Έχει βρεθεί αγοραστής για το ακίνητο που πουλάτε και πρέπει να προβείτε στα επόμενα στάδια για να ξεκινήσει η διαδικασία, έτσι ώστε να φτάσετε στην τελική υπογραφή του συμβολαίου. Η διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου στην Ελλάδα δεν είναι και η πιο απλή υπόθεση, καθώς έχει αρκετή γραφειοκρατία. Εκτός όμως από τα γραφειοκρατικά ζητήματα, πολύ σημαντικό είναι να διευθετηθούν σωστά οι σχέσεις πωλητή – αγοραστή εξ αρχής για να κυλίσει ομαλά η διαδικασία της αγοραπωλησίας. Παρακάτω θα σχολιάσουμε τα πιο βασικά στάδια που πρέπει να προσέξει ο πωλητής. Σε κάθε περίπτωση καλό θα ήταν να συμβουλευτείτε τον νομικό σας σύμβουλο πριν την υπογραφή συμφωνητικών ή οριστικών συμβολαίων.
Κατά το στάδιο της προκαταβολής
Προκαταβολή δίνεται συνήθως με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου σε αυτό μνημονεύονται οι όροι που έχουν συμφωνηθεί προφορικώς. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις περιπτώσεις που οι αγοραστές δανειοδοτούνται από τις τράπεζες. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να ελεγχθεί ότι έχουν τουλάχιστον την ατομική προέγκριση για το ποσό που πωλείται το ακίνητο για να αποφευχθούν οι άσκοπες συμφωνίες. Αναλόγως τις περιστάσεις μπορεί υπογραφεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοράς, το οποίο έχει ισχυρότερη νομική ισχύ με περισσότερες εξασφαλίσεις για τον πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής υπαναχωρήσει αναίτια από τη συμφωνία αγοράς του.
Αναφορικά με τους λοιπούς όρους
Σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό εκτός από την αναγραφή των συμβαλλομένων, το ακίνητο και το τίμημα, σημαντικό είναι να αναγράφονται και οι λοιπές πληροφορίες και προφορικά συμφωνηθέντα, τα οποία παίζουν σημαντικό ρόλο σε μία μετέπειτα ανεπιθύμητη και κακόπιστη υπαναχώρηση εκ μέρους του αντισυμβαλλόμενου. Ιδιαίτερη προσοχή σε λοιπά συμφωνηθέντα θα πρέπει να δοθεί ειδικά σε περιπτώσεις όπου δίνεται μεγάλη προκαταβολή και μία υπαναχώρηση έχει περισσότερες πιθανότητες να οδηγήσει σε δικαστική διαμάχη. Εν ολίγοις ενισχύουμε τη θέση μας αποδεικνύοντας συμφωνηθέντα τα οποία αποτελούν σημαντικές πληροφορίες που θα βοηθήσουν να αποδείξουμε μία ενδεχόμενη ζημία μας. Η εμπειρία μας σε δικαστικές διαμάχες μας δίδαξε σημαντικά πράγματα που θα πρέπει να αναγραφούν σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό για τη θεμελίωση ευθυνών από τις διαπραγματεύσεις ή επιστροφή προκαταβολής. Επομένως πριν την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού πρέπει να αναφερθούν όλα τα προφορικώς συμφωνηθέντα στο δικηγόρο έτσι ώστε να φιλτράρει τις νομικά ουσιαστικές πληροφορίες και να τις προσθέσει στο ιδιωτικό συμφωνητικό.
Πριν το συμβόλαιο
Σε περίπτωση που έχουν βρεθεί νομικά βάρη από τον δικηγόρο του αγοραστή, θα πρέπει να γίνει επικοινωνία με τον τελευταίο για να διαπιστωθούν τα βάρη αυτά και από το δικηγόρο του πωλητή έτσι ώστε να καταβληθούν τα ποσά που οφείλονται (αν οφείλονται) και να προχωρήσει στην άρση και εξάλειψη των βαρών αυτών. Ταυτόχρονα με την διευθέτηση των βαρών, θα πρέπει να ολοκληρωθούν: η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ( στο οποίο περιλαμβάνονται και το πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και Βεβαιώση μηχανικού για αυθαιρεσίες) φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, Πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ, απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος σε περίπτωση που υπάρχει κτηματολόγιο και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου σε περίπτωση που δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο. Υπάρχουν και έγγραφα που ζητούνται ξεχωριστά εφόσον ο τίτλος κτήσης είναι από γονική παροχή ή από κληρονομιά. Το γραφείο μας αναλαμβάνει να εκδώσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την πώληση του ακινήτου σας.
ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ
ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ
Πλέον είναι υποχρεωτικό από το νόμο να εκδοθεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για την ολοκλήρωση της Αγοράς. Το σύνηθες που έχει παρατηρηθεί και καθυστερεί τα συμβόλαια είναι αφενός η παραλαβή αρχικών κατόψεων και τοπογραφικών από την πολεοδομία της περιοχής που ανήκει το ακίνητο και αφετέρου η διαφορά στα τετραγωνικά που διαπιστωθεί κατά τη σημερινή μέτρηση η οποία αποκλίνει από την παλαιά. Στις περισσότερες περιπτώσεις το θέμα αυτό λύνεται με μία μονομερή τροποποίηση σύστασης η οποία γίνεται μαζί με το συμβόλαιο αγοράς.
ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ
Όταν κατά την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου το τίμημα καταβληθεί ολόκληρο με μετρητά ή με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά σε τραπεζικό λογαριασμό ίδιας τράπεζας τότε δεν χρειάζεται ιδιαίτερη μεταχείριση. Όταν όμως ολόκληρο το τίμημα ή μέρος του τιμήματος καταβάλλεται σε δόσεις ή με μεταφορά από άλλη τράπεζα που δεν δύναται να εμφανιστεί το ποσό άμεσα στο λογαριασμό του πωλητή, τότε οι όροι του συμβολαίου χρήζουν ειδικής μεταχείρισης για την ασφάλεια του πωλητή. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να προβλεφθούν διάφορες ασφαλιστικές δικλείδες όπως δικαίωμα προσημείωσης υποθήκης, διαλυτική ή αναβλητική αίρεση ανάλογα με το ποσό ή την ασφάλεια που επιλέγει ο πωλητής.
ΔΑΝΕΙΟΔΟΤΗΣΗ ΤΟΥ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
Σε περίπτωση που ο αγοραστής αγοράζει με δάνειο, σημαντικό και απαραίτητο είναι να έχει ολοκληρωθεί και η προέγκριση δανείου για το συγκεκριμένο ακίνητο. Και αυτό διότι ενδέχεται κατά τον έλεγχο (του μηχανικού κυρίως) η τράπεζα να έχει διάφορες ενστάσεις. Ταυτόχρονα το τίμημα θα είναι πιστούμενο με δυνατότητα συγκεκριμένων εξασφαλίσεων. Σε κάθε περίπτωση όταν υπάρχει δάνειο απαραίτητο είναι να συμβουλευτείτε τον έμπειρο νομικό σας για την εξασφάλισή σας.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
1. Τι κινδύνους αντιμετωπίζω ως αγοραστής ακινήτου;
Ο αγοραστής εκτίθεται σε σοβαρούς κινδύνους που συχνά αποκαλύπτονται μετά την καταβολή προκαταβολής. Τυχόν μη εμφανή βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικητικές αγωγές), ελαττωματικός τίτλος κυριότητας, μη δηλωμένες αυθαιρεσίες, διαφορά τετραγωνικών μεταξύ τίτλου και πραγματικότητας, ελλιπής ή λανθασμένη ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, αξιώσεις τρίτων (συγκληρονόμων, νομέων με χρησικτησία) και πολεοδομικά προβλήματα. Επιπλέον, υπάρχει ο κίνδυνος καταβολής προκαταβολής σε πωλητή που τελικά δεν μπορεί ή δεν θέλει να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση. Όλα αυτά προλαμβάνονται με ενδελεχή νομικό έλεγχο πριν από οποιαδήποτε καταβολή και με σωστά διατυπωμένο ιδιωτικό συμφωνητικό.
2. Πώς διασφαλίζω τα χρήματά μου κατά την αγορά;
Κανένα ποσό δεν καταβάλλεται πριν ολοκληρωθεί ο νομικός έλεγχος του τίτλου και των βαρών στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Η προκαταβολή δίνεται μόνο με υπογεγραμμένο ιδιωτικό συμφωνητικό που προβλέπει ρητά την επιστροφή της (συνήθως στο διπλάσιο ως ποινική ρήτρα) σε περίπτωση υπαιτιότητας του πωλητή. Όπου το τίμημα είναι σημαντικό ή υπάρχει χρονική απόσταση από την υπογραφή, ενδείκνυται συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, που παρέχει δυνατότητα δικαστικής αξίωσης αυτούσιας εκπλήρωσης. Κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η καταβολή του τιμήματος πρέπει να γίνεται με τραπεζική επιταγή ή έμβασμα ταυτόχρονα με την υπογραφή και πάντοτε με τους περιορισμούς που θέτει η φορολογική νομοθεσία.
3. Σε πόσο χρόνο ολοκληρώνεται η αγορά;
Κατά κανόνα η διαδικασία διαρκεί από έναν έως τρεις μήνες, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες της κάθε υπόθεσης. Όταν εντοπιστούν εκκρεμή βάρη που πρέπει να εξαλειφθούν, αυθαιρεσίες προς τακτοποίηση, διαφορά τετραγωνικών που απαιτεί μονομερή τροποποίηση σύστασης, ή ο αγοραστής χρηματοδοτείται με δάνειο, ο χρόνος επιμηκύνεται σημαντικά. Καθυστερήσεις προκαλούν επίσης η παραλαβή αρχικών κατόψεων από την πολεοδομία και η έκδοση πιστοποιητικών (ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή). Όταν ο τίτλος κτήσης του πωλητή προέρχεται από κληρονομιά ή γονική παροχή, απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα που επιβαρύνουν το χρονοδιάγραμμα.
4. Τι έγγραφα πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω;
Πριν την υπογραφή οποιουδήποτε συμφωνητικού, ελέγχονται οι τίτλοι κτήσης του πωλητή για τουλάχιστον εικοσαετία (λόγω χρησικτησίας), τα πιστοποιητικά βαρών, μη διεκδικήσεων και κατασχέσεων από το Υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα διαγράμματος από το Κτηματολογικό Γραφείο. Επίσης, η ολοκληρωμένη ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου με Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών, Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας, βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον δήμο, καθώς και φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή. Όταν ο τίτλος του πωλητή προέρχεται από κληρονομιά, απαιτούνται πιστοποιητικά μη αποποίησης και μη αμφισβήτησης κληρονομικού δικαιώματος. Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον πλήρη νομικό έλεγχο και την έκδοση όσων εγγράφων βαρύνουν την πλευρά του αγοραστή.
5. Τι κάνω αν ο πωλητής υπαναχωρήσει αναίτια ή αρνηθεί τη μεταβίβαση;
Όταν έχει υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής με σωστή διατύπωση των όρων, ο αγοραστής έχει δικαίωμα να αξιώσει την επιστροφή της προκαταβολής στο διπλάσιο ως ποινική ρήτρα, καθώς και αποζημίωση για κάθε επιπλέον ζημία που υπέστη από τη ματαίωση της αγοράς. Όταν έχει συναφθεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, η νομική θέση του αγοραστή είναι ακόμη ισχυρότερη, καθώς μπορεί να ασκήσει αγωγή αυτούσιας εκπλήρωσης ώστε η δικαστική απόφαση να επέχει θέση δηλώσεως βουλήσεως του πωλητή και να συντελεστεί η μεταβίβαση. Η έκβαση εξαρτάται από το τι έχει αποτυπωθεί εγγράφως — γι’ αυτό η σωστή σύνταξη του συμφωνητικού είναι κρίσιμη. Όλα τα προφορικώς συμφωνηθέντα πρέπει να μεταφέρονται στο κείμενο, ώστε να αποδεικνύονται σε ενδεχόμενη δικαστική διαμάχη.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου του αγοραστή;
Ο δικηγόρος του αγοραστή διενεργεί τον νομικό έλεγχο των τίτλων και των βαρών, εντοπίζει υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικητικές αγωγές και επιβεβαιώνει την κυριότητα του πωλητή. Συντάσσει ή ελέγχει το ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής, ενσωματώνοντας ρήτρες που προστατεύουν τον εντολέα του (επιστροφή προκαταβολής στο διπλάσιο, διαλυτικές αιρέσεις, προθεσμίες). Διαπραγματεύεται τους όρους του οριστικού συμβολαίου με τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο του πωλητή, διασφαλίζοντας ότι κάθε βάρος εξαλείφεται πριν την υπογραφή και ότι ο τρόπος καταβολής τιμήματος δεν εκθέτει τον αγοραστή. Σε περίπτωση δανειοδότησης ελέγχει τους όρους της σύμβασης και της προσημείωσης υπέρ της τράπεζας. Τέλος, μεριμνά για τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, που είναι το μόνο που οριστικοποιεί την κτήση κυριότητας. Η εμπειρία του γραφείου μας σε δικαστικές διαμάχες αγοραπωλησιών διασφαλίζει την πρόληψη μελλοντικών προβλημάτων.