Οι διαφωνίες στην πολυκατοικία και οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ. Ομως, ειδικά οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων για ποσά ύψους έως και 20.000 ευρώ επιλύονται από τα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Αυτό καθιστά τη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλομένων από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ταχύτερη και οικονομικότερη.
Οι αξιώσεις των διαχειριστών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία. Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν και ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους. Για να μπορέσει ο διαχειριστής να διεκδικήσει δικαστικά τις αξιώσεις της πολυκατοικίας απαιτείται πάντοτε και το πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.
ΠΟΙΕΣ ΟΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΕΝΑΝΤΙ ΠΑΡΑΒΙΑΣΗΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΤΗ;
Η ρύθμιση των εννόμων σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας, εξακολουθεί να παραμένει μέχρι και σήμερα πεδίο έντονων αντιπαραθέσεων και μακροχρόνιων αντιδικιών ενώπιων πολιτικών και ποινικών δικαστηρίων. Στα πλαίσια σύνταξης και υπογραφής του Κανονισμού της πολυκατοικίας, ο οποίος επέχει ισχύ νόμου για τις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, έγκυρα συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις αναφορικά με τις χρήσεις των επιμέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών, ενώ εξειδικεύονται δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Το περιεχόμενο του Κανονισμού, αναφορικά με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση μπορεί να έχει την μορφή: α) της ρητής απαγόρευσης ορισμένης χρήσης, β) της πρόβλεψης ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) της γενικής απαγόρευσης οποιασδήποτε χρήσης, η οποία συνεπάγεται μεταξύ άλλων τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης ή δυσοσμίας. Εξαιρετικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση και η διάκριση των δυνατοτήτων που έχουν οι συνιδιοκτήτες να ζητήσουν την παροχή έννομης προστασίας, ανάλογα με το εάν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας παραβιάζεται εκ μέρους έτερου συνιδιοκτήτη ή μισθωτή.
Από την μία πλευρά, όταν η παραβίαση του Κανονισμού συνέχεται αιτιωδώς με συμπεριφορά έτερου συνιδιοκτήτη, ο τελευταίος μπορεί να εναχθεί από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων της ίδιας πολυκατοικίας ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, με αίτημα, ανάλογα με την πράξη ή παράλειψη, που συνιστά την από αυτούς επικαλούμενη παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας, σύμφωνα με το άρθρο 17 αρ. 3 Κ.Πολ.Δ.
Από την άλλη πλευρά, είναι σαφές ότι ο μισθωτής οριζόντιας ιδιοκτησίας, ακόμη και αν αποδέχθηκε με τη μισθωτική σύμβαση τον Κανονισμό, σε περίπτωση που τον παραβιάζει δεν μπορεί να εναχθεί, από τους λοιπούς (μη εκμισθωτές) συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων της ίδιας πολυκατοικίας ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, στα πλαίσια του άρθρου 17, αρ. 3 Κ.Πολ.Δ., επειδή, κατά την ρητή πρόβλεψη της εν λόγω διάταξης, η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται μόνο στην περίπτωση που η διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας ανέκυψε μεταξύ συνιδιοκτητών ή μεταξύ διαχειριστών και οροφοκτητών.
Ενόψει των ανωτέρω, διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση παραβίασης του Κανονισμού από τρίτο, όπως είναι και ο μισθωτής, οι συνιδιοκτήτες έχουν τις εξής δύο δυνατότητες:
α) να στραφούν κατά του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη με αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου, ή με αίτηση λήψεως ασφαλιστικών μέτρων εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) και να αξιώσουν από αυτόν να πάψει ή να πάψει προσωρινά την διαμέσου του μισθωτή του παράβαση του κανονισμού, στα πλαίσια του άρθρου 17, αρ. 3 Κ.Πολ.Δ. ή (και)
β) να στραφούν κατά του μισθωτή με τακτική εμπράγματη αγωγή περί αποβολής από την οιονεί νομή τους (από την προσβολή του δικαιώματός τους που απορρέει από τον τεθέντα στον Κανονισμό περιορισμό της κυριότητας, που «έχει τον χαρακτήρα δουλείας») στο αρμόδιο καθ` ύλην Δικαστήριο (μετά από αποτίμηση του αντικειμένου της προσβληθείσης οιονεί νομής τους) ή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις λήψεως ασφαλιστικών μέτρων (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) στο αρμόδιο τοπικά Ειρηνοδικείο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 996, 989 επ. ΑΚ και 733 επ. ΚΠολΔ ( βλ. ΑΠ 819/2000, ΜΠρΠατρ 1305/2012, ΜΠΡ ΡΟΔ 224/2021,ΤΝΠ NOMOS).
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
