Πως αντιμετωπίζεται η ανάκληση Οικοδομικής Άδειας;

Τι είναι η οικοδομική άδεια;

Η οικοδομική άδεια είναι ατομική διοικητική πράξη που επιτρέπει τη δυνατότητα εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών σε οικόπεδο/γήπεδο. Πιστοποιεί ότι οι εργασίες που περιγράφονται στις μελέτες του φακέλου συνάδουν με τους πολεοδομικούς και κτηριοδομικούς κανόνες.

Απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας ή του άρθρου 30 και αφορά ιδίως: α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων, β) κατεδάφιση κατασκευών εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 3, γ) εκσκαφές ή επιχώσεις, επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση, δ) κατασκευή πισίνας, ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.

Τι γίνεται, όμως, στις περιπτώσεις όπου η άδεια ανακαλείται από τη Διοίκηση για οποιονδήποτε λόγο; Δηλ. όπου η Διοίκηση με μία άλλη πράξη της αποσύρει εν τοις πράγμασι την οικοδομική άδεια;

Τι σημαίνει Ανάκληση οικοδομικής άδειας;

Χορηγηθείσα οικοδομική άδεια είναι δυνατόν ν΄ ανακληθεί, μόνον αν διαπιστωθεί ότι είναι παράνομη ή συντρέχει άλλος, ειδικώς προβλεπόμενος λόγος ανάκλησης. Δυνατότητα της Διοίκησης να ανακαλέσει την άδεια υπάρχει και εφόσον η σχετική αμφισβήτηση της ακρίβειας στοιχείων εγερθεί και μετά τη χορήγησή της και η ανάκληση δέον όπως λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου.

Αν παρήλθε ο χρόνος αυτός, εκτιμάται η κατάσταση σε συμφωνία με το δημόσιο συμφέρον και την προστασία του καλόπιστου διοικούμενου.

Ποιοι μπορεί να είναι οι λόγοι ανάκλησης;

1. Χορηγηθείσα οικοδομική άδεια είναι δυνατόν να ανακληθεί, μόνον αν διαπιστωθεί ότι είναι παράνομη ή συντρέχει της, ειδικώς προβλεπόμενος λόγος ανάκλησης. Η πράξη ανακλήσεως πρέπει να στηρίζεται σε ειδική αιτιολογία, με την οποία προσδιορίζεται κατά τρόπο συγκεκριμένο και σαφή η νομική πλημμέλεια, που αποδίδεται στην ανακαλουμένη άδεια ή ο λόγος, που επιτρέπει την ανάκληση.

2. Η οικοδομική άδεια είναι παράνομη και ανακλητή και όταν η έκδοσή της στηρίχθηκε σε στοιχεία, τα οποία επικαλέσθηκε ή προσκόμισε ο αιτούμενος την έκδοσή της και αποδεικνύονται εκ των υστέρων αντικειμενικώς ανακριβή, συνέπεια δε της ανακρίβειας της είναι ότι η άδεια εξεδόθη επί τη βάσει διατάξεων, στις οποίες δεν θα μπορούσε νομίμως να στηριχθεί η έκδοσή της, αν δεν υπήρχε η ανακρίβεια (ΣτΕ 1224/2014).

3. Ανακαλείται επίσης, όταν η Διοίκηση αναστέλλει τις οικοδομικές εργασίες και θεμελιώνει ειδικώς λόγο ανακλήσεως.

4. Πλημμέλεια που δικαιολογεί ανάκληση αδείας ανέγερσης οικοδομής ή άλλης κατασκευής πρέπει να αφορά την ίδια την άδεια και όχι την εκτέλεσή της, δεδομένου ότι τυχόν υπερβάσεις κατά την εκτέλεση της άδειας έχουν μεν τις κατά νόμο προβλεπόμενες δυσμενείς συνέπειες (χαρακτηρισμό κατασκευών ως αυθαιρέτων, κατεδαφίσεις κ.λπ.), δεν δύνανται όμως να θεμελιώσουν λόγο ανάκλησης της αδείας.

5. Σύμφωνα με τη γενική νομοθεσία, η οικοδομική άδεια ανακαλείται εντός 5ετίας από την έκδοσή της (εύλογος χρόνος). Εν τούτοις η ανάκληση είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμοδίας Αρχής, συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή η έκδοση της παρανόμου πράξεως προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου (ΣτΕ 1987/83, 2341/87, 2429/92 κ.ά.).

Ποια είναι η νομική αντιμετώπιση της ανάκλησης της οικοδομικής άδειας;

Παραδείγματα ανάκλησης οικοδομικής άδειας;

Με την υπ’ αριθμ. 949/2016 απόφαση του Ε΄ τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (εφεξής ΣτΕ)  κρίθηκε η νομιμότητα της ανάκλησης οικοδομικών αδειών που  αφορούσαν ακίνητα στο Ξυλόκαστρο Κορινθίας.

Κρίθηκε, συγκεκριμένα,  ότι από τις διατάξεις του ν. 1337/1983, καθώς και από το σύνολο των διατάξεων του νόμου αυτού περί αυθαιρέτων κατασκευών προκύπτει ότι με αυτές δεν καταργείται, αλλά, αντιθέτως,  διατηρείται ο κανόνας της κατεδάφισης των αυθαιρέτων, ενώ οι περισσότερες εξαιρέσεις από την κατεδάφιση, για την οποία θεσπίζουν ορισμένα κριτήρια οι ανωτέρω διατάξεις, αποτελούν την εξαίρεση από τον γενικό αυτόν κανόνα ( βλ. ενδεικτικά και ΣτΕ 2245/2013, 877/2009, 3632/1999).

Περαιτέρω, κρίθηκε ότι  η αρχή της νομιμότητας επιβάλλει στη Διοίκηση την ανάκληση κάθε παράνομης διοικητικής πράξης, ενώ η αρχή  της προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης απαιτεί τη διατήρηση της ισχύος των ευμενών για τον διοικούμενο πράξεων, όπως είναι οι οικοδομικές άδειες. Η ανάκληση νόμιμης διοικητικής πράξης και, συγκεκριμένα, οικοδομικής αδείας,  επιτρέπεται  δε, μόνον εντός ευλόγου χρόνου από την έκδοσή της, μόνο για λόγους νομιμότητας και  όχι για διαφορετική εκτίμηση των αυτών πραγματικών περιστατικών ( ΣτΕ 3578/2014, 2815/1990).

Κατ’ εξαίρεση,  η οικοδομική άδεια μπορεί να ανακληθεί για τον λόγο ότι εκτιμώνται ήδη με διαφορετικό τρόπο τα αυτά πραγματικά περιστατικά, εφόσον συντρέχουν λόγοι  δημοσίου συμφέροντος, όπως είναι η προστασία του περιβάλλοντος ( ΣτΕ 3578/2014, 1712/2002).

Τέλος, έγινε δεκτό ότι η νομιμότητα της ανακλήσεως της οικοδομικής αδείας  κρίνεται από το δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσβάλλεται εν όψει των περιεχομένων σε αυτήν αιτιολογιών της ανάκλησης που μπορεί, κατ’ αρχήν, να συμπληρώνονται από τα στοιχεία του φακέλου, χωρίς όμως να επιτρέπεται σε αυτό να υποκαταστήσει τις μη νόμιμες αιτιολογίες με άλλη αιτιολογία, την οποία δεν επικαλέστηκε η αρχή που την εξέδωσε, αλλά τη διατυπώνει η διάδικη διοικητική αρχή με τις απόψεις της και τα υποβληθέντα υπομνήματα προς το δικαστήριο, ισχυριζόμενη ότι η ανωτέρω αιτιολογία μπορεί να παράσχει νόμιμο έρεισμα στην προσβαλλόμενη ανακλητική πράξη ( ΣτΕ 3578/2014, 2245/2013, 4069/2012).

Ο νομοθέτης δεν δίνει ορισμό της πλημμελούς οικοδομικής άδειας. Εντούτοις και παρά τον κίνδυνο να παραλειφθεί κάποιο κρίσιμο στοιχείο από τον σχετικό ορισμό, μπορεί να λεχθεί σε αδρές γραμμές ότι πλημμελής (ελαττωματική) είναι εκείνη η οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί κατά παράβαση των διατάξεων οι οποίες καθορίζουν, τα όργανα, τον τρόπο έκδοσής της, τη διαδικασία, τα δικαιολογητικά αλλά και το τυπικό και ουσιαστικό περιεχόμενό των εκθέσεων, των διαγραμμάτων και των μελετών της. Κρίσιμο στοιχείο του ορισμού είναι οι σχετικές νομοθετικές και κανονιστικές διατάξεις οι οποίες διέπουν όλα τα προαναφερθέντα, δηλαδή,τον τρόπο, τη διαδικασία έκδοσης καθώς και τα στοιχεία, και το περιεχόμενο των μελετών. Ο όρος, λοιπόν, πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών αναφέρεται στις νομικές πλημμέλειες των αδειών.

Δεν απαιτείται η τήρηση του δικαιώματος της προηγούμενης ακρόασης, όταν η ανάκληση γίνεται για λόγους αντικειμενικούς, όπως π.χ. όταν ανακαλείται η άδεια διάθεσης αποβλήτων λόγω υπέρβασης των ορίων που είχαν ταχθεί στη συγκεκριμένη επιχείρηση (ΣτΕ 3567/97) ή όταν ανακαλείται οικοδομική άδεια λόγω υπέρβασης του ποσοστού κάλυψης του γηπέδου ή λόγω του ότι το ανεγειρόμενο ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η νέα δόμηση (ΣτΕ 900/98) ή, τέλος, όταν η ανάκληση της άδειας λειτουργίας παιδικής κατασκήνωσης οφείλεται σε παράβαση όρου της (ΣτΕ 3149/98)

Είναι διαφορετικό, όμως, το ζήτημα, όταν η Διοίκηση ανακαλεί μια πράξη μετά πάροδο μακρού χρόνου π.χ. (4ετίας), μεταβάλλοντας μια κατάσταση που είχε παγιωθεί με την ανοχή της. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να τηρήσει το δικαίωμα προηγούμενης ακρόασης (ΣτΕ 5351/87).

Όταν η Διοίκηση ανακαλεί οικοδομική άδεια ως παράνομη, πρέπει να προσδιορίζεται  κατά τρόπο σαφή και συγκεκριμένο, η νομική πλημμέλεια που της αποδίδεται (ΣτΕ 2389/2000, 3325/1999, 5003/1998), δεν κωλύεται, όμως, να ανακαλέσει την οικοδομική άδεια ως παράνομη, εάν εκκρεμεί αίτημα αναθεωρήσεως αυτής (ΣτΕ 3536/2001).

Η έλλειψη κυριότητος επί του ακινήτου, συνιστά, κατ’ αρχήν, λόγο που δικαιολογεί την ανάκληση της οικοδομικής αδείας, στην περίπτωση δε που μετά την έκδοση αυτής ανακύψουν αμφιβολίες ως προς την κυριότητα, την έκταση ή τα όρια του ακινήτου, στο οποίο αφορά η οικοδομική άδεια ή γενικώς ως προς την ύπαρξη εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου αυτού, ασκούντων επιρροή στην δόμησή του, η Διοίκηση οφείλει, πριν ανακαλέσει την εν λόγω οικοδομική άδεια, να εκφέρει ειδικώς αιτιολογημένη παρεμπίπτουσα κρίση επί του αμφισβητουμένου ζητήματος της κυριότητος, υπό την επιφύλαξη, βεβαίως, της τελικής κρίσεως των πολιτικών δικαστηρίων (ΣτΕ 157/2003, 1555/1997).

Τέλος  η επ’ αόριστον διακοπή των οικοδομικών εργασιών, συνιστά ανάκληση της οικοδομικής αδείας, η εν συνεχεία, όμως, έκδοση πράξεως συνεχίσεως των οικοδομικών εργασιών, ισοδυναμεί με ανάκληση της ανακλητικής πράξεως και έχει ως συνέπεια την επαναφορά  της εν ισχύϊ οικοδομικής αδείας. Συνεπώς η πράξη συνεχίσεως των οικοδομικών εργασιών, έχει εκτελεστό χαρακτήρα και όταν δεν τροποποιεί τους όρους ανεγέρσεως της οικοδομής παραδεκτώς  συμπροσβάλλεται με την οικοδομική άδεια, υπό την επιφύλαξη ότι ο αιτών δεν έχει απωλέσει την προθεσμία προσβολής επί ακυρώσει της οικοδομικής αδείας μέχρι της εκδόσεως της πράξεως διακοπής των οικοδομικών εργασιών, η οποία επιφέρει και διακοπή της αρξαμένης τυχόν προθεσμίας ασκήσεως της αιτήσεως ακυρώσεως (ΣτΕ 4955/1998).

• Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Διοικητικού Δικαίου
• Βλέπε επίσης άρθρο Εισφορά σε Γη και Χρήμα
• Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αίτηση Ακύρωσης
• Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αστική Ευθύνη Δημοσίου
• Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ)
• Βλέπε επίσης άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Βλέπε επίσης άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων – ΣΥΠΟΘΑ – Διοικητικό Εφετείο
• Βλέπε επίσης άρθρο Ακύρωση από ΣτΕ Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Βλέπε επίσης άρθρο Ενδικοφανής Προσφυγή

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΝΑΚΛΗΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ

1. Τι σημαίνει πρακτικά για τον ιδιοκτήτη η ανάκληση οικοδομικής άδειας;

Η ανάκληση της οικοδομικής άδειας από τη Διοίκηση σημαίνει ότι η άδεια παύει να ισχύει αναδρομικά, με αποτέλεσμα οι εργασίες που έχουν εκτελεστεί ή βρίσκονται σε εξέλιξη να θεωρούνται αυθαίρετες. Οι συνέπειες είναι σοβαρές: διακοπή εργασιών, χαρακτηρισμός κατασκευών ως αυθαιρέτων, επιβολή προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, ακόμη και εντολή κατεδάφισης.

Παράλληλα, η Πολεοδομία ενημερώνει τη φορολογική αρχή και κοινοποιούνται χρηματικοί κατάλογοι. Ο ιδιοκτήτης που έχει επενδύσει σημαντικά κεφάλαια στο έργο βρίσκεται αντιμέτωπος με ολική ανατροπή του επενδυτικού του σχεδιασμού και πρέπει άμεσα να αντιδράσει νομικά για να προστατεύσει την περιουσία του.

2. Πότε μπορεί νόμιμα η Διοίκηση να ανακαλέσει την άδεια;

Η ανάκληση επιτρέπεται κυρίως όταν η άδεια είναι παράνομη, δηλαδή έχει εκδοθεί κατά παράβαση πολεοδομικών διατάξεων, ή όταν στηρίχθηκε σε ανακριβή στοιχεία που υπέβαλε ο αιτών. Κατά κανόνα, η ανάκληση πρέπει να γίνει εντός εύλογου χρόνου, που η νομολογία προσδιορίζει σε πενταετία από την έκδοση.

Μετά την πενταετία, η ανάκληση επιτρέπεται μόνο για επιτακτικούς λόγους δημοσίου συμφέροντος (π.χ. προστασία περιβάλλοντος) ή όταν η άδεια εκδόθηκε με δόλια ενέργεια του ιδιοκτήτη. Σημαντικό: τυχόν αυθαιρεσίες κατά την εκτέλεση της οικοδομής δεν δικαιολογούν ανάκληση της ίδιας της άδειας — αντιμετωπίζονται με τις διατάξεις περί αυθαιρέτων.

3. Ποια είναι η σωστή διαδικασία προσβολής της ανάκλησης;

Η ορθή στρατηγική είναι η άμεση άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής ενώπιον του ΣΥΠΟΘΑ (Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της ανακλητικής πράξης. Το ΣΥΠΟΘΑ είναι Διοικητική Επιτροπή με δικαστική λειτουργία, που ορίζει δικάσιμο και εκδίδει απόφαση κατόπιν συζήτησης. Με την κατάθεση της ένστασης, τα πρόστιμα αναστέλλονται αυτοδικαίως μέχρι την έκδοση της απόφασης — αυτό είναι ένα σημαντικό πρακτικό όφελος.

Αν η απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ είναι αρνητική, ακολουθεί αίτηση ακύρωσης στο Διοικητικό Εφετείο εντός 60 ημερών και, εφόσον απαιτηθεί, περαιτέρω ένδικα μέσα στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Η απευθείας προσφυγή στο Εφετείο χωρίς προηγούμενη εξάντληση της ενδικοφανούς διαδικασίας στο ΣΥΠΟΘΑ συνήθως δεν είναι παραδεκτή.

4. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία ακύρωσης της ανάκλησης;

Η δικάσιμος στο ΣΥΠΟΘΑ ορίζεται κατά κανόνα αρκετούς μήνες μετά την κατάθεση της ένστασης, ενώ η έκδοση της απόφασης ακολουθεί μετά τη συζήτηση. Συνολικά, μέχρι την οριστική απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ μπορεί να μεσολαβήσουν 6 έως 12 μήνες, ανάλογα με τον φόρτο της επιτροπής.

Αν η υπόθεση φτάσει στο Διοικητικό Εφετείο, ο χρόνος αυξάνεται σημαντικά (συχνά 2-3 έτη), ενώ τυχόν προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας προσθέτει επιπλέον χρόνο. Σε όλο αυτό το διάστημα, η αναστολή προστίμων που δημιουργεί η εκκρεμοδικία είναι κρίσιμη για τον ιδιοκτήτη.

5. Τι πιθανότητες επιτυχίας υπάρχουν στην προσβολή της ανάκλησης;

Οι πιθανότητες εξαρτώνται από τη βασιμότητα της αιτιολογίας της ανακλητικής πράξης. Η νομολογία απαιτεί ειδική και συγκεκριμένη αιτιολογία που να προσδιορίζει την ακριβή νομική πλημμέλεια της άδειας. Όταν η αιτιολογία είναι αόριστη, στηρίζεται σε διαφορετική εκτίμηση των ίδιων πραγματικών περιστατικών χωρίς λόγο δημοσίου συμφέροντος, ή έχει παρέλθει η πενταετία, οι πιθανότητες ακύρωσης αυξάνονται ουσιωδώς.

Ισχυρό επιχείρημα αποτελεί και η παραβίαση της αρχής προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης, ιδίως όταν ο ιδιοκτήτης ενήργησε καλόπιστα και έχει ήδη επενδύσει σημαντικά ποσά. Κάθε υπόθεση ωστόσο κρίνεται με βάση τα ιδιαίτερα στοιχεία της.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε υπόθεση ανάκλησης άδειας;

Ο δικηγόρος αναλύει την ανακλητική πράξη και τον φάκελο της Πολεοδομίας για να εντοπίσει τυπικές και ουσιαστικές πλημμέλειες της αιτιολογίας, ελέγχει αν τηρήθηκε το δικαίωμα προηγούμενης ακρόασης (όταν αυτό απαιτείται), αξιολογεί αν η ανάκληση έγινε εντός εύλογου χρόνου και διαμορφώνει τη συνολική στρατηγική άμυνας. Συνεργάζεται στενά με μηχανικό για την τεχνική τεκμηρίωση.

Στη συνέχεια συντάσσει και ασκεί την προσφυγή στο ΣΥΠΟΘΑ, εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη στη συζήτηση, και — εφόσον χρειαστεί — ασκεί αίτηση ακύρωσης στο Διοικητικό Εφετείο και τα περαιτέρω ένδικα μέσα στο ΣτΕ. Η έγκαιρη ανάθεση της υπόθεσης σε εξειδικευμένο δικηγόρο είναι καθοριστική, λόγω των στενών προθεσμιών.