Εξαρτάται αν οι θέσεις στάθμευσης είναι περίκλειστες στην πυλωτή της πολυκατοικίας ή ανοικτές. Πλείστα προβλήματα ανακύπτουν στο πλαίσιο της καθημερινής συνύπαρξης των κοινωνών του δικαίου στο χώρο της πολυκατοικίας, χώρο τριβών, όπως η ύπαρξη πάμπολλων δικαστικών αποφάσεων από δικαστήρια της ουσίας αλλά και τον ΑΠ αποκαλύπτει. Προβλήματα τα οποία ανέκυψαν κυρίως λόγω της υποχρεωτικής πρόβλεψης χώρων στάθμευσης στο χώρο της πολυκατοικίας.
Σήμερα η πρόβλεψη για θέσεις στάθμευσης είναι υποχρεωτική σε κάθε νέα οικοδομή ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου (γραφεία, διαμερίσματα, κατοικίες κ.λπ.). Στην Αθήνα π.χ. στην οριζόντια ιδιοκτησία είναι υποχρεωτική η μία θέση στάθμευσης σε κάθε νέα οικοδομή. Η απόκτηση ενός ιδιωτικού χώρου στάθμευσης έχει γίνει αφορμή έντονων αντιπαραθέσεων στα δικαστήρια. Παρακάτω θα δούμε τι ισχύει για τους ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης στις πυλωτές, στα υπόγεια και στους ακάλυπτους χώρους των πολυκατοικιών. Εκεί που ισχύει το σύστημα της συνιδιοκτησίας και υπάρχουν δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις όλων των συνιδιοκτητών.
1. ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ:
Τι είναι πυλωτή;
Η πυλωτή ενός κτιρίου είναι ο χώρος στο ισόγειο ο οποίος δεν περιβάλλεται από τοίχους και υπάρχουν μόνο οι κολόνες της οικοδομής
Η πυλωτή είναι χώρος κοινόκτητος και κοινόχρηστος από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Οι ανοικτές θέσεις parking στην πυλωτή
Το ιδιόκτητο parking απαγορεύεται ρητά στην πυλωτή. Οι συνιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας, μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένους ανοικτούς χώρους για στάθμευση στην πιλοτή, που θα ανήκουν στην αποκλειστική τους χρήση (όχι ιδιοκτησία). Οι θέσεις στάθμευσης της περίπτωσης αυτής δεν γράφονται στο Ε9.
Η νομολογία δέχεται παγίως ότι τα ανοικτά τμήματα της πυλωτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή της οικοδομής δεν μπορούν αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας.
Η νομολογία έχει κρίνει λοιπόν ότι οι χώροι αυτοί μπορεί να παραχωρηθούν στους συνιδιοκτήτες για αποκλειστική χρήση μίας θέσης στάθμευσης του αυτοκινήτου των με απόφαση των συνιδιοκτητών (ένας χώρος σε κάθε ένα συνιδιοκτήτη).
Αυτές οι θέσεις στάθμευσης δικαιούνται μόνο τα διαμερίσματα και τα καταστήματα της πολυκατοικίας, όχι οι αποθήκες και μάλιστα που είναι κάτω από 40 μ2.
Με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή με χωριστό συμβόλαιο μπορεί να καθορίζεται ποιος θα παρκάρει νόμιμα στην πιλοτή και σε ποιον ανήκουν οι θέσεις στάθμευσης ή με χωριστό συμβόλαιο. Αν δεν γίνει ούτε το ένα ούτε το άλλο, τότε ισχύει ο νόμος, δηλαδή, θα έχουν δικαίωμα στάθμευσης όλοι, όπου να’ ναι, χωρίς συγκεκριμένες θέσεις.
Δηλαδή: Ο χώρος στην πυλωτή πολυκατοικίας είναι εκμεταλλεύσιμος για παρκάρισμα μόνο από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων (και κατόπιν συμφωνίας) και απαγορεύεται να χρησιμοποιείται από τρίτους.
Μπορεί ένας χώρος στην πυλωτή πολυκατοικίας, χωρίς χιλιοστά, να ενοικιασθεί ή να πουληθεί σε τρίτους για να χρησιμοποιηθεί ως parking;
Ο χώρος στην πυλωτή πολυκατοικίας απαγορεύεται να ενοικιαστεί ή να πουληθεί σε όσους δεν είναι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Η πρακτική της ενοικίασης ή πώλησης των χώρων της πυλωτής «καταργήθηκε» με την απόφαση 255/5-1-2018 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Η απόφαση αυτή συγκεντρώνει και αποδίδει την ισχύουσα σήμερα νομολογία.
Οι ποινές είναι αυστηρές όταν κάποιος μη ένοικος της πολυκατοικίας έχει αποκτήσει θέση πάρκινγκ με συμβολαιογραφική πράξη, και αφήνει το αυτοκίνητό του στους χώρους της πυλωτής. Στην περίπτωση αυτή απειλείται με χρηματικό πρόστιμο 1.000€ και προσωπική κράτηση ενός μηνός.
Εάν κάποιος είχε αγοράσει μια, χωρίς χιλιοστά, θέση στάθμευσης σε μια πολυκατοικία χωρίς να έχει παράλληλα και την κυριότητα μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα) θα πρέπει να διερευνήσει εάν σήμερα είναι νόμιμη η αγορά αυτή σύμφωνα με την απόφαση 255/2018 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, και εάν οι συμβολαιογραφικές πράξεις θα ακυρωθούν από τα δικαστήρια σε περίπτωση προσφυγής κάποιου από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Για να σώσει αυτό το δικαίωμα χρήσης για το parking του αυτοκινήτου του θα πρέπει να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία!
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να έχει στην πυλωτή μια θέση parking με χιλιοστά;
Δεν μπορούν να ισχύσουν οι συμβολαιογραφικές πράξεις για την αποκλειστική χρήση θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά στον parking της πολυκατοικίας, σε άτομα που έχουν στην κυριότητά τους οριζόντια ιδιοκτησία (π.χ. διαμέρισμα) στην ίδια πολυκατοικία. Αυτό αφορά ιδιοκτήτες που είχαν κάνει αγοραπωλησίες πριν από το 1981 (παλιές πολυκατοικίες σήμερα) και στη συνέχεια αυτού του τύπου οι αγοραπωλησίες απαγορεύτηκαν με νόμο. Υπάρχει γι’ αυτούς νομικό πρόβλημα επειδή σήμερα οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στους κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να έχουν την ιδιότητα τής χωριστής ιδιοκτησίας με χιλιοστά. Δεν μπορεί δηλαδή μια θέση στάθμευσης στην πυλωτή να είναι και να αποτελεί αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Η παραπάνω θέση parking αναγράφεται στο Ε9 ως παρακολούθημα.
Σε ποια περίπτωση οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο ισόγειο-πυλωτή, μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο αδιαίρετης ιδιοκτησίας;
Όταν είναι περίκλειστες (δηλαδή κλειστές από κάθε πλευρά, από κάθε κατεύθυνση). Εάν έχει κλειστεί ο χώρος στάθμευσης στην πυλωτή είναι αντικείμενο αυθαιρεσίας και πρέπει να γραφεί στο Ε9 ως βοηθητικός χώρος (πραγματικό γεγονός).
Οι θέσεις parking δίπλα στην πυλωτή με γκαραζόπορτα;
Η αγορά θέσης parking στο ισόγειο είναι έγκυρη όταν είναι κλειστή με γκαραζόπορτα (ή με άλλο τρόπο) και ευρίσκονται δίπλα από την πυλωτή. Η θέση αυτή έχει χιλιοστά, αποτελεί δηλαδή ξεχωριστή νόμιμη ιδιοκτησία. Γράφεται στο Ε9.
2. ΣΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ:
Οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο υπόγειο, μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο αδιαίρετης ιδιοκτησίας;
Οι στεγασμένες απλώς θέσεις στάθμευσης, π.χ. θέσεις με διαγραμμίσεις στο υπόγειο της πολυκατοικίας, είτε είναι ανοικτές είτε είναι κλειστές, μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης μπορεί να αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση ή η ενοικίασή τους και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.
3. ΣΤΟΝ ΑΚΑΛΥΠΤΟ ΧΩΡΟ: μπορεί να φιλοξενηθούν θέσεις στάθμευσης;
Ο ακάλυπτος χώρος προορίζεται κυρίως για φύτευση. Σε πολλές πολυκατοικίες όμως ο ακάλυπτος χώρος είναι χώρος που χρησιμοποιείται για την στάθμευση αυτοκινήτων σε χώρους εκτός φύτευσης. Η χρήση αυτή επιτρέπεται μόνο για μη εστεγασμένους χώρους στάθμευσης, δηλαδή για υπαίθριους χώρους στάθμευσης. Οι χώροι αυτοί που χρησιμοποιούνται ως parking δεν αναγράφονται στο Ε9.
4. Ε9-ΟΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ
Όταν υπάρχει κλειστό γκαράζ σε κοινόχρηστους χώρους μιας πολυκατοικίας με αποκλειστική χρήση σε κάποια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, και η αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου προκύπτει με βάση το συμβόλαιο αγοράς της ιδιοκτησίας, γράφεται το γκαράζ στο Ε9 ως παρακολούθημα.
5. ΠΟΙΑ ΚΤΙΡΙΑ ΔΕΝ ΥΠΟΧΡΕΟΥΝΤΑΙ ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ;
Απαλλάσσονται από την υποχρέωση θέσεων στάθμευσης:
α) Τα κτίρια που κτίστηκαν πριν από το 1979.
β) Τα παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται, εφόσον με την αναστήλωση το κτίριο επαναφέρεται στην αρχική του μορφή.
γ) Τα κτίρια που ανεγείρονται σε οικισμούς ή τμήματά τους που χαρακτηρίζονται παραδοσιακοί και για τα οποία έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας.
δ) Κτίρια που κρίθηκαν κατεδαφιστέα εν όλω ή εν μέρει λόγω σεισμών, εφόσον ανακατασκευάζονται με την ίδια επιφάνεια και για την ίδια χρήση.
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΥΛΩΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ
1. Αγόρασα θέση στάθμευσης σε πυλωτή με συμβόλαιο. Είναι έγκυρη;
Κατά κανόνα όχι, εφόσον πρόκειται για ανοικτή θέση στην πυλωτή χωρίς γκαραζόπορτα ή περίκλειστο χώρο. Η νομολογία, με κορυφαία την υπ’ αριθμ. 255/2018 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, δέχεται παγίως ότι οι ανοικτές θέσεις στην πυλωτή δεν μπορούν να αποτελέσουν αυτοτελή διαιρεμένη ιδιοκτησία με χιλιοστά και επομένως δεν μεταβιβάζονται ως αυτοτελές ακίνητο.
Αν ο αγοραστής δεν είναι ταυτόχρονα κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας στην ίδια πολυκατοικία (διαμέρισμα ή κατάστημα), η συμβολαιογραφική πράξη κινδυνεύει να ακυρωθεί κατόπιν αγωγής συνιδιοκτήτη. Η εξέταση του τίτλου από δικηγόρο πριν την αγορά είναι ουσιώδης.
2. Τι κινδυνεύω αν παρκάρω σε πυλωτή χωρίς να είμαι ένοικος;
Όταν τρίτος, μη ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας, σταθμεύει στην πυλωτή, οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να ασκήσουν αγωγή για παράνομη χρήση κοινόχρηστου χώρου και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων. Η νομολογία επιβάλλει χρηματική ποινή έως 1.000 ευρώ και προσωπική κράτηση έως ενός μηνός για κάθε παράβαση της δικαστικής απόφασης που απαγορεύει τη στάθμευση.
Παρόμοιο αποτέλεσμα έχει και η περίπτωση όπου κάποιος έχει τυπικά αποκτήσει τη θέση με συμβολαιογραφική πράξη χωρίς να κατέχει διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, καθώς ο τίτλος του είναι ουσιαστικά ακυρώσιμος.
3. Πώς προστατεύω την αποκλειστική χρήση θέσης στην πυλωτή μου;
Η αποκλειστική χρήση ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πυλωτή κατοχυρώνεται μόνο μέσω της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης, που υπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες και κατανέμει συγκεκριμένες θέσεις στους κυρίους των διαμερισμάτων και καταστημάτων.
Χωρίς ρητή κατανομή ισχύει ο κανόνας της ελεύθερης χρήσης από όλους τους συνιδιοκτήτες, χωρίς προτεραιότητα. Δικηγόρος ειδικός σε δίκαιο ακινήτων ελέγχει τον κανονισμό, συντάσσει την τροποποιητική πράξη και τη μεταγράφει στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, ώστε η ρύθμιση να δεσμεύει και τους μελλοντικούς αγοραστές.
4. Είναι νόμιμο να κλείσω την πυλωτή με γκαραζόπορτα;
Η μεταγενέστερη περίφραξη ή κατασκευή γκαραζόπορτας στην ανοικτή πυλωτή συνιστά κατά κανόνα αυθαίρετη κατασκευή, καθώς μετατρέπει κοινόχρηστο χώρο σε κλειστό βοηθητικό χώρο και αλλοιώνει τη στατική και αρχιτεκτονική σύλληψη του κτιρίου. Δηλώνεται υποχρεωτικά στο Ε9 ως βοηθητικός χώρος και υπόκειται σε πρόστιμα του Ν. 4495/2017 ή σε υπαγωγή στις διατάξεις τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Αντίθετα, αν εξαρχής στην οικοδομική άδεια προβλέπεται κλειστή θέση δίπλα στην πυλωτή με γκαραζόπορτα, αυτή αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία με χιλιοστά και μεταβιβάζεται νόμιμα.
5. Πόσο χρόνο διαρκεί η δικαστική επίλυση διαφοράς για θέση στάθμευσης;
Η αγωγή προστασίας της κοινόχρηστης ιδιοκτησίας ή ακύρωσης συμβολαιογραφικής πράξης ασκείται στο Μονομελές ή Πολυμελές Πρωτοδικείο, ανάλογα με το αντικείμενο, και η εκδίκαση μπορεί να καθυστερήσει αρκετούς μήνες έως δύο έτη μέχρι την έκδοση πρωτόδικης απόφασης. Σε επείγουσες περιπτώσεις, ασκείται παράλληλα αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που εκδικάζεται σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Πριν τη δικαστική οδό, ο νόμος επιβάλλει υποχρεωτική απόπειρα διαμεσολάβησης για κτηματικές διαφορές άνω ορισμένου ποσού, η οποία ενδέχεται να επιλύσει τη διαφορά ταχύτερα και με χαμηλότερο κόστος.
6. Τι ρόλο παίζει ο δικηγόρος ακινήτων σε υπόθεση θέσεων στάθμευσης;
Ο δικηγόρος ελέγχει την οικοδομική άδεια, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τους τίτλους στο Κτηματολόγιο, ώστε να διαπιστωθεί αν μια θέση είναι αυτοτελής με χιλιοστά, παρακολούθημα διαμερίσματος ή απλή αποκλειστική χρήση. Παρέχει γνωμοδότηση πριν την αγορά, αποτρέποντας την απόκτηση άκυρου τίτλου.
Σε υφιστάμενες διαφορές, συντάσσει εξώδικη όχληση, ασκεί αγωγή ή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, εκπροσωπεί τον εντολέα στο Πρωτοδικείο και χειρίζεται τις τυχόν τροποποιήσεις της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών.