Οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή της οικοδομής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Πολλά προβλήματα ανακύπτουν στο πλαίσιο της καθημερινής συνύπαρξης των συνιδιοκτητών στο χώρο της πολυκατοικίας, χώρο τριβών, όπως η ύπαρξη πάμπολλων δικαστικών αποφάσεων από δικαστήρια της ουσίας αλλά και τον ΑΠ αποκαλύπτει. Προβλήματα τα οποία ανέκυψαν κυρίως λόγω της υποχρεωτικής πρόβλεψης χώρων στάθμευσης στο χώρο της πολυκατοικίας.
Προκειμένου να εξυπηρετηθούν στη στάθμευσή τους τα αυξανόμενα με αντίστοιχους ρυθμούς αυτοκίνητα των κατοίκων των πόλεων, με το νόμο 960/1979 “περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει μετά το ν. 1221/1981, προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικής αδείας καθίσταται η πρόβλεψη θέσεων στάθμευσης σε κάθε νέα οικοδομή (αρ. 3 του νόμου). ΟΙ χώροι αυτοί στάθμευσης μπορεί να βρίσκονται στην πυλωτή, στο υπόγειο, στον ακάλυπτο ή σε άλλο κτήριο
Το ερώτημα που τίθεται είναι ποιο ειναι το ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών των θέσεων στο χώρο της πολυκατοικίας.
1. Ως προς τους κλειστούς χώρους, έχει κριθεί και γίνεται παγίως δεκτό, ότι είτε βρίσκονται στο ισόγειο της πολυκατοικίας – πρόκειται περί των λεγόμενων περίκλειστων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή – είτε βρίσκονται στο υπόγειο, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και άρα δεν είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομή.
2. Ως προς τις στεγασμένες απλώς θέσεις στάθμευσης, π.χ. θέσεις με διαγραμμίσεις στο υπόγειο της πολυκατοικίας, αυτές μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης μπορεί να αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.
3. Ερχόμαστε στο τελευταίο, και ίσως πιο ενδιαφέρον ζήτημα, των θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή. Κατά τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, “αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (πυλωτή) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν` αποτελέσουν διαιρεμένας ιδιοκτησίας”. Δηλαδή από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες που να ανήκουν σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, ούτε είναι δεκτικός σύστασης εμπράγματου δικαιώματος, αλλά θα παραμείνει ως κοινόχρηστος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα αναγκαστική των οροφοκτητών κατ` ανάλογη μερίδα τους, και χρησιμεύει σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, στον καθορισμό και μόνον της οποίας μπορούν να προβούν.
Συνολικά λοιπόν, τα ανοικτά τμήματα της πυλωτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή της οικοδομής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ούτε, όπως δέχεται η νομολογία, είναι δεκτικά σύστασης οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Επομένως, η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, είναι άκυρη. Ωστόσο, με την αρχική συμφωνία ή με τον κανονισμό, του οποίου οι όροι δεσμεύουν και τους διαδόχους (καθολικούς και ειδικούς) των συμβληθέντων, μπορεί να παραχωρηθεί σε ένα συνιδιοκτήτη το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως μίας θέσης στάθμευσης στην πυλωτή της πολυκατοικίας. Αυτός ο χώρος ανήκει αποκλειστικά στη χρήση του συνιδιοκτήτη υπέρ του οποίου έχει ταχθεί και εμποδίζει κάθε άλλον να κάνει χρήση της. Αν παρά τούτο τρίτος κάνει χρήση της, ο δικαιούχος της μπορεί να έχει δικαστική προστασία.
Από την άλλη, οι θέσεις αυτές δεν μπορούν, σύμφωνα με την κρατούσα γνώμη να πωληθούν σε τρίτο. Σύμφωνα με τις παραδοχές της νομολογίας, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης αυτών σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη. Επίσης, γίνεται δεκτό ότι, εφόσον ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένη ιδιοκτησία, δεν είναι δεκτικός και συστάσεως ούτε χωριστού εμπράγματου δικαιώματος υπέρ τρίτου (όπως πραγματικής δουλείας) με το οποίο θα έχανε τον κοινόκτητο χαρακτήρα του, και επομένως η σχετική δικαιοπραξία με την οποία γίνεται κάτι τέτοιο είναι επίσης άκυρη.
- Δες και άρθρο Δικηγόρος Πολυκατοικίας
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία – Διαφορές Συνιδιοκτητών
- Δες και άρθρο Πολυκατοικία χωρίς Κανονισμό
- Δες και άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΡΚΙΝ ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ
1. Αγόρασα διαμέρισμα με θέση στάθμευσης στην πυλωτή. Είναι δική μου;
Η ανοικτή θέση στάθμευσης στην πυλωτή δεν αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία και δεν μεταβιβάζεται με κυριότητα. Ο χώρος της πυλωτής παραμένει κοινόχρηστος και κοινόκτητος, με αναγκαστική συγκυριότητα όλων των οροφοκτητών κατά το ποσοστό τους. Αυτό που μπορεί να έχει αποκτήσει ο αγοραστής είναι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένης θέσης, εφόσον αυτό προβλέπεται στην αρχική σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Πρόκειται για ενοχικό κατά κανόνα δικαίωμα χρήσης, όχι για κυριότητα. Πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ο έλεγχος των τίτλων από δικηγόρο διευκρινίζει ακριβώς τι αποκτά ο αγοραστής και αποτρέπει παραπλάνηση.
2. Τι μπορώ να κάνω αν άλλος ένοικος παρκάρει στη θέση μου;
Όταν έχει παραχωρηθεί έγκυρα δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης μέσω της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή του κανονισμού, ο δικαιούχος προστατεύεται δικαστικά. Μπορεί να ασκήσει αγωγή για άρση της προσβολής και παράλειψή της στο μέλλον, καθώς και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για άμεση προστασία, με αίτημα απαγόρευσης στάθμευσης άλλου οχήματος και απειλή χρηματικής ποινής για κάθε παράβαση. Παράλληλα μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση αν προκύπτει ζημία. Πριν τη δικαστική οδό, συνιστάται εξώδικη όχληση, η οποία πολλές φορές επιλύει το ζήτημα. Ο δικηγόρος αξιολογεί τον τίτλο και τον κανονισμό, ώστε να επιβεβαιωθεί η αποκλειστικότητα της χρήσης.
3. Μπορώ να πουλήσω ή να νοικιάσω τη θέση μου σε τρίτο;
Όχι, ως προς τις ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή. Η νομολογία δέχεται παγίως ότι, αφού ο χώρος της πυλωτής δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένη ιδιοκτησία, δεν είναι δεκτικός ούτε αυτοτελούς μεταβίβασης ούτε σύστασης χωριστού εμπράγματου δικαιώματος, όπως πραγματικής δουλείας, υπέρ τρίτου. Επίσης, δεν επιτρέπεται η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης σε τρίτο μη ιδιοκτήτη του κτιρίου. Κάθε τέτοια δικαιοπραξία είναι άκυρη. Διαφορετική είναι η νομική μεταχείριση των κλειστών ή στεγασμένων θέσεων (περίκλειστες ή στο υπόγειο), οι οποίες μπορούν να αποτελέσουν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και να μεταβιβαστούν ελεύθερα.
4. Η διαχείριση κατάργησε τη θέση μου με απόφαση γενικής συνέλευσης. Έχει δίκιο;
Δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης που έχει ιδρυθεί έγκυρα με τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό δεν καταργείται με απλή πλειοψηφική απόφαση της γενικής συνέλευσης. Οι όροι του κανονισμού δεσμεύουν τους αρχικούς συμβληθέντες αλλά και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους, και τροποποιούνται κατά κανόνα μόνο με ομόφωνη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και με τον προβλεπόμενο συμβολαιογραφικό τύπο. Απόφαση γενικής συνέλευσης που αφαιρεί την αποκλειστική χρήση είναι, κατά κανόνα, άκυρη και προσβάλλεται δικαστικά. Ο δικηγόρος ελέγχει τον τίτλο, τον κανονισμό και το πρακτικό της συνέλευσης για να αξιολογήσει τις πραγματικές δυνατότητες προσβολής.
5. Πόσος χρόνος χρειάζεται για δικαστική προστασία της θέσης;
Η ταχύτητα εξαρτάται από το είδος της δικαστικής ενέργειας. Η αίτηση ασφαλιστικών μέτρων στο Μονομελές Πρωτοδικείο εκδικάζεται κατά κανόνα μέσα σε λίγους μήνες και προσφέρει άμεση, προσωρινή προστασία, ιδίως όταν συντρέχει επείγον. Η τακτική αγωγή για οριστική κρίση διαρκεί συνήθως μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ανάλογα με τον φόρτο του δικαστηρίου. Σε επείγουσες περιπτώσεις μπορεί να ζητηθεί και προσωρινή διαταγή, η οποία εκδίδεται σε σύντομο χρόνο. Ο συνδυασμός εξώδικης όχλησης και ασφαλιστικών μέτρων αποτελεί συχνά την πιο αποτελεσματική στρατηγική, καθώς αρκετές φορές το ζήτημα τακτοποιείται χωρίς πλήρη δικαστική αντιδικία.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε διαφορές για θέση πάρκινγκ;
Ο δικηγόρος ελέγχει τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τα συμβόλαια αγοράς και τη ρύθμιση των κοινοχρήστων, ώστε να διαπιστωθεί αν υφίσταται έγκυρο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ή απλή ανοχή. Εκτιμά την εγκυρότητα τυχόν μεταβιβάσεων ή παραχωρήσεων προς τρίτους, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι άκυρες. Συντάσσει εξώδικες οχλήσεις, ασκεί αγωγή ή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και εκπροσωπεί τον εντολέα ενώπιον του δικαστηρίου. Παράλληλα, συμβουλεύει αγοραστές διαμερισμάτων πριν την υπογραφή, ώστε να αποτραπεί καταβολή τιμήματος για θέση πάρκινγκ που νομικά δεν μπορεί να αποκτηθεί κατά κυριότητα.