάς του, σύζυγο, τέκνα έως 21 ετών και γονείς και των δύο συζύγων, έχει πενταετή διάρκεια, ανανεώνεται όσο διατηρείται η επένδυση και δεν απαιτεί ελάχιστο χρόνο διαμονής στην Ελλάδα. Δεν οδηγεί από μόνη της στην πολιτογράφηση, η οποία προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, επταετή νόμιμη και πραγματική διαμονή, επαρκή γνώση της ελληνικής γλώσσας και ένταξη. Για πολίτες ορισμένων χωρών η χορήγηση υπόκειται σε περιορισμούς που απορρέουν από καθεστώτα κυρώσεων της Ένωσης.
Εναλλακτικές οδοί για όσους θέλουν να ζήσουν στην Ελλάδα χωρίς επένδυση τέτοιου ύψους είναι η άδεια οικονομικά ανεξάρτητου προσώπου και η θεώρηση ψηφιακού νομάδα, με προϋπόθεση επαρκές σταθερό εισόδημα από το εξωτερικό. Για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία, ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει το καθεστώς του άρθρου 5Α, με κατ’ αποκοπή φόρο 100.000€ ετησίως για το σύνολο του αλλοδαπού εισοδήματος και προϋπόθεση επένδυση τουλάχιστον 500.000€ στην Ελλάδα, στην οποία συνυπολογίζεται η αγορά ακινήτου, και το καθεστώς του άρθρου 5Β για αλλοδαπούς συνταξιούχους, με ενιαίο συντελεστή 7% επί του αλλοδαπού εισοδήματος.
8. Ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις μετά την αγορά;
Ενημέρωση του περιουσιολογίου (έντυπο Ε9), ετήσιος ΕΝΦΙΑ επί της αντικειμενικής αξίας και, αν το ακίνητο εκμισθώνεται, ετήσια δήλωση στην Ελλάδα με φόρο 15% έως 12.000€, 35% έως 35.000€ και 45% πάνω από αυτά. Η βραχυχρόνια μίσθωση απαιτεί εγγραφή σε μητρώο, υπόκειται σε τοπικούς περιορισμούς και από το τρίτο ακίνητο θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Εταιρείες που κατέχουν ακίνητα υπόκεινται σε ειδικό φόρο 15% ετησίως, εκτός αν εμπίπτουν σε απαλλαγή, ιδίως με αποκάλυψη των φυσικών προσώπων που τις ελέγχουν.
Η δήλωση του ακινήτου στο Ε9 τροφοδοτείται πλέον σε μεγάλο βαθμό αυτόματα από τα στοιχεία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, παραμένει όμως ευθύνη του ιδιοκτήτη να επαληθεύσει την ορθότητα των στοιχείων, γιατί σε αυτά υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ. Ο ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται κάθε χρόνο επί της αντικειμενικής αξίας, με κύριο και, για μεγάλες περιουσίες, συμπληρωματικό φόρο, και πληρώνεται σε μηνιαίες δόσεις. Για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα αντιστοιχεί σε μερικές εκατοντάδες ευρώ ετησίως, ενώ για ακίνητα υψηλής αξίας σε νησιά ή προάστια της Αθήνας το ποσό είναι σημαντικά μεγαλύτερο.
Το εισόδημα από μίσθωση φορολογείται αυτοτελώς στην Ελλάδα με κλίμακα 15% έως 12.000€, 35% από 12.001€ έως 35.000€ και 45% για το υπερβάλλον. Ο φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής υποβάλλει ετήσια δήλωση στην Ελλάδα για το ελληνικό εισόδημα και επικαλείται στη χώρα κατοικίας του τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας. Οι επαγγελματικές μισθώσεις επιβαρύνονται επιπλέον με ψηφιακό τέλος συναλλαγής 3,6%. Τα μισθωτήρια δηλώνονται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.
Η βραχυχρόνια μίσθωση προϋποθέτει εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δήλωση κάθε μίσθωσης. Έως δύο ακίνητα το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα, από το τρίτο ακίνητο θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ και τις λοιπές υποχρεώσεις επιχείρησης. Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, από την 1η Μαρτίου 2026 αντίστοιχος περιορισμός ισχύει στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, και στις περιοχές αυτές ο αριθμός μητρώου δεν μεταβιβάζεται μαζί με το ακίνητο. Ακίνητο που αποκτήθηκε για Golden Visa αποκλείεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, και ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί επίσης να την απαγορεύει.
Όποιος σκέφτεται να αγοράσει μέσω εταιρείας, ελληνικής ή αλλοδαπής, πρέπει να γνωρίζει τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων του ν. 3091/2002: 15% ετησίως επί της αντικειμενικής αξίας για νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα, εκτός αν εμπίπτουν σε απαλλαγή, ιδίως με την αποκάλυψη των φυσικών προσώπων που τελικά τα ελέγχουν και την απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ από αυτά. Η εταιρική δομή προσθέτει επίσης λογιστικό και διοικητικό κόστος και κρίνεται σκόπιμη μόνο για συγκεκριμένους λόγους, όπως η επαγγελματική εκμετάλλευση ή ο κληρονομικός σχεδιασμός με πολλούς δικαιούχους.
9. Μπορεί ο αλλοδαπός να αγοράσει εξ αποστάσεως, χωρίς να ταξιδέψει στην Ελλάδα;
Ναι. Όλη η διαδικασία, από το ΑΦΜ έως την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, γίνεται με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο που συντάσσεται σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου με επισημείωση Apostille και επίσημη μετάφραση. Αν ο αγοραστής είναι παρών αλλά δεν γνωρίζει ελληνικά, στο συμβόλαιο συμπράττει διερμηνέας. Το τίμημα πληρώνεται πάντοτε απευθείας από τον αγοραστή στον πωλητή.
Το πληρεξούσιο για αγορά ακινήτου πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό, να περιγράφει το ακίνητο ή τουλάχιστον τα κριτήρια επιλογής του, το ανώτατο τίμημα και τις εξουσίες του πληρεξουσίου: υπογραφή προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου, υποβολή δηλώσεων φόρου, αίτηση καταχώρισης, παραλαβή εγγράφων και, αν χρειάζεται, αίτηση άρσης απαγόρευσης σε παραμεθόρια περιοχή. Όταν συντάσσεται σε ελληνική προξενική αρχή είναι ελληνικό δημόσιο έγγραφο και δεν χρειάζεται ούτε επισημείωση ούτε μετάφραση. Όταν συντάσσεται ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου, φέρει επισημείωση Apostille της Σύμβασης της Χάγης ή, για χώρες που δεν έχουν προσχωρήσει σε αυτήν, προξενική θεώρηση, και συνοδεύεται από επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
Πληρεξούσιος είναι συνήθως ο δικηγόρος του αγοραστή. Το ίδιο πρόσωπο δεν πρέπει να εκπροσωπεί και τον πωλητή, και η πληρωμή του τιμήματος δεν περνά από λογαριασμό του δικηγόρου αλλά γίνεται απευθείας από τον αγοραστή στον πωλητή, ώστε να τηρείται η απαίτηση για τραπεζική πληρωμή και να αποφεύγονται ζητήματα από τη νομοθεσία για το ξέπλυμα χρήματος. Ο αγοραστής παραλαμβάνει επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου, το πιστοποιητικό καταχώρισης του Κτηματολογίου και τα αποδεικτικά πληρωμής των φόρων, έγγραφα που χρειάζονται σε κάθε μεταγενέστερη πράξη, από τη μίσθωση έως τη μεταπώληση ή την κληρονομική διαδοχή.
Αν ο αγοραστής προτιμά να είναι παρών αλλά δεν γνωρίζει ελληνικά, ο Κώδικας Συμβολαιογράφων (άρθρο 10 του ν. 2830/2000) προβλέπει τη σύμπραξη διερμηνέα, τον οποίο επιλέγει ο συμβαλλόμενος και ο οποίος ορκίζεται ενώπιον του συμβολαιογράφου. Το συμβόλαιο συντάσσεται στα ελληνικά, μπορεί όμως να ζητηθεί μετάφρασή του για το αρχείο του αγοραστή.
10. Τι ισχύει για τη μεταπώληση και την κληρονομική διαδοχή του ακινήτου;
Η μεταπώληση ακολουθεί την ίδια διαδικασία και ο φόρος υπεραξίας 15% είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην κληρονομική διαδοχή εφαρμόζεται ο Κανονισμός (ΕΕ) 650/2012, δηλαδή το δίκαιο της τελευταίας συνήθους διαμονής, εκτός αν ο διαθέτης επέλεξε το δίκαιο της ιθαγένειάς του. Το ελληνικό ακίνητο φορολογείται πάντοτε στην Ελλάδα, με αφορολόγητο 150.000€ για σύζυγο, τέκνα και γονείς και συντελεστές 1% έως 10%, ενώ η γονική παροχή εν ζωή απαλλάσσεται έως 800.000€.
Ο αλλοδαπός πωλητής χρειάζεται φορολογική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας, βεβαίωση μηχανικού, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Ο φόρος υπεραξίας 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης, που προβλέπει το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, βρίσκεται σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με εξεταζόμενη παράταση, οπότε σήμερα ο ιδιώτης πωλητής δεν φορολογείται στην Ελλάδα για το κέρδος, ενδέχεται όμως να φορολογείται στη χώρα κατοικίας του κατά τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας. Ο επαναπατρισμός του τιμήματος στο εξωτερικό είναι ελεύθερος, με την ίδια τεκμηρίωση που ζητά η τράπεζα για κάθε μεγάλο έμβασμα.
Στην κληρονομική διαδοχή εφαρμόζεται από τις ελληνικές αρχές ο Κανονισμός (ΕΕ) 650/2012, ακόμη κι αν ο κληρονομούμενος ήταν πολίτης ή κάτοικος χώρας εκτός Ένωσης. Η κληρονομιά, περιλαμβανομένου του ελληνικού ακινήτου, διέπεται από το δίκαιο της χώρας της τελευταίας συνήθους διαμονής του κληρονομουμένου, εκτός αν αυτός επέλεξε με διαθήκη το δίκαιο της ιθαγένειάς του. Η επιλογή δικαίου με διαθήκη είναι το πιο χρήσιμο εργαλείο σχεδιασμού, γιατί το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο προβλέπει νόμιμη μοίρα υπέρ τέκνων, συζύγου και γονέων που δεν μπορεί να αποκλειστεί με διαθήκη. Διαθήκη που έχει συνταχθεί στο εξωτερικό αναγνωρίζεται στην Ελλάδα, πρέπει όμως να δημοσιευθεί από ελληνικό δικαστήριο πριν από κάθε πράξη επί του ακινήτου.
Ανεξαρτήτως εφαρμοστέου δικαίου, οι κληρονόμοι αποδέχονται την κληρονομιά με συμβολαιογραφική πράξη που καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και υποβάλλουν δήλωση φόρου κληρονομιάς στην Ελλάδα για το ελληνικό ακίνητο, το οποίο φορολογείται εδώ ανεξαρτήτως της κατοικίας του κληρονομουμένου ή των κληρονόμων. Για σύζυγο, τέκνα και γονείς το αφορολόγητο ανέρχεται σε 150.000€ ανά κληρονόμο και οι συντελεστές κλιμακώνονται από 1% έως 10%, για αδέλφια, εγγόνια και λοιπούς συγγενείς δεύτερης κατηγορίας από 5% έως 20% με αφορολόγητο 30.000€, και για μη συγγενείς από 20% έως 40% με αφορολόγητο 6.000€. Η γονική παροχή ή δωρεά του ακινήτου εν ζωή προς σύζυγο, τέκνα, εγγόνια ή γονείς απαλλάσσεται έως 800.000€ ανά δικαιούχο και φορολογείται με 10% για το υπερβάλλον, γι’ αυτό συχνά προτιμάται ως εργαλείο σχεδιασμού.
Η αγορά ακινήτου από αλλοδαπό στην Ελλάδα δεν είναι πιο ριψοκίνδυνη από την αγορά σε άλλη ευρωπαϊκή χώρα, υπό έναν όρο: ότι ο έλεγχος προηγείται της δέσμευσης. Οι ζημιές που φθάνουν στα δικαστήρια έχουν σχεδόν πάντοτε την ίδια αφετηρία, μια προκαταβολή που δόθηκε πριν ελεγχθούν οι τίτλοι και η πολεοδομία, ένα «οικοδομήσιμο» που δεν ήταν, ένα προσύμφωνο χωρίς ημερομηνία λήξης, ένα συμβόλαιο που δεν καταχωρίστηκε εγκαίρως. Με τη σειρά των βημάτων τηρημένη, το ελληνικό σύστημα προσφέρει έναν από τους ασφαλέστερους τίτλους στην Ευρώπη: δημόσιο έγγραφο, δημόσιο μητρώο και προκαταβολή του φόρου που ταυτίζει το δηλωμένο τίμημα με το πραγματικό.
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο