Χρησικτησία κατά δημοσίου: Προϋποθέσεις στην νομοθεσία και την νομολογία. Τι γίνεται στις αποποιήσεις που καταλήγουν τα ακίνητα στο Δημόσιο;

Τι είναι η χρησικτησία; 

Η χρησικτησία, όπως προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ), είναι η νομική διαδικασία μέσω της οποίας κάποιος μπορεί να αποκτήσει κυριότητα σε ένα ακίνητο εάν το νέμεται και το χρησιμοποιεί αδιαλείπτως για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, χωρίς να αναγνωρίζει την κυριότητα κάποιου άλλου.

Τι συμβαίνει όταν το ακίνητο περιέλθει στο Δημόσιο λόγω αποποίησης; 

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ άρθρο 1847), όταν κάποιος αποποιηθεί την κληρονομία, το μερίδιο του αποβιώσαντος περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο εφόσον δεν υπάρχει άλλος κληρονόμος. Σε αυτή την περίπτωση, το Δημόσιο καθίσταται κύριος του ακινήτου με νόμιμο τρόπο. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ άρθρο 1847), όταν κάποιος αποποιηθεί την κληρονομία, το μερίδιο του αποβιώσαντος περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο εφόσον δεν υπάρχει άλλος κληρονόμος. Σε αυτή την περίπτωση, το Δημόσιο καθίσταται κύριος του ακινήτου με νόμιμο τρόπο.

Αν και η νομοθεσία προστατεύει το Δημόσιο, υπάρχουν συγκεκριμένες περιπτώσεις χρησικτησίας κατά του Δημοσίου που μπορεί να εξεταστούν στην περίπτωση της αποποίησης;

1. Συμπλήρωση της 20ετούς χρησικτησίας πριν την αποποίηση: Εάν η αποποίηση της κληρονομίας έγινε μετά τη συμπλήρωση της 20ετούς περιόδου, μπορεί να εξεταστεί η δυνατότητα αναγνώρισης της χρησικτησίας.
2. Νομή πριν περιέλθει στο Δημόσιο: Μπορεί να ερευνηθεί αν η χρήση του ακινήτου για περισσότερα από 20 χρόνια πριν την αποποίηση μπορεί να αποτελέσει νομική βάση για την αναγνώριση κυριότητας.

Χρησικτησία κατά του Δημοσίου σε γενικότερες περιπτώσεις μη αποποίησης;

Σημαντική ρωγμή στις διατάξεις για την προστασία των δημοσίων κτημάτων επέφερε η διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003, με την οποία επαναφέρεται ο θεσμός της κτήσης κυριότητας με ανεπίληπτη νομή του βυζαντινορρωμαϊκού δικαίου και αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας στα αστικά ακίνητα στο νομέα του ακινήτου εφόσον

1. Νέμεται αδιαταράκτως μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003) για δέκα (10) έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία (όχι χαριστική) που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1946 ή εναλλακτικά
2. Νέμεται χωρίς τίτλο αδιαταράκτως το ακίνητο για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών το οποίο έχει συμπληρωθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19-3-2003). Ως διατάραξη της νομής θεωρείται κάθε θετική πράξη ή παράλειψη που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του.
3. Κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε καλή πίστη κατά την έννοια του άρθρου 1042 ΑΚ, δηλαδή όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα. Αν, αντίθετα, γνωρίζει ότι δεν έγινε κύριος ή το αγνοεί από βαριά αμέλεια, δεν υπάρχει καλή πίστη. Για την ύπαρξη της καλής πίστεως είναι αδιάφορο αν η πεποίθηση του νομέα για την κτήση της κυριότητος οφείλεται σε πλάνη ως προς τα πραγματικά περιστατικά ή σε πλάνη ως προς το δίκαιο. Η καλή πίστη πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο απόκτησης (έναρξης) της νομής ενώ η μεταγενέστερη κακή πίστη δεν βλάπτει. Αν μεσολάβησε διαδοχή στη νομή, ο χρόνος νομής που διανύθηκε, με τις ίδιες προϋποθέσεις, στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου, συνυπολογίζεται στο χρόνο νομής του διαδόχου. Ο κύριος του ακινήτου δεν απαιτείται να αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής ούτε να αποδείξει την καλή πίστη του κατά την έναρξη της νομής αλλά αντίθετα το εναγόμενο Δημόσιο, στο πλαίσιο του καθιερούμενου, με το άρθρο 4 παρ.1 του Ν. 3127/2003 διακωλυτικού της κτήσεως κυριότητας κανόνα, φέρει το βάρος επικλήσεως (και αποδείξεως) της κακής πίστεως του ενάγοντος ή και των δικαιοπαρόχων του, ότι δηλαδή αυτοί γνώριζαν ή υπαιτίως (από βαριά αμέλεια) αγνοούσαν ότι δεν είχαν γίνει κύριοι του ακινήτου κατά το χρόνο κτήσεως της νομής.
4. Το ακίνητο έχει εμβαδόν μέχρι 2000 τ.μ. βρίσκεται σε σχέδιο πόλης, ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων. Για ακίνητο με έκταση μεγαλύτερη από 2000 τ.μ. οι διατάξεις αυτές εφαρμόζονται μόνο στην περίπτωση που στο οικόπεδο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος συντελεστή δόμηση.

Την χρησικτησία κατά του Ελληνικού Δημοσίου έχει αποδεχτεί και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους με την 348/2004 γνωμοδότηση με την οποία απαντώνται ερωτήματα σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου 4 του Ν. 3127/2004.

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ Χρησικτησία κατά Δημοσίου

1. Τι σημαίνει χρησικτησία κατά του Δημοσίου;

Πρόκειται για τη δυνατότητα ενός ιδιώτη να αναγνωριστεί κύριος ακινήτου που εμφανίζεται ως δημόσιο, εφόσον αποδείξει ότι το νεμόταν αδιατάρακτα και με διάθεση κυρίου για ορισμένο χρονικό διάστημα. Με το άρθρο 4 του Ν. 3127/2003 αναγνωρίστηκε η δυνατότητα αυτή για αστικά ακίνητα, υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Η νομοθεσία αναγνωρίζει δύο βασικές περιπτώσεις: είτε δεκαετή νομή με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία μετά το 1946, είτε τριακονταετή αδιατάρακτη νομή χωρίς τίτλο, που να έχει συμπληρωθεί έως τις 19.3.2003. Σημαντικό στοιχείο είναι η καλή πίστη του νομέα κατά την έναρξη της νομής.

2. Τι μπορώ να κάνω αν κατέχω χρόνια ακίνητο που διεκδικεί το Δημόσιο;

Ο ενδιαφερόμενος ασκεί αναγνωριστική αγωγή κυριότητας ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου, ζητώντας να αναγνωριστεί ως κύριος βάσει χρησικτησίας. Σε περίπτωση που το Δημόσιο έχει ήδη προβεί σε πράξεις διεκδίκησης ή καταγραφής, ασκείται και αγωγή αποβολής από τη νομή ή ανακοπή κατά πρωτοκόλλου διοικητικής αποβολής. Παράλληλα, αν εκκρεμεί διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής που δείχνει το ακίνητο ως δημόσιο, υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης. Η συλλογή αποδεικτικών στοιχείων νομής (λογαριασμοί, αεροφωτογραφίες, μάρτυρες, καλλιέργεια, περίφραξη, οικοδομικές άδειες) γίνεται από τα πρώτα στάδια.

3. Πόσο χρόνο χρειάζεται η αναγνώριση κυριότητας;

Η εκδίκαση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας κατά του Δημοσίου είναι χρονοβόρα διαδικασία, καθώς εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους και απαιτείται διεξοδική αποδεικτική διαδικασία. Από την άσκηση της αγωγής μέχρι την έκδοση πρωτόδικης απόφασης μεσολαβούν κατά κανόνα δύο έως τρία έτη. Σε περίπτωση άσκησης έφεσης από το Δημόσιο, που είναι ο κανόνας όταν χάνει σε πρώτο βαθμό, η συνολική διάρκεια μπορεί να φτάσει τα πέντε με επτά έτη. Η αμετάκλητη επίλυση μετά από αναίρεση επιμηκύνει περαιτέρω τον χρόνο.

4. Τι έγγραφα και αποδείξεις χρειάζομαι;

Συγκεντρώνονται όσα τεκμηριώνουν συνεχή και αδιατάρακτη νομή. Χρήσιμα είναι παλαιοί τίτλοι, ιδιωτικά συμφωνητικά, δηλώσεις Ε9, αποδείξεις ΕΝΦΙΑ και προηγούμενων φόρων ακίνητης περιουσίας, λογαριασμοί ρεύματος και ύδρευσης, οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα, αεροφωτογραφίες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού, βεβαιώσεις του δήμου, καθώς και ένορκες βεβαιώσεις γειτόνων ή παλαιότερων κατοίκων. Στην περίπτωση κληρονομικής διαδοχής στη νομή, χρειάζονται ληξιαρχικές πράξεις και πιστοποιητικά εγγυτέρων συγγενών, ώστε να συνυπολογιστεί ο χρόνος του δικαιοπαρόχου με τον δικό σας.

5. Τι πιθανότητες επιτυχίας έχω απέναντι στο Δημόσιο;

Οι πιθανότητες εξαρτώνται κατά κύριο λόγο από την ποιότητα και τη συνέχεια των αποδείξεων νομής, τη φύση του ακινήτου (αν εντάσσεται στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003) και την έλλειψη χαρακτηρισμού του ως δασικού ή αιγιαλού. Σημαντικό πλεονέκτημα για τον ιδιώτη είναι ότι το βάρος απόδειξης της κακής πίστης βαρύνει το Δημόσιο. Αντίθετα, ακίνητα δασικού χαρακτήρα, εντός αιγιαλού-παραλίας ή κοινόχρηστα δεν χρησικτητούνται. Η νομολογία τα τελευταία χρόνια έχει αναγνωρίσει αρκετές περιπτώσεις, αλλά η εξατομικευμένη αξιολόγηση είναι απαραίτητη πριν την άσκηση αγωγής.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου της εταιρίας μας;

Η εταιρία μας αναλαμβάνει αρχικά τον έλεγχο των τίτλων, της κτηματολογικής εγγραφής, του χαρακτήρα του ακινήτου (δασικός χάρτης, ζώνη αιγιαλού, χαρακτηρισμοί) και την αξιολόγηση των πιθανοτήτων επιτυχίας. Ακολουθεί η συγκέντρωση και νομική επεξεργασία του αποδεικτικού υλικού, η σύνταξη και άσκηση της αναγνωριστικής αγωγής, καθώς και η εκπροσώπηση του εντολέα στις δικάσιμες απέναντι στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους. Παράλληλα διεκπεραιώνονται οι αναγκαίες κτηματολογικές διορθώσεις και, όπου χρειάζεται, οι αιτήσεις για άρση χαρακτηρισμών που εμποδίζουν την αναγνώριση κυριότητας.