ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Τι είναι το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου;

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι το έγγραφο που καταρτίζεται μεταξύ δύο μερών, παρουσία συμβολαιογράφου, τα οποία δεσμεύει να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση ακινήτου. Ο μεν πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, ο δε αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Ως προς τη διάρκεια ισχύος του προσύμφωνου, μπορεί να καταρτιστεί είτε για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο μετά την οποία ενεργοποιείται η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου είτε με την προϋπόθεση να εκπληρωθούν συγκεκριμένοι όροι από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Συνήθως, κατά την σύναψη του προσύμφωνου, ο αγοραστής δίνει μια προκαταβολή στον πωλητή για να εξασφαλίσει τη συμφωνία και να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τη θέση του. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης του ακινήτου. Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη ενός τέτοιου συμφωνητικού είναι απαραίτητη.

Τι περιλαμβάνει το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου; 

Ένα προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

• Τα πλήρη στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή
• Το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας
• Ο τρόπος εξόφλησής του (π.χ. εφάπαξ κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με δόσεις, με προκαταβολή, με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό ή με τραπεζική επιταγή κλπ.)
• Κατασκευαστικές παρεμβάσεις, εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ή αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν
• Παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικής άδειας, συστάσεως και κανονισμού πολυκατοικίας, έγγραφα κτηματολογίου για διενέργεια νομικού ελέγχου εκ μέρους του δικηγόρου του αγοραστή
• Ρητή ημερομηνία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων ή προθεσμία μετά την παρέλευση της οποίας τα μέρη θα μπορούν να υπαναχωρήσουν
• Όροι υπαναχώρησης του αγοραστή και του πωλητή από τη συμφωνία πώλησης του ακινήτου

Πότε πρέπει να υπογράψεις ένα προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου;

Ως πωλητής, η υπογραφή ενός προσύμφωνου θα σε βοηθήσει να εξασφαλίσεις την πώληση του ακινήτου σου με την έγγραφη δέσμευση του αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά του σε μελλοντικό χρόνο. Όταν έχεις δεχτεί μια προσφορά από έναν σοβαρό και πρόθυμο αγοραστή με την οποία είσαι σύμφωνος, καλό θα ήταν να προχωρήσεις σε προσύμφωνο για να εξασφαλίσεις τη δέσμευσή του. Σε περίπτωση που ο αγοραστής που έχει δώσει προκαταβολή και αποφασίσει να μην προχωρήσει στο οριστικό συμβόλαιο, τότε συνήθως ο πωλητής κρατάει την προκαταβολή ως αποζημίωση.

Ως αγοραστής, έχεις εξίσου σπουδαίο λόγο για να υπογράψεις ένα προσύμφωνο. Όταν έχεις βρει ένα ακίνητο που πραγματικά σε ενδιαφέρει, έχεις κάνει την προσφορά σου και έχετε συμφωνήσει προφορικά με τον πωλητή, καλό θα ήταν να υπογράψετε ένα προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου. Αυτό θα δεσμεύσει τον πωλητή ενοχικά και θα σε εξασφαλίσει αν δεχτεί πρόταση από άλλο αγοραστή, δίνοντας σου το δικαίωμα διεκδικήσεις το ακίνητο ή να κινηθείς νομικά εναντίον του σε περίπτωση που παραβιαστούν οι όροι της συμφωνίας. Σε περίπτωση δε που έχεις δώσει προκαταβολή και ο πωλητής αποφασίσει να μην προχωρήσει στη συμφωνία, τότε συνήθως ο πωλητής επιστρέφει την προκαταβολή εις διπλούν ως αποζημίωση για τον αγοραστή.

Ποιά είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του προσύμφωνου αγοραπωλησίας ακινήτου;

Πλεονεκτήματα

1. Η δέσμευση αμφότερων των συμβαλλόμενων μερών να προχωρήσουν στη σύναψη του τελικού συμβολαίου σε μελλοντικό χρόνο. Ο πωλητής δεσμεύεται ενοχικά, που σημαίνει ότι αν δεν προσέλθει να υπογράψει την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, τότε ο αγοραστής έχει το δικαίωμα είτε να απαιτήσει την παρουσία του στο συμβόλαιο είτε να στραφεί νομικά εναντίον του σε σχετική δικαιοπραξία.

Μειονεκτήματα

1. Το προσύμφωνο δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν αποκτά τη κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο.
2. Ακριβώς για τον παραπάνω λόγο, ένας κακόπιστος πωλητής μπορεί θεωρητικά να υπογράψει προσύμφωνο και να δεχθεί προκαταβολή από περισσότερους από έναν αγοραστές. Ο πρώτος αγοραστής που θα υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Ένας δεύτερος αγοραστής που έχει υπογράψει προσύμφωνο και έχει δώσει προκαταβολή, δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του να αγοράσει το ακίνητο, δεδομένου ότι το ακίνητο έχει πλέον νέο ιδιοκτήτη. Επομένως, ο δεύτερος αγοραστής δεν θα μπορέσει να διεκδικήσει την αποζημίωση του.
3. Εφόσον δεν απαιτούνται πιστοποιητικά για την κατάρτιση του προσύμφωνου, υπάρχει ο κίνδυνος το ακίνητο να βαρύνεται με νομικά ή τεχνικά ζητήματα τα οποία, ένας κακόπιστος πωλητής, δεν έχει αποκαλύψει στον αγοραστή. Έτσι ο αγοραστής έχει προχωρήσει σε μια συμβολαιογραφική πράξη για την απόκτηση ενός ακινήτου για το οποίο δεν έχει πλήρη εικόνα. Ο αγοραστής μπορεί να αποφύγει αυτόν τον κίνδυνο συμπεριλαμβάνοντας σαφείς όρους υπαναχώρησης.

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Τι ακριβώς δεσμεύσεις αναλαμβάνω με την υπογραφή προσύμφωνου;

Με το προσύμφωνο αναλαμβάνεις ενοχική δέσμευση να προχωρήσεις στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας μέσα στη συμφωνημένη προθεσμία ή με την εκπλήρωση συγκεκριμένων όρων. Ως αγοραστής, δεν αποκτάς κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο, παρά μόνο αξίωση να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Η προκαταβολή που κατά κανόνα δίνεις (5-10% του τιμήματος) λειτουργεί ως αρραβώνας. Αν εσύ υπαναχωρήσεις αδικαιολόγητα, κινδυνεύεις να την χάσεις. Αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, κατά κανόνα την επιστρέφει εις διπλούν. Για αυτό η σαφής διατύπωση των όρων υπαναχώρησης από έμπειρο δικηγόρο είναι κρίσιμη πριν την υπογραφή.

2. Πώς προστατεύομαι αν ο πωλητής πουλήσει σε άλλον;

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι ο πωλητής να υπογράψει προσύμφωνο με πολλούς αγοραστές και να μεταβιβάσει τελικά σε όποιον έρθει πρώτος στο οριστικό. Η αποτελεσματικότερη προστασία είναι η εγγραφή του προσύμφωνου στο Κτηματολόγιο, ώστε να δημοσιοποιείται η δέσμευση του ακινήτου. Επιπλέον, μπορεί να συμπεριληφθεί ποινική ρήτρα σημαντικού ύψους για την περίπτωση παράβασης. Σε περίπτωση άρνησης υπογραφής του οριστικού, ο αγοραστής έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγή με αίτημα την καταδίκη του πωλητή σε δήλωση βούλησης (άρθρο 949 ΚΠολΔ), ώστε η δικαστική απόφαση να επέχει θέση συμβολαίου, καθώς και αγωγή αποζημίωσης για κάθε ζημία.

3. Τι ελέγχους πρέπει να γίνουν πριν υπογράψω προσύμφωνο;

Πριν υπογράψεις και κυρίως πριν δώσεις προκαταβολή, ο δικηγόρος σου πρέπει να ολοκληρώσει πλήρη νομικό έλεγχο: τίτλους ιδιοκτησίας τουλάχιστον 20ετίας, μερίδα του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο, ύπαρξη υποθηκών, προσημειώσεων, κατασχέσεων ή διεκδικήσεων, εκκρεμείς αγωγές. Παράλληλα, μηχανικός εκδίδει ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου και ελέγχει αυθαιρεσίες, πολεοδομική νομιμότητα, τοπογραφικό. Επίσης, χρειάζεται έλεγχος φορολογικής ενημερότητας πωλητή, ΕΝΦΙΑ, κοινοχρήστων και λογαριασμών ρεύματος και ύδρευσης. Αν προκύψει εκκρεμότητα, αυτή πρέπει να καλυφθεί με ρητή ρήτρα στο προσύμφωνο, ώστε η μη τακτοποίησή της να σου δίνει δικαίωμα υπαναχώρησης με επιστροφή της προκαταβολής.

4. Πόσο χρόνο μεσολαβεί από προσύμφωνο μέχρι οριστικό συμβόλαιο;

Η διάρκεια εξαρτάται από τις συγκεκριμένες εκκρεμότητες κάθε υπόθεσης. Όταν το ακίνητο είναι «καθαρό» και ο αγοραστής έχει έτοιμη τη χρηματοδότηση, μπορεί να ολοκληρωθεί σε 30-60 ημέρες. Όταν υπάρχει στεγαστικό δάνειο, χρειάζονται κατά κανόνα 2-4 μήνες έως την έγκριση και εκταμίευση. Όταν εκκρεμεί τακτοποίηση αυθαιρέτων, αποδοχή κληρονομιάς από τον πωλητή, διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής ή εξάλειψη υποθήκης, ο χρόνος επεκτείνεται σε 4-8 μήνες. Είναι κρίσιμο το προσύμφωνο να ορίζει ρητή καταληκτική ημερομηνία για το οριστικό, πέρα από την οποία ενεργοποιούνται οι συμφωνημένες συνέπειες υπαναχώρησης.

5. Τι πιθανότητες έχω να πάρω πίσω την προκαταβολή;

Εξαρτάται από τη διατύπωση του προσύμφωνου και τον λόγο μη ολοκλήρωσης. Αν η αποτυχία οφείλεται σε υπαιτιότητα του πωλητή — απόκρυψη βαρών, άρνηση υπογραφής, μεταβίβαση σε τρίτο — οι πιθανότητες ανάκτησης, και μάλιστα εις διπλούν, είναι ισχυρές, εφόσον υπάρχει σχετική ρήτρα ή εφαρμόζονται τα άρθρα 402-404 ΑΚ περί αρραβώνα. Αν αποτύχει λόγω μη έγκρισης δανείου ή ανωτέρας βίας, η ανάκτηση επιδιώκεται μόνο αν είχε προβλεφθεί ρητά ως αναβλητική αίρεση. Αν εσύ απλώς άλλαξες γνώμη, κατά κανόνα η προκαταβολή χάνεται. Καθοριστικό ρόλο παίζει η αρχική σύνταξη του εγγράφου από δικηγόρο που προβλέπει ρεαλιστικά σενάρια.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου στο προσύμφωνο;

Ο δικηγόρος του αγοραστή ολοκληρώνει τον νομικό έλεγχο τίτλων και βαρών πριν δοθεί οποιοδήποτε ποσό, διαπραγματεύεται και συντάσσει τους όρους του προσύμφωνου με γνώμονα την προστασία του πελάτη — προθεσμίες, αναβλητικές αιρέσεις, ποινικές ρήτρες, διπλάσια επιστροφή αρραβώνα, ρήτρες για αυθαίρετα ή εκκρεμότητες. Φροντίζει για την παρουσία στον συμβολαιογράφο, μεριμνά για τυχόν εγγραφή του προσύμφωνου στο Κτηματολόγιο και παρακολουθεί την εκπλήρωση των όρων μέχρι το οριστικό συμβόλαιο. Σε περίπτωση παραβίασης, ασκεί αγωγή για δήλωση βούλησης ή για επιστροφή της προκαταβολής με αποζημίωση. Το γραφείο μας εξειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων, με αποδεδειγμένη εμπειρία σε ασφαλείς αγοραπωλησίες και αντιμετώπιση κακόπιστων πωλητών.