ΕΞΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Πως γίνεται η έξωση ενός ενοικιαστή;

Η έξωση ενοικιαστή είναι μια δυσάρεστη εξέλιξη όταν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκιο ή γενικότερα δεν τηρεί τους όρους της μισθωτικής σύμβασης. Τα αιτία αποδίδονται στην οικονομική κρίση, ωστόσο υπάρχουν και πολλοί στρατηγικοί απατεώνες που κατά συνήθεια νοικιάζουν ένα σπίτι ή μια επαγγελματική στέγη με σκοπό να μη πληρώνουν ενοίκιο ή να πληρώνουν ότι ποσό αυτοί θέλουν, ανεξαρτήτως του συμφωνημένου ενοικίου. Ο ιδιοκτήτης σε αυτή την περίπτωση βρίσκεται αντιμέτωπος με την απώλεια μισθωμάτων για μεγάλο χρονικό διάστημα εξαιτίας της δυστροπίας του ενοικιαστή με αποτέλεσμα τη δική του οικονομική βλάβη. Πέραν όμως των οφειλόμενων ενοικίων, ένα επιπλέον σημείο, το οποίο δυσχεραίνει περαιτέρω την κατάσταση σήμερα και οδηγεί τους ιδιοκτήτες σε αδιέξοδο, είναι η σώρευση από τους ενοικιαστές επιπλέον χρεών, όπως  κοινόχρηστα, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, κλπ.  Έτσι, οι ιδιοκτήτες καλούνται προκειμένου να χρησιμοποιήσουν το ακίνητό τους, να αποπληρώσουν το ως άνω χρέος. Στις ανωτέρω περιπτώσεις, ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα εκ του νόμου να επιλέξει δύο διαφορετικές διαδικασίες για την έξωση ενοικιαστή: α) την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων και β) την άσκηση αγωγής για την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των μισθωμάτων.

Η διαδικασία της έξωσης ενοικιαστή απαιτεί κόστος για τον ιδιοκτήτη, αλλά αποτελεί αναγκαία οδό για να επανακτήσει νόμιμα τη χρήση του ακινήτου του. Ο χρόνος που απαιτείται ορίζεται σε λιγότερο από δύο μήνες καθώς η διαδικασία είναι σύντομη μέσω της αίτησης για διαταγή έξωσης (διαταγή αποδόσεως μισθίου) στο αρμόδιο Δικαστήριο. Παρακάτω, θα ακολουθήσει μια εκτενής ανάλυση των βασικότερων γνωρισμάτων κάθε διαδικασίας, καθώς και των προϋποθέσεων αυτών. Επισημαίνεται ότι στο άρθρο αυτό θα αναλυθούν οι δυνατότητες των εκμισθωτών για την έξωση σχετικά με τα οφειλόμενα μισθώματα και όχι από οποιαδήποτε άλλη αιτία π.χ. κακή χρήση του μισθίου.

Πως γίνεται η έξωση ενοικιαστή με διαταγή απόδοσης μισθίου; 

1. Αποστολή εξωδίκου

Η αποστολή γίνεται με δικαστικό επιμελητή στο οποίο ο ενοικιαστής καλείται να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός ορισμένης προθεσμίας. Σημειώνεται, ότι σε πολλές περιπτώσεις ο ενοικιαστής συμβιβάζεται και πληρώνει τα ενοίκια φοβούμενος τη δικαστική εξέλιξη της υπόθεσης. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλει η διαδικασία για την έξωση προχωράει ως ακολούθως:

2. Έκδοση Διαταγής αποδόσεως χρήσης μισθίου 

Η εν λόγω διαταγή εκδίδεται σύντομα σε περίπου δύο εβδομάδες και διατάσσει τον ενοικιαστή να παραδώσει τη χρήση στον ιδιοκτήτη. Παράλληλα με τη διαταγή αυτή μπορούν να διεκδικηθούν τα οφειλόμενα ενοίκια καθώς και δαπάνες ύδρευσης και ηλεκτρισμού που ενδέχεται να μην έχει πληρώσει ο ενοικιαστής. Η διαταγή απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων πρόκειται για μια απλή διαδικασία, έπειτα και από τη ψήφιση του Ν. 4335/2015, η οποία χαρακτηρίζεται από ταχύτητα, καθώς δεν απαιτείται καμία εμφάνιση και συζήτηση σε ακροατήριο Δικαστηρίου. Ο χρόνος που απαιτείται για την έκδοση της ορίζεται σε λιγότερο από δύο (2) μήνες. Λόγω του σύντομου χαρακτήρα της αυτή η διαδικασία έχει επικρατήσει και ως έξωση «express».  Επιπλέον, η διαδικασία αυτή προτιμάται καθώς δύναται να συμπεριληφθούν και οφειλές από κοινόχρηστα, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ και άλλους οργανισμούς κοινής ωφέλειας.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την έξωση με  έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων είναι οι κάτωθι:

• Ενεργή σύμβαση μίσθωσης, η οποία αποδεικνύεται εγγράφως. Μετά τον Ν. 4335/2015, αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, με το συμφωνητικό μίσθωσης (ή τη δήλωση καταχώρησης της μίσθωσης στο σύστημα taxis, εφόσον προκύπτει η δήλωση όλων των συμβαλλομένων), χωρίς να είναι πλέον αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.
• Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας. Δύστροπος θεωρείται ο μισθωτής, ο οποίος δεν καταβάλει εμπροθέσμως τα μισθώματα χωρίς εύλογη αιτία, καθίσταται, δηλαδή, υπερήμερος. Καθυστέρηση (υπερημερία) νοείται ότι υπάρχει όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα στην δήλη ημέρα που τα μέρη συμφωνούν συνήθως με το μισθωτήριο συμβόλαιο. Με μόνη, δηλαδή, την παρέλευση της ημέρας αυτής, ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος. Από τα ανωτέρω, προκύπτει ότι αρκεί η μη καταβολή και ενός μόνο μισθώματος για να στοιχειοθετηθεί δυστροπία. Περίπτωση επανειλημμένης δυστροπίας υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή των μισθωμάτων σε περισσότερες από μια φορές, ώστε να φαίνεται εμμονή του στη μη τακτική εκπλήρωση της υποχρέωσης του να τα καταβάλλει.
• Επίδοση έγγραφης όχλησης (εξώδικης όχλησης- πρόσκλησης για καταβολή μισθωμάτων) με δικαστικό επιμελητή. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 637 ΚΠολΔ, η όχληση πρέπει να γίνει με δικαστικό επιμελητή. Επομένως, δεν είναι δυνατό να γίνει με οποιοδήποτε άλλο τρόπο και αν γίνει θεωρείται σαν να μην έγινε. Επίδοση της έγγραφης εξώδικης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά, ενώ δεν απαιτείται στην περίπτωση όπου επανειλημμένως ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή των μισθωμάτων.

Επισημαίνεται ότι με την επίδοση αυτής της εξωδίκου οχλήσεως δε γίνεται καταγγελία της μίσθωσης, απλώς προειδοποιεί ο εκμισθωτής για ενδεχόμενη έναρξη της διαδικασίας έξωσης. Είναι πολύ σημαντικό ένα καλός δικηγόρος για μισθώσεις να ΜΗΝ καταγγείλει τη μίσθωση για να μπορέσει να πετύχει γρήγορη διαδικασία έξωσης. Εάν ο εκμισθωτής προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης, δεν μπορεί να εκδώσει διαταγή απόδοσης μισθίου (έξωση express), αλλά θα πρέπει να ακολουθήσει τη διαδικασία της αγωγής απόδοσης, η οποία αναλύεται κατωτέρω.

Στην πράξη αποστέλλεται μια εξώδικη δήλωση προς τον μισθωτή, δυνάμει της οποίας ο εκμισθωτής δίνει προθεσμία δεκαπέντε (15) ημερών, όπως ορίζει ο νόμος, προκειμένου ο μισθωτής να άρει τη δυστροπία και αποπληρώσει τις οφειλές του από τα οφειλόμενα μισθώματα. Το χρονικό διάστημα των 15 ημερών είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τον μισθωτή, καθώς αν καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα εμποδίζει τη διαδικασία έξωσης και δεν  μπορεί να εκδοθεί η διαταγή απόδοσης, εκτός, βέβαια, αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση του από δυστροπία. Στην αντίθετη περίπτωση, όπου δεν καταβάλει τις οφειλές του από τα μισθώματα εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει κανονικά στην κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου.

Η προθεσμία των δεκαπέντε (15) ημερών ξεκινά από την επόμενη ημέρα της επίδοσης της εξώδικης όχλησης και λήγει όταν περάσει όλη η τελευταία ημέρα. Η επίδοση της εξώδικης όχλησης αποτελεί και την πρώτη πράξη για την έναρξη της διαδικασίας της έξωσης του ενοικιαστή. Στην περίπτωση της άπρακτης παρέλευσης της δεκαπενθήμερης προθεσμίας για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, η διαδικασία προχωρά στην κατάθεση της αίτησης στο αρμόδιο Δικαστήριο για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Αρμοδιότητα, εν προκειμένω, για την έκδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου έχει το Ειρηνοδικείο του τόπου του μισθίου, αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μέχρι το ποσό των 600,00€, ενώ αν το μίσθωμα είναι μεγαλύτερο αρμοδιότητα έχει το Μονομελές Πρωτοδικείο. Η τοπική αρμοδιότητα κρίνεται από την διεύθυνση του ακινήτου.  Δικηγόροι εξώσεων στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη καταθέτουν αντίστοιχα την αίτηση για διαταγή έξωσης.

Στις περισσότερες περιπτώσεις ο ενοικιαστής υποχωρεί και παραδίδει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη, άλλως θα πρέπει να επιδιωχθεί αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης.

Ποιά είναι τα δικαιολογητικά για την έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου;

Η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 118 ΚΠολΔ, και εκείνα του άρθρου 119 παρ. 1 ΚΠολΔ, καθώς και: α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, δηλαδή του μισθωτηρίου γ) επίκληση της κατά το άρθρο 637 ΚΠολΔ περίπτωσης σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με αναφορά των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης (άρθρο 639 παρ. 2 ΚΠολΔ). Στην αίτηση θα πρέπει να γίνεται αναφορά του γεγονότος της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή, καθώς και αναφορά ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα έγγραφη εξώδικη όχληση του μισθωτή. Καθώς στη συγκεκριμένη διαδικασία δεν προβλέπεται συζήτηση σε ακροατήριο δικαστηρίου, παρά προχωρά μόνο με την προσκόμιση των απαραίτητων εγγράφων, τα δικαιολογητικά έγγραφα για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων είναι τα εξής:

• Το έγγραφο με το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο συμβόλαιο καθώς και η δήλωση καταχώρισης μίσθωσης στο taxis)
• Όσα έγγραφα σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή
• Η έκθεση επίδοσης της έγγραφης εξώδικης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή, από την οποία να προκύπτει ότι αυτή έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα
• Η έγγραφη εξώδικη όχληση προς τον μισθωτή

Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι, δεν υφίσταται πλέον η υποχρέωση υποβολής στο Δικαστήριο πιστοποιητικού της αρμόδιας Δ.Ο.Υ., ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας από το μίσθιο ακίνητο του οποίου ζητείται η απόδοση. Δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.

Μετά την κατάθεση της αιτήσεως στο δικαστήριο και αφού κριθεί ότι αυτή είναι νόμιμη και αποδεικνύονται εγγράφως τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά, εκδίδεται από το δικαστή σε σύντομο χρονικό διάστημα η απόφαση, η οποία αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Με την απόφαση αυτή υποχρεώνεται ο μισθωτής να αποδώσει στον εκμισθωτή τη χρήση του μισθίου ενώ καταδικάζεται στα δικαστικά έξοδα. Ο χρόνος έκδοσης της απόφασης για την απόδοση του μισθίου και πληρωμής των μισθωμάτων ποικίλει ανάλογα με το φόρτο εργασίας του εκάστοτε δικαστηρίου, αλλά κατά μέσο όρο από την κατάθεση της αίτησης και την έκδοση της απόφασης απαιτούνται δύο (2) εβδομάδες.

Αμέσως μετά, η απόφαση (συγκεκριμένα το αντίγραφο εξ απογράφου της απόφασης) επιδίδεται στο μισθωτή με δικαστικό επιμελητή. Μαζί με την επίδοση της απόφασης, επιδίδεται και το έγγραφο της επιταγής προς εκτέλεση, με το οποίο διατάσσεται ο μισθωτής στην απόδοση του μισθίου και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Έπειτα από την παρέλευση είκοσι (20) ημερών από την επίδοση της απόφασης αντιγράφου εξ απογράφου με την επιταγή προς εκτέλεση, μπορεί να πραγματοποιηθεί η εκτέλεση και ο εκμισθωτής να προβεί στην έξωση του μισθωτή. Σύμφωνα με το νόμο, η διαταγή απόδοσης του μισθίου εκτελείται και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματα του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτόν, ακόμα και αν δεν υπάρχει σχετική αναφορά στη διαταγή.

Να σημειωθεί ότι ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει εντός προθεσμίας δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση σε αυτόν της απόφασης ανακοπή κατά της διαταγής. Οι λόγοι ανακοπής πρέπει να στρέφονται κατά της νομιμότητας και του κύρους της ανακοπτομένης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Παραδείγματος χάριν, λόγο ανακοπής θεμελιώνει, μεταξύ άλλων, αν στο σώμα της διαταγής απόδοσης δεν αναφέρεται πουθενά ότι έλαβε χώρα εξώδικη όχληση προς τον ανακόπτοντα ή όταν αμφισβητούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις στις οποίες στηρίζεται η αξίωση απόδοσης του μισθίου π.χ. να αποδειχθεί ότι δεν οφείλονται μισθώματα λόγω εξόφλησης. Ωστόσο, η άσκηση της ανακοπής εκ μέρους του μισθωτή δεν αναστέλλει στην εκτέλεση της διαταγής απόδοσης, αλλά θα πρέπει συγχρόνως να ασκηθεί και αίτηση αναστολής με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων.

Στην περίπτωση, όπου, ο μισθωτής δεν υποχωρεί και δεν παραδίδει το μίσθιο, τότε ξεκινά η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης της απόφασης για την έξωση ενοικιαστή. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι  ο δικαστικός επιμελητής μεταβαίνει στο ακίνητο και προχωρά στην έξωση του ενοικιαστή, αλλάζοντας την κλειδαριά. Αυτό αποτελεί και το τελικό στάδιο της διαδικασίας έξωσης, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του ενοικιαστή με την διαταγή απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων.

3. Αναγκαστική εκτέλεση

Σε αυτή την περίπτωση ο δικαστικός επιμελητής προβαίνει σε έξωση χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ενοικιαστή και ο ιδιοκτήτης αλλάζει κλειδαριά στο ακίνητο (κατοικία ή επαγγελματική στέγη) στερώντας νόμιμα από τον ενοικιαστή την πρόσβαση.

Το κόστος της διαδικασίας ποικίλει αναλόγως των βημάτων που θα ακολουθηθούν καθώς και αναλόγως του ποσού του ενοικίου που έχει συμφωνηθεί το οποίο καθορίζει τη αρμοδιότητα του δικαστηρίου (Ειρηνοδικείο ή Πρωτοδικείο). 

Πώς γίνεται η Έξωση ενοικιαστή με την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου; 

Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις, όπου δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου και θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία. Ο ιδιοκτήτης, εν προκειμένω, μπορεί να ασκήσει αγωγή κατά του μισθωτή με αίτημα την απόδοση του μισθίου, με νομική βάση το άρθρο 597 ΑΚ ή το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ. Σε αντίθεση με τη διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, η αγωγή απόδοσης του μισθίου αποτελεί πιο χρονοβόρα διαδικασία, καθώς απαιτείται παράσταση ενώπιον του Δικαστηρίου και σε αρκετές περιπτώσεις πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται καθώς και η διαδικασία για την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου, συνοψίζονται ως ακολούθως:

1. Οφειλή μισθωμάτων. Νόμιμη βάση της ασκηθείσας αγωγής αποτελεί η καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων. Όπως αναλύθηκε και στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου, θα πρέπει να συντρέχει υπερημερία στην καταβολή του μισθώματος και υπερημερία στοιχειοθετείται όταν ο μισθωτής δεν πληρώνει τα μισθώματα εμπροθέσμως, στην δήλη ημέρα, δηλαδή, που τα μέρη συμφωνούν συνήθως με το μισθωτήριο συμβόλαιο. Για το ορισμένο, επομένως, της αγωγής απόδοσης πρέπει να αναφέρεται σ’ αυτήν, αναφορικά με την υπερημερία του μισθωτή, ότι για την καταβολή είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών συγκεκριμένη δήλη ημέρα ή εφόσον  δεν έχει προβλεφθεί δήλη ημέρα στο μισθωτήριο, ότι έλαβε χώρα όχληση του μισθωτή. 
2. Μίσθωση, η οποία δεν είναι απαραίτητο να αποδεικνύεται εγγράφως. Σε αντίθεση, λοιπόν, με τη διαδικασία διαταγής απόδοσης, δεν αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση η απόδειξη της μισθώσεως με την επίδειξη αποδεικτικών εγγράφων. Η αγωγή, δηλαδή, μπορεί να οδηγήσει στην έξωση του μισθωτή ακόμη και χωρίς έγγραφες αποδείξεις ή ακόμα και αν αυτές είναι πλημμελείς.
3. Εξώδικη έγγραφη όχληση. Όπως και στην ανωτέρω διαδικασία, η επίδοση της εξώδικης όχλησης θα πρέπει να λάβει χώρα με δικαστικό επιμελητή. Ωστόσο, στην περίπτωση της αγωγής απόδοσης του μισθίου, με την εξώδικη έγγραφη όχληση μπορεί να καταγγελθεί η ίδια η μίσθωση απευθείας ενώ κάτι τέτοιο δεν ισχύει ούτε πρέπει να συμβεί με τη διαταγή απόδοσης. Να σημειωθεί ότι η προϋπόθεση της καταγγελίας της σύμβασης δεν ισχύει για την αγωγή, η οποία έχει ως νομική βάση το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ, καθώς σε αυτή την περίπτωση η σύμβαση θα πρέπει να είναι σε λειτουργία.
4. Κατάθεση αγωγής στο αρμόδιο δικαστήριο και έκδοση απόφασης. Αποκλειστικό κριτήριο για την κρίση περί υπαγωγής μισθωτικής διαφοράς στην υλική αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου είναι το ύψος του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος. Συνεπώς, αρμοδιότητα για την άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου έχει το Ειρηνοδικείο του τόπου του μισθίου, αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μέχρι το ποσό των 600,00€, ενώ αν το μίσθωμα είναι μεγαλύτερο αρμοδιότητα έχει το Μονομελές Πρωτοδικείο. Με την κατάθεση της αγωγής προσδιορίζεται ημερομηνία δικασίμου, κατά την οποία πραγματοποιείται ακροαματική διαδικασία με την εμφάνιση αμφότερων των αντίδικων μερών. Σε τελικό στάδιο αυτής της διαδικασίας, εκδίδεται η απόφαση για την απόδοση του μισθίου. Με την τελεσιδικία της απόφασης, αυτή μπορεί να εκτελεστεί, δηλαδή, να μεταβεί δικαστικός επιμελητής στο ακίνητο, να προβεί στην αλλαγή κλειδαριάς και να αποβάλλει το μισθωτή.

Το ειδικότερο ζήτημα της ύπαρξης δύο νομικών βάσεων για την αγωγή απόδοσης του μισθίου που ενδέχεται να μας απασχολήσει ως δικηγόρους μισθώσεων:

Όπως ήδη αναφέρθηκε, η αγωγή απόδοσης του μισθίου μπορεί να έχει δύο διαφορετικές βάσεις. Η μία νομική βάση ανευρίσκεται στο άρθρο 597 ΑΚ κατά το οποίο: «αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις» ενώ η έτερη νομική βάση ανευρίσκεται στο άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ σύμφωνα με το οποίο: «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση …».

Από τις δύο αυτές διατάξεις συνάγεται ότι από το ίδιο πραγματικό γεγονός, δηλαδή την υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκμισθωτή, καθένα από τα οποία οδηγούν σε διαφορετικό σκοπό και έχουν διαφορετικά έννομα αποτελέσματα. Από τη μία το δικαίωμα του άρθρο 597 ΑΚ (καταγγελία της μίσθωσης) επιφέρει άρση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον, ενώ το δικαίωμα του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου χωρίς η άσκηση του να επιφέρει λύση της μίσθωσης. Η λύση της μίσθωσης επέρχεται στην τελευταία περίπτωση μόνο με την απόδοση του μισθίου είτε εκουσίων είτε με αναγκαστική εκτέλεση δυνάμει της δικαστικής απόφασης.

Όπως επισημάνθηκε και ανωτέρω, στην αγωγή του άρθρου 597 ΑΚ, ο εκμισθωτής πρέπει να έχει καταγγείλει τη μίσθωση , ενώ στην αγωγή του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ δεν πρέπει να μεσολαβεί καταγγελία, αφού η σύμβαση πρέπει να είναι ενεργή ενώ ούτε η άσκηση της αγωγής ισοδυναμεί με καταγγελία. Ακόμη μια διαφορά τους εντοπίζεται στην περίπτωση, όπου καταβληθούν τα οφειλόμενα μισθώματα. Όταν καταβληθούν όλα τα καθυστερούμενα μισθώματα μέχρι το τέλος της επ’ ακροατηρίου συζήτησης ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, η δίκη καταργείται επί της αγωγής του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ. Αυτό, όμως, δεν ισχύει για την αγωγή του άρθρου 597 ΑΚ, όπου αν ο μισθωτής προβεί στην καταβολή των μισθωμάτων εντός της μηνιαίας προθεσμίας, επέρχεται ματαίωση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.

Έχει επικρατήσει η άποψη ότι οι δύο δυνατότητες τίθενται σωρευτικά στο νόμο, με την έννοια ότι η άσκηση της μιας δεν αποκλείει την άσκηση της άλλης. Ωστόσο, η σώρευση των δύο δυνατοτήτων στην αγωγή αποκλείεται με τη λογική ότι αντιφάσκουν, καθώς η μια προϋποθέτει ύπαρξη ενεργής μίσθωσης ενώ η άλλη προϋποθέτει λήξη της. Υπάρχει, αντίθετα, η δυνατότητα της επικουρικής σώρευσης των δύο βάσεων, με κύρια βάση την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ και επικουρική τη βάση του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ. Ένας καλός δικηγόρος για μισθώσεις θα πρέπει να μεριμνήσει να κατευθύνει τα αιτήματα της αγωγής βάσει της ισχύουσας κρατούσας νομολογίας. 

Ποιές είναι οι διαφορές μεταξύ διαταγής απόδοσης μισθίου και αγωγής απόδοσης μισθίου; 

Έχει ήδη καταδειχθεί η διαφορά μεταξύ των δύο διαδικασιών, δηλαδή, της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων και της άσκησης αγωγής απόδοσης του μισθίου. Συνοπτικά, θα αναφερθούν οι σημαντικότερες πρακτικές και ουσιαστικές διαφορές μεταξύ των δύο: 

1. Καταγγελία. Με την άσκηση της αγωγής απόδοσης του μισθίου, η σύμβαση μίσθωσης καταγγέλλεται. Αντίθετα, στη διαταγή απόδοσης του μισθίου, δεν πρέπει να καταγγέλλεται η σύμβαση ούτε με την επίδοση της εξωδίκου οχλήσεως ούτε με την ίδια την αίτηση έκδοσης της διαταγής απόδοσης.

2. Εκτέλεση απόφασης. Η απόφαση επί της αγωγής απόδοσης του μισθίου θα πρέπει να καταστεί τελεσίδικη, να παρέλθει, δηλαδή, η προβλεπόμενη προθεσμία άσκησης ενδίκων μέσων για να εκτελεστεί σε βάρος του μισθωτή. Αντίθετα, η διαταγή απόδοσης του μισθίου αποτελεί εκτελεστό τίτλο και μπορεί να εκτελεστεί άμεσα με την πάροδο της προθεσμίας είκοσι (20) ημερών.

3. Απαιτούμενος χρόνος. Η διαδικασία της αγωγής απόδοσης μισθίου αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία, καθώς προσδιορίζεται δικάσιμος και επακολουθεί ακροαματική διαδικασία. Επιπλέον, ιδιαίτερο σημαντικό είναι το γεγονός ότι δύναται να υπάρξει μεγάλη καθυστέρηση στην έκδοση της απόφασης. Στην αντίθετη περίπτωση, η διαταγή απόδοσης του μισθίου χαρακτηρίζεται από συντομία, καθώς η διαδικασία ακολουθείται με την προσκόμιση αποδεικτικών εγγράφων, δεν υπάρχει, δηλαδή, ακροαματική διαδικασία, ενώ ακόμα και η έκδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου εκδίδεται εντός σύντομου χρονικού διαστήματος.

4. Κόστος. Συγκριτικά μεταξύ των δύο διαδικασιών, αυτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου είναι πιο κοστοβόρα, με δεδομένο ότι απαιτείται, πέραν της εξωδίκου οχλήσεως, κατάθεση δικογράφου αγωγής και παράσταση στην ακροαματική διαδικασία, ενώ δεν αποκλείεται η προσκόμιση και άλλων εγγράφων, όπως ένορκων βεβαιώσεων. Αντίθετα, η διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου είναι πιο οικονομική, καθώς δεν απαιτείται διαδικασία ενώπιον του ακροατηρίου ενώ τα αποδεικτικά έγγραφα και η διαδικασία που ακολουθείται είναι αυστηρά συγκεκριμένη. 

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με έξωση ενοικιαστή

Υπάρχει δυνατότητα σώρευσης των οφειλών που προέρχονται από κοινόχρηστες δαπάνες και στις δύο διαδικασίες απόδοσης του μισθίου;

Κοινός παρονομαστής των δύο διαδικασιών απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων αποτελεί η οφειλή καθυστερούμενων μισθωμάτων, η υπερημερία, δηλαδή, του μισθωτή. Αμφότερες στις προβλεπόμενες διαδικασίες, ήτοι στην έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (διαδικασία express) και στην αγωγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, υπάρχει η δυνατότητα να αιτηθεί ο εκμισθωτής την καταβολή, πέραν των καθυστερούμενων μισθωμάτων και των οφειλόμενων ποσών προς οργανισμούς κοινής ωφέλειας π.χ. ηλεκτρικό ρεύμα, νερό καθώς και των οφειλών που προέρχονται από κοινόχρηστες δαπάνες.

Τι μπορεί να κάνει ένας εκμισθωτής, ο οποίος δεν έχει συμφωνητικό μίσθωσης με τον μισθωτή, ο οποίος οφείλει μισθώματα; 

Για να προχωρήσει ένας εκμισθωτής στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (διαδικασία express), απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η ύπαρξη έγγραφης απόδειξης της μίσθωσης (μισθωτήριο συμβόλαιο και ηλεκτρονική καταχώριση στο σύστημα taxis). Αυτό σημαίνει ότι ένας εκμισθωτής που δεν έχει στην κατοχή του μισθωτήριο συμβόλαιο, μπορεί να προχωρήσει στην έξωση του μισθωτή ακολουθώντας τη διαδικασία της αγωγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων. Σε αυτή την περίπτωση, δεν αποτελεί αναγκαίο στοιχείο η ύπαρξη έγγραφης απόδειξης της μίσθωσης, οπότε δεν εμποδίζεται ο εκμισθωτής να αιτηθεί την απόδοση του μισθίου του και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. 

Ποια δυνατότητα υπάρχει για τον εκμισθωτή που το μισθωτήριο συμβόλαιο του με το μισθωτή έχει λήξει, ενώ ο τελευταίος οφείλει μισθώματα;

Κατά κανόνα, η διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (διαδικασία express) απαιτεί την ύπαρξη ενεργής μίσθωσης, σε αντίθεση με την αγωγή απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, όπου δεν αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση η ενεργή μίσθωση. Ωστόσο, έχει κριθεί νομολογιακά σε αρκετές περιπτώσεις, ότι εφόσον αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, μπορεί να προχωρήσει ο εκμισθωτής στη διαδικασία έξωσης με διαταγή απόδοσης μισθίου, ακόμα και αν η μίσθωση δεν είναι ενεργή (υπ’ αριθ. ΜΠρΘεσς 14517/2019). Σε κάθε περίπτωση απαιτούνται ειδικοί χειρισμοί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο μισθώσεων σε περιπτώσεις τέτοιες όπου νομολογιακά είναι διχασμένες. 

Τι συμβαίνει εάν ο μισθωτής προβεί στην καταβολή των οφειλόμενων ποσών μετά την παρέλευση των 15 ημερών ή προβεί στην καταβολή τους εμπροθέσμως αλλά μερικώς;

Στην περίπτωση που ο μισθωτής προβεί στην καταβολή του συνολικού ποσού των οφειλών του από μισθώματα τότε η διαδικασία της έξωσης διακόπτεται και εφόσον εκδοθεί διαταγή απόδοσης τότε αυτή μπορεί να ακυρωθεί μετά από άσκηση ανακοπής εκ μέρους του μισθωτή. Αν ο μισθωτής προβεί μεν στην καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων μετά όμως το πέρας των 15 ημερών, τότε η διαδικασία της έξωσης προχωρά κανονικά σε βάρος του. Εάν, τέλος, ο μισθωτής καταβάλει μέρος των οφειλόμενων μισθωμάτων και όχι ολόκληρο το ποσό, τότε προχωρά η διαδικασία και εκδίδεται κανονικά διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Τι συμβαίνει σε περίπτωση που ο μισθωτής αποβιώσει μετά την επίδοση σε αυτόν της εξωδίκου οχλήσεως ή αποβιώσει μετά την επίδοση σε αυτόν της διαταγής απόδοσης;

Εάν ο μισθωτής αποβιώσει μετά την επίδοση της εξώδικης όχλησης, πριν συντελεστεί, δηλαδή, κατάθεση της αίτησης απόδοσης του μισθίου και μισθωμάτων, δεν είναι δυνατή η έκδοση της διαταγής σε βάρος του. Στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής θα πρέπει να στρέψει την αίτηση σε βάρος των κληρονόμων του μισθωτή. Αν παρόλα αυτά, εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου σε βάρος του θανόντος, τότε αυτή είναι ανύπαρκτη. Εάν ο μισθωτής αποβιώσει μετά την επίδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου, τότε εφαρμογή έχει το άρθρο 146 ΚΠολΔ και η προθεσμία των είκοσι (20) ημερών διακόπτεται και εκκινεί ξανά με νέα επίδοση στους κληρονόμους του θανόντος μισθωτή.

Τι τύχη έχουν τα πράγματα του μισθωτή που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο, σε περίπτωση εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου;

Στην περίπτωση όπου βρίσκονται εγκατεστημένα πράγματα εντός του μισθίου, τα οποία ανήκουν στο μισθωτή, διενεργείται καταγραφή από το δικαστικό επιμελητή των πραγμάτων αυτών που εντοπίστηκαν μέσα στο μίσθιο. Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της αποβολής από το μίσθιο. Τα πράγματα σε περίπτωση που δεν έρθει να τα πάρει ο μισθωτής, μετά την παρέλευση της εξάμηνης προθεσμίας από την αποβολή του, μπορούν είτε να εκποιηθούν είτε να απομακρυνθούν και να καταστραφούν.

• Δες ακόμα άρθρο Επαγγελματικές – Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμα άρθρο Διαταγή Πληρωμής
• Δες ακόμα άρθρο Διαζύγιο
• Δες ακόμα άρθρο Κληρονομητήριο
• Δες ακόμα άρθρο Αποποίηση Κληρονομιάς Ανηλίκου
• Δες ακόμα άρθρο Συνεπιμέλεια Τέκνου