Αγωγή Διανομής Ακινήτου: Η Νομική Διέξοδος από τη Συνιδιοκτησία

Η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου (κοινωνία δικαιώματος) αποτελεί συχνά πηγή τριβών και οικονομικής στασιμότητας. Όταν οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στην πώληση ή την εκμετάλλευση, ο νόμος δίνει το δικαίωμα σε οποιονδήποτε από αυτούς να ζητήσει τη δικαστική λύση της κοινωνίας μέσω της Αγωγής Διανομής.

Στην Δικηγορική Εταιρία ZIAMPARAS & ASSOCIATES, προσφέρουμε μια ολιστική προσέγγιση που συνδυάζει τη Νομική Επιστήμη με την Τεχνική Γνώση, εξασφαλίζοντας ότι η περιουσία σας θα αξιοποιηθεί με τον βέλτιστο τρόπο.

Γιατί η δική μας υποστήριξη υπερέχει;

Η δικαστική διανομή δεν είναι μια απλή νομική διεκδίκηση. Είναι μια μάχη τεχνικών δεδομένων.

• Τεχνική Αξιολόγηση (Engineering Background): Ως δικηγόροι και Μηχανικοί, μπορούμε να αξιολογήσουμε από πριν αν η αυτούσια διανομή (ο φυσικός χωρισμός του ακινήτου) είναι τεχνικά εφικτή και πολεοδομικά νόμιμη. Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο που κρίνει αν θα κρατήσετε ένα τμήμα του ακινήτου ή αν αυτό θα οδηγηθεί σε πλειστηριασμό.

• Συντονισμός Πραγματογνωμοσύνης: Κατευθύνουμε τη διαδικασία της δικαστικής πραγματογνωμοσύνης, ελέγχοντας την ορθότητα της εκτίμησης της αξίας του ακινήτου και των προτεινόμενων τρόπων διανομής.

• Στρατηγική Πλειστηριασμού: Εάν η αυτούσια διανομή είναι αδύνατη, διασφαλίζουμε ότι η διαδικασία του πλειστηριασμού θα γίνει με όρους που προστατεύουν την οικονομική αξία της μερίδας σας.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία;

1. Απόπειρα Εξώδικης Συμφωνίας: Εξετάζουμε πάντα τη δυνατότητα μιας εξωδικαστικής λύσης για εξοικονόμηση χρόνου και χρημάτων.

2. Κατάθεση Αγωγής Διανομής: Εάν η συμφωνία είναι αδύνατη, προσφεύγουμε στο αρμόδιο Δικαστήριο ζητώντας τη λύση της κοινωνίας.

3. Δικαστική Πραγματογνωμοσύνη: Το δικαστήριο ορίζει ειδικό (μηχανικό ή εκτιμητή) για να αποφανθεί αν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί.

4. Έκδοση Απόφασης: Το δικαστήριο διατάζει είτε την αυτούσια διανομή (αν είναι εφικτή) είτε την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του τιμήματος.

“Η συνιδιοκτησία δεν πρέπει να είναι δεσμός. Είναι δικαίωμα που πρέπει να μπορείτε να ρευστοποιήσετε ή να απολαύσετε αυτόνομα. Σας βοηθάμε να ξεκλειδώσετε την αξία της περιουσίας σας.”

Απεγκλωβιστείτε από τη Συνιδιοκτησία Σήμερα

Κάθε μέρα καθυστέρησης σημαίνει χαμένα έσοδα και περιττά έξοδα συντήρησης. Εμπιστευτείτε έναν δικηγόρο που κατανοεί τη γλώσσα του νόμου και την επιστήμη του μηχανικού.

Πιο αναλυτικά:

Όταν οι συνιδιοκτήτες ακινήτου δεν συμφωνούν για την εκμετάλλευσή του, η λύση είναι η αγωγή διανομής και ίσως ο πλειστηριασμός. Αν ένα ακίνητο έχει πολλούς συνιδιοκτήτες π.χ. αποβιώνει ο θείος που δεν είχε τέκνα και τα ακίνητά του, κληρονομούν από κοινού και σε μικρά ποσοστά το καθένα από τα ανίψια του, έχουμε την λεγόμενη κοινωνία δικαιώματος.

Τι μπορεί να γίνει λοιπόν σε περιπτώσεις που διαφωνούν οι κληρονόμοι για τη διαχείριση της περιουσίας; Σε αυτές τις περιπτώσεις, η λύση είναι μονόδρομος και δεν είναι άλλη από τη διανομή της περιουσίας, εξωδικαστικά ή προσφεύγοντας στα Δικαστήρια.

Εξωδικαστική διανομή

Όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό για να επέλθει διανομή των περιουσιακών στοιχείων, κινητών ή ακινήτων, θα πρέπει αυτά να ανήκουν σε δύο τουλάχιστον άτομα, τα οποία καλούνται κοινωνοί.

Η κοινωνία λύνεται αρχικά με κοινή συμφωνία των κοινωνών, οι οποίοι αποφασίζουν να μοιράσουν μεταξύ τους τα περιουσιακά στοιχεία, είτε με ανταλλαγή, σε περίπτωση παραδείγματος χάριν που αυτά είναι δύο ακίνητα, είτε με εκποίηση του πράγματος και μοιράζοντας τα χρήματα που θα αποκτηθούν, είτε με κάθε άλλο συμφέροντα προς όλους τρόπο. Ο τρόπος αυτός της εξωδικαστικής διανομής είναι ένα στάδιο που καλό θα ήταν να ακολουθείται πριν καταφύγουν οι κοινωνοί στο Δικαστήριο. Η συμβολή ενός εξειδικευμένου στο αστικό δίκαιο Δικηγόρου, με διαπραγματευτικές ικανότητες και γνώσεις διαμεσολάβησης μπορεί να αποδειχθεί σωτήρια για τους κοινωνούς και να τους “γλυτώσει” από έξοδα και χρόνο που απαιτεί η δικαστική διανομή.

Δικαστική ή αναγκαστική διανομή: Αγωγή Διανομής

Στην κοινωνία δικαιώματος κάθε κοινωνός, δηλαδή ο κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να απαιτήσει τη λύση της κοινωνίας, η οποία επέρχεται με διανομή. Αν δεν συμφωνούν οι κοινωνοί, καθένας από αυτούς, ανεξάρτητα από τους υπόλοιπους και ανεξάρτητα από το ποσοστό που έχει επί της κυριότητας του ακινήτου, μπορεί να απαιτήσει τη δικαστική διανομή του κοινού ακινήτου, η οποία γίνεται είτε αυτούσια, αν το προς διανομή αντικείμενο ή αντικείμενα μπορούν να διαιρεθούν χωρίς μείωση της αξίας τους σε ομοειδή μέρη, ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, είτε με πώληση διά πλειστηριασμού, οπότε διανέμεται το εκπλειστηρίασμα.

Αυτούσια διανομή κοινού πράγματος είναι η φυσική (in natura) διαίρεση του κοινού αντικειμένου σε περισσότερα ίσα κατ’ αξία μέρη, ώστε ο κάθε κοινωνός ή ομάδα κοινωνών να λάβει ανάλογα με την μερίδα του μέρη με κλήρωση ή με επιδίκαση σε ορισμένες περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο. Προϋποθέσεις της αυτούσιας διανομής είναι σωρευτικά: α) το εφικτό της διανομής, δηλαδή της φυσικής διαίρεσης του πράγματος σύμφωνα με τον προορισμό του χωρίς μείωση της αξίας του και β) η διανομή να είναι συμφέρουσα, δηλαδή να μην επέρχεται με αυτή μείωση της αξίας των μερίδων.

Το Δικαστήριο αποφασίζει ανέλεγκτα, σχετικά με το αν η διανομή του κοινού πράγματος είναι προδήλως ανέφικτη ή όχι, λαμβάνοντας υπόψη τις μερίδες των κοινωνών, το τυχόν αίτημά τους για την δημιουργία ενιαίων κοινών μερίδων, το είδος, τις διαστάσεις και το εμβαδόν του διανεμητέου αν αυτό είναι ακίνητο. Προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη είναι η αυτούσια διανομή όταν, κατά τους κανόνες της κοινής πείρας και της λογικής, το διανεμητέο δεν μπορεί να διανεμηθεί σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών χωρίς να μειωθεί η αξία του. Σε περίπτωση δε που το δικαστήριο κρίνει ανέφικτη ή ασύμφορη την αυτούσια διανομή, διατάσσει, την πώληση του κοινού πράγματος με πλειστηριασμό.

Βασική προϋπόθεση για το παραδεκτό μιας τέτοιας αγωγής είναι η καταβολή του δικαστικού ενσήμου. Σε αγωγή διανομής ακινήτου το τέλος δικαστικού ενσήμου που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται με βάση το εικοσαπλάσιο της ετήσιας προσόδου του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα, εφόσον από το διανεμητέο ακίνητο προκύπτει ετήσια πρόσοδος, με την έννοια πραγματικής απολαβής εισοδημάτων από το ακίνητο. Διαφορετικά, αν το διανεμητέο ακίνητο είναι απρόσοδο για τους κοινωνούς, γίνεται δεκτό ότι το δικαστικό ένσημο υπολογίζεται με βάση την αξία του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα κοινωνό.

Τέλος η αγωγή διανομής πρέπει να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθ/κειου όπου βρίσκεται το ακίνητο, ενώ αν υπάρχουν βάρη στο κοινό ακίνητο είναι υποχρεωτικό να καλούνται στην δίκη και οι δικαιούχοι των εμπράγματων βαρών.

Εφόσον το ακίνητο εκπλειστηριασθεί, οι κοινωνοί λαμβάνουν από την πώληση το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό τους, αφού αφαιρεθούν πρώτα όλα τα έξοδα του πλειστηριασμού.

Στην αγωγή διανομής δεν υπάρχουν πολλά νομικά ή πραγματικά επιχειρήματα αντίκρουσης της αγωγής και αποτροπής του πλειστηριασμού.

Ουσιαστικά η αγωγή διανομής δεν είναι συμφέρουσα για τους κοινωνούς, διότι πάντα στους πλειστηριασμούς τα ακίνητα πωλούνται σε χαμηλότερη από την εμπορική τους αξία. Λειτουργεί όμως ως μέτρο πίεσης για μια πιο συμφέρουσα εξωδικαστική λύση. Π.χ. πώληση σε τρίτον ή αγορά του ποσοστού του ενός από τον άλλον συγκύριο.

 

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΓΩΓΗ ΔΙΑΝΟΜΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Τι σημαίνει αγωγή διανομής και πότε ασκείται;

Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε δύο ή περισσότερους συνιδιοκτήτες (κοινωνία δικαιώματος) και αυτοί δεν συμφωνούν για την εκμετάλλευση, την πώληση ή τη διαχείρισή του, κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει δικαστικά τη λύση της κοινωνίας. Αυτό συμβαίνει συχνά μετά από κληρονομιά, όπου πολλά ανίψια ή αδέλφια αποκτούν μικρά ποσοστά σε ένα ακίνητο και αδυνατούν να συμφωνήσουν. Η αγωγή διανομής ασκείται ανεξάρτητα από το ποσοστό συγκυριότητας, ακόμη και από κάποιον με μικρή μερίδα. Το δικαστήριο εξετάζει αν είναι εφικτή η αυτούσια διανομή (φυσικός χωρισμός) ή αν θα πρέπει να διαταχθεί πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του τιμήματος.

2. Τι μπορώ να κάνω αν οι συνιδιοκτήτες δεν συνεργάζονται;

Η πρώτη επιλογή είναι πάντα η εξωδικαστική διανομή με συμφωνία όλων των κοινωνών, μέσω ανταλλαγής μεριδίων, εξαγοράς του ποσοστού του ενός από τον άλλον ή κοινής πώλησης σε τρίτο. Αυτή η λύση εξοικονομεί χρόνο, έξοδα και διατηρεί την εμπορική αξία του ακινήτου. Όταν η συμφωνία είναι αδύνατη, ασκείται αγωγή διανομής στο αρμόδιο Πρωτοδικείο. Συχνά η ίδια η άσκηση της αγωγής λειτουργεί ως μοχλός πίεσης που οδηγεί τους υπόλοιπους κοινωνούς σε συμβιβαστική λύση πιο συμφέρουσα από τον πλειστηριασμό, όπου τα ακίνητα κατά κανόνα πωλούνται κάτω από την εμπορική τους αξία.

3. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία της δικαστικής διανομής;

Η διάρκεια εξαρτάται από τον φόρτο του δικαστηρίου, την πολυπλοκότητα των ιδιοκτησιακών σχέσεων και τον αριθμό των κοινωνών. Κατά κανόνα, από την άσκηση της αγωγής μέχρι την έκδοση πρωτόδικης απόφασης μεσολαβεί διάστημα ενός έως δύο ετών. Αν διαταχθεί δικαστική πραγματογνωμοσύνη για την εκτίμηση του ακινήτου και τη δυνατότητα αυτούσιας διανομής, η διαδικασία επιμηκύνεται. Σε περίπτωση πλειστηριασμού προστίθεται επιπλέον χρόνος για τη διενέργειά του. Τυχόν έφεση από κάποιον κοινωνό μπορεί να καθυστερήσει περαιτέρω τη ρευστοποίηση. Η εξωδικαστική λύση, όταν επιτυγχάνεται, μπορεί να ολοκληρωθεί σε λίγους μήνες.

4. Τι έγγραφα και προϋποθέσεις χρειάζονται για την αγωγή;

Απαιτούνται οι τίτλοι κυριότητας όλων των συνιδιοκτητών, πιστοποιητικά μεταγραφής και βαρών από το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, αποδεικτικά ποσοστών συνιδιοκτησίας, τοπογραφικό διάγραμμα και κατά περίπτωση πιστοποιητικά κληρονομιάς. Η αγωγή πρέπει να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου ή να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Καταβάλλεται δικαστικό ένσημο, υπολογιζόμενο με βάση την αξία της μερίδας του ενάγοντος ή το εικοσαπλάσιο της ετήσιας προσόδου, αν το ακίνητο αποδίδει εισόδημα. Αν υπάρχουν εμπράγματα βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις), καλούνται υποχρεωτικά στη δίκη και οι δικαιούχοι των βαρών.

5. Τι πιθανότητες έχω να κρατήσω τμήμα του ακινήτου;

Εξαρτάται από το αν η αυτούσια διανομή είναι τεχνικά εφικτή και οικονομικά συμφέρουσα. Το δικαστήριο εξετάζει αν το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί σε ίσα κατ’ αξία μέρη χωρίς μείωση της συνολικής αξίας του, λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδόν, τη χρήση, τους πολεοδομικούς περιορισμούς και την αρτιότητα. Σε μεγάλα οικόπεδα ή πολυκατοικίες με πολλούς ορόφους, η αυτούσια διανομή είναι συχνά εφικτή. Σε μικρά διαμερίσματα ή μονοκατοικίες, κατά κανόνα κρίνεται ασύμφορη και διατάσσεται πλειστηριασμός. Η συνδυαστική νομική και τεχνική προσέγγιση από την αρχή είναι κρίσιμη για να τεκμηριωθεί ο τρόπος διανομής που εξυπηρετεί τα συμφέροντά σας.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτή τη διαδικασία;

Ο δικηγόρος ελέγχει αρχικά τους τίτλους και τα ποσοστά, αξιολογεί αν συμφέρει η εξωδικαστική ή η δικαστική οδός και διεξάγει διαπραγματεύσεις με τους υπόλοιπους κοινωνούς. Συντάσσει και ασκεί την αγωγή διανομής, μεριμνά για την εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων ή στο Κτηματολόγιο, υπολογίζει το δικαστικό ένσημο και εκπροσωπεί τον πελάτη στο ακροατήριο. Παρακολουθεί στενά τη δικαστική πραγματογνωμοσύνη, ώστε η εκτίμηση της αξίας και η πρόταση τρόπου διανομής να μην αδικούν τη μερίδα του εντολέα. Σε περίπτωση πλειστηριασμού, διασφαλίζει τη σωστή είσπραξη του ποσοστού του πελάτη μετά την αφαίρεση των εξόδων.