Τι γίνεται αν σε ένα ακίνητο κοινό, δηλαδή ανήκει σε περισσότερους, ο ένας ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά αυτός;
Η συνιδιοκτησία σε ένα ακίνητο δημιουργεί προβλήματα και αυτά μπορεί να παύσουν μέσω του χωρισμού του ακίνητου σε διακριτά ακίνητα των ιδιοκτητών. Αυτό μπορεί να γίνει με συναίνεση όλων ενώπιον συμβολαιογράφου. Αν όμως αυτό δεν είναι δυνατόν σε κάποιες περιπτώσεις, εφόσον πληρούνται οι αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου μπορεί να γίνει λόγος για άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου χωρίς συμβολαιογραφική πράξη αλλά με χρησικτησία.
Ο συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλεσθεί ότι απέκτησε νομή χρησικτησίας στο κοινό ακίνητο, εκτός αν έχει γνωστοποιήσει εγγράφως (με εξώδικο) στους άλλους συγκύριους την απόφασή του αυτή να νέμεται δηλαδή από ένα χρονικό σημείο και εφεξής το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του. Το ίδιο συμβαίνει και με τον συγκληρονόμο που αξιώνει ποσοστό μεγαλύτερο από την κληρονομική του μερίδα, αν δεν προβεί στην γνωστοποίηση, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα των συγκληρονόμων.
Τι αποφάσεις δικαστηρίων υπάρχουν για την χρησικτησία μεταξύ συνιδιοκτητών;
Η έκτακτη χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας «πρωτοτύπως», δηλαδή χωρίς αυτός που αποκτά την ιδιοκτησία να την αποκτά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου λογίζεται, ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ` ονόματι και των λοιπών συγκυρίων και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ’ αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ’ αυτούς γνωστή την απόφαση του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό (ΑΠ 1431/2010, ΑΠ 2238/2014). Συνεπώς, ο κατέχων για είκοσι έτη διανοία κυρίου το 100% ενός τμήματος του ακινήτου (πρώην κοινού ακινήτου) συμπληρώνει τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας και γίνεται κύριος του 100% του συγκεκριμένου τμήματος του (πρώην) κοινού ακινήτου.
Η ίδια νομολογία ορίζει ότι «Τέτοια, όμως, γνωστοποίηση δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συγκύριοι προβαίνουν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς με γνώση των λοιπών νέμεται αποκλειστικώς για τον εαυτό του το περιελθόν σ’ αυτόν με την άτυπη διανομή μέρος του ακίνητο» (ΑΠ 211/2010, ΑΠ 1431/2010, ΑΠ 337/2019 , βλ. και ΟλΑΠ 485/1982, ΑΠ 610/2012, ΑΠ 784/2012, ΑΠ 1421/2011 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).
Τέτοια γνωστοποίηση δεν απαιτείται: «όταν οι λοιποί συγκοινωνοί έχουν λάβει γνώση, με οποιονδήποτε τρόπο, της αποφάσεως, που εκδήλωσε ο κοινωνός, ότι κατέχει ολόκληρο το κοινό, και ότι νέμεται εφεξής αυτό αποκλειστικά για τον εαυτό του (ΑΠ 1346/2010, ΑΠ 32/2000), «στην περίπτωση εκούσιας παράδοσης της νομής μετά από άτυπη διανομή εφόσον έκτοτε ο κατέχων το κοινό, σαφώς εκδηλώνει τη βούλησή του να νέμεται αυτό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, οι δε λοιποί που μετείχαν στη σχετική συμφωνία αποδέχθηκαν τη βούλησή του αυτή» (ΟλΑΠ 485/1982, ΑΠ 1475/2008 ΕλλΔνη 50. 1406, ΑΠ 1878/2007 ΕλλΔνη 49. 197, ΑΠ 298/2004 ΕλλΔνη 46. 757, ΑΠ 1410/2003 ΕλλΔνη 45. 1442).
Παραδείγματα γνωστοποιήσεων σε περιπτώσεις χρησικτησίας μεταξύ συνιδιοκτητών;
Εάν συντρέχει η ανωτέρω προϋπόθεση της γνωστοποίησης, τότε μπορεί αυτός που κατέχει ολόκληρο το κοινό πράγμα να αντιτάξει κατά των λοιπών συγκυρίων του, την απόκτηση αυτού με έκτακτη χρησικτησία, της οποίας η προθεσμία αρχίζει να τρέχει από την ως άνω γνωστοποίηση της απόφασης του.
Τέτοια γνωστοποίηση προς τους συγκυρίους του μπορεί να γίνει είτε ρητώς, είτε σιωπηρώς, δηλαδή με πράξεις που φανερώνουν την ως άνω απόφαση του κατέχοντος το πράγμα συγκυρίου, ενώ η για αντιποίηση της νομής γνώση των λοιπών συγκυρίων μπορεί να προέλθει είτε από δήλωση του αντιποιουμένου τη νομή του κοινού, είτε από οποιονδήποτε άλλον (αντιπρόσωπο τους) και αρκεί η γνώση του συγκυρίου για την αντιποίηση του κατέχοντος το κοινό από οποιονδήποτε και αν προέρχεται.
Οι ως άνω διατάξεις εφαρμόζονται και επί κληρονομιαίων ακινήτων και, συνεπώς, ο συγκληρονόμος που κατέχει ολόκληρο το κοινό θεωρείται ότι κατέχει τούτο στο όνομα και των λοιπών συγκληρονόμων και δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών αποσβεστική ή κτητική παραγραφή, προτού τους καταστήσει γνωστό ότι νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο