Επισκεφθείτε μας: Κέντρο Αθήνας, Σταθμός Λαρίσης, Οδός Χωματιανού 31 (Πλησίον Μετρό) --- info@ziamparas.gr --- Καλέστε μας: 210 82 18 945 ή 6975 127 045
Καλέστε μας ΤΩΡΑ

ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΑΠΟ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

Πώς μπορώ να έχω εικόνα για τυχόν αυθαιρεσίες ή τυχόν κακή κατάσταση των χώρων εσωτερικά; 

Δεν είναι δυνατή η εσωτερική επιτόπια επισκόπηση του πλειστηριαζόμενου ακινήτου από τον υποψήφιο πλειοδότη. Μόνο εξωτερικά είναι δυνατός ο οπτικός έλεγχος, το οποίο ήδη πράττει ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση του ακινήτου. Ο δικαστικός επιμελητής, ωστόσο, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να εισέρχεται στο προς κατάσχεση ακίνητο, το οποίο θα του έδινε τη δυνατότητα να προχωρήσει σε περιγραφή του εσωτερικού του, αλλά στην πράξη σπάνια τούτο συμβαίνει, λόγω φόβου προστριβών. Ο νόμος δίνει επίσης το δικαίωμα στον επιμελητή να ελέγχει τον πολεοδομικό φάκελο του υπό κατάσχεση ακινήτου. Επομένως ο υποψήφιος πλειοδότης δεν μπορεί σήμερα να έχει ακριβή εικόνα ούτε για την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου αλλά ούτε και για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης κ.λπ.

Ποιος είναι  ο μεγαλύτερος κίνδυνος που διατρέχω κατά τη συμμετοχή μου σε έναν πλειστηριασμό;

Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής σε έναν πλειστηριασμό είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον τελευταίο κύριο του ακινήτου. Το πιο επικίνδυνο να ανατρέψει τον πλειστηριασμό είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Αν δεν έχει λάβει χώρα η αντίστοιχη ανακοπή μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), τότε οι κίνδυνοι συμμετοχής ελαχιστοποιούνται (η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού, αν δεν στηρίζεται σε ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης κ.λπ. σπανίως ευοδώνεται).

Το πρόβλημα στην όλη διαδικασία είναι ότι οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης/υποκαστάστασης κ.ο.κ.) δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, ώστε να καταστούν γνωστές στους υποψήφιους πλειοδότες και να εκτιμηθούν από τους νομικούς τους παραστάτες. Άρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Ειρηνοδικεία/Πρωτοδικεία μετά και από πληροφόρηση που θα έχει, συνήθως, από τον δανειστή, ο οποίος και έχει τον πλήρη φάκελο της αντιδικίας (πάντα, ωστόσο, θα απαιτείται έλεγχος ανεξαρτήτως της πληροφόρησης που παρέχει ο δανειστής, καθότι ο τελευταίος έχει συμφέρον να μην τονίσει ανακύψασες ακυρότητες κ.λπ. ώστε να μη μειωθεί το πλειοδοτικό ενδιαφέρον).

Τι γίνεται αν το ακίνητο είναι μισθωμένο; 

Ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει την αστική μίσθωση, εφόσον έχει παρέλθει η 3ετία από την κατάρτισή της. Φυσικά εδώ ελλοχεύει ο κίνδυνος εικονικών αστικών μισθώσεων λίγο πριν την κατάσχεση, για να καταστεί η συμμετοχή στον πλειστηριασμό λιγότερο δελεαστική. Τέλος, αξίζει να σημειώσουμε ότι ο δικαστικός επιμελητής να λαμβάνει από τις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. αντίγραφα των μισθωτηρίων, ώστε να ενημερώνει και αντίστοιχα τους υποψήφιους πλειοδότες μέσω του αποσπάσματος κατασχετήριας έκθεσης που αναρτάται ηλεκτρονικά.

Πώς μετά τον πλειστηριασμό παίρνω τα κλειδιά του ακινήτου; 

Ο πλειοδότης κατόρθωσε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Ωστόσο το ακίνητο κατοικείται είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη είτε από τρίτο μισθωτή. Για να μπορέσει να εγκατασταθεί, εφόσον ο κάτοχος του ακινήτου δεν αποχωρεί οικειοθελώς, θα πρέπει να εκκινήσει διαδικασία αποβολής με δικαστικό επιμελητή. Δηλαδή να ξεκινήσει μια νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία μπορεί να προσβληθεί κι αυτή με αντίστοιχα ένδικα βοηθήματα (ανακοπές). Εδώ όμως οι δυνατότητες άμυνας του προηγούμενου ιδιοκτήτη είναι αρκετά περιορισμένες. Παραμένει, ωστόσο, υπαρκτό ως ζήτημα καθότι ο υπερθεματιστής, αφενός, θα πρέπει να επιβαρυνθεί με επιπλέον δαπάνες για τη διαδικασία της αποβολής, αφετέρου, κινητά πράγματα που βρίσκονται εντός του ακινήτου θα πρέπει να φυλαχθούν, εφόσον δεν τα μεταφέρει ο ιδιοκτήτης τους ή δεν λάβει χώρα πλειστηριασμός τους, για χρονικό διάστημα 6 μηνών.

Η απόκτηση του ακινήτου περιλαμβάνει κι άλλα κόστη εκτός του ποσού για το οποίο θα υπερθεματίσω;

Όταν υπερθεματίζει κανείς καταβάλλοντας π.χ. το ποσό της πρώτης προσφοράς ύψους 100.000 ευρώ, μπορεί να θεωρεί ότι εκεί τελειώνει η επιβάρυνσή του. Ωστόσο αυτό είναι ανακριβές. Θα πρέπει να υπολογίσει στη δαπάνη απόκτησης και τα κάτωθι κόστη: αμοιβή συμβολαιογράφου και τέλη μεταγραφής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου συνίσταται στην αμοιβή για τη σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Επιπλέον, ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί και με τα τέλη μεταγραφής της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης (που ανέρχονται σε 5 ή 6 τοις χιλίοις, ανάλογα με το αν πρόκειται για μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο αντίστοιχα, πλέον ΦΠΑ). Ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί συνήθως και με επιπλέον κόστος για τον φόρο μεταβίβασης.

Τι γίνεται με το «Πόθεν έσχες»; 

Οσοι προχωρούν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τα οποία διαθέτουν για να αποκτήσουν το ακίνητο. Θα πρέπει δηλαδή να δικαιολογήσουν τα χρήματα με τα εισοδήματα και τα έσοδά τους για να αποφύγουν περιπέτειες με την Εφορία. Μια λύση για να αποφύγουν τον φορολογικό σκόπελο είναι η γονική παροχή χρηματικών ποσών, η οποία είναι αφορολόγητη για ποσά έως 800.000 ευρώ. Η γονική παροχή θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας του ακινήτου.

Πληροφορίες σχετικά με τους περίοικους και τη γειτονιά του ακινήτου; 

Ακόμα και αν το ακίνητο που έχετε επιλέξει μοιάζει το ιδανικό για εσάς, ένας κακός γείτονας μπορεί να σας κάνει να μετανιώσετε για την επιλογή σας. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αγοραστές υποχρεώθηκαν να πουλήσουν άμεσα το ακίνητο που μόλις αγόρασαν, εξαιτίας προβλημάτων με κάποιο ένοικο της πολυκατοικίας. Όσο είναι δυνατόν, γνωριστείτε με τους περίοικους και συγκεντρώστε πληροφορίες για αυτούς. Αν ένας από αυτούς είναι και ο λόγος που ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει το ακίνητό του, ίσως θα πρέπει να σκεφτείτε καλά για το αν θα πρέπει να είστε εσείς ο αγοραστής.

Exit mobile version