ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ

Όταν ενοικιάζω το ακίνητο στο Δημόσιο, εφαρμόζεται η γενική νομοθεσία περί επαγγελματικών μισθώσεων; 

Όχι. Η μίσθωση με μισθωτή το Δημόσιο διέπεται από ειδικό νομοθετικό καθεστώς, το Ν. 3130/2003. Για να γίνει μίσθωση με το δημόσιο μισθωτή, απαιτείται ειδική διοικητική διαδικασία. Αρμόδια υπηρεσία σύναψης μισθώσεων ακινήτων για τη στέγαση των Δημοσίων Υπηρεσιών και την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών είναι η Κτηματική Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας ζητείται να μισθωθούν τα ακίνητα.

Ποια είναι η διαδικασία ενοικίασης ενός ακινήτου στο Δημόσιο;

Για να αρχίσει η διαδικασία μίσθωσης ακινήτου, ο προϊστάμενος της προς στέγαση υπηρεσίας ή η προϊσταμένη αυτής αρχή απευθύνει σχετικό αίτημα προς την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία. Αν η υπηρεσία είναι ήδη στεγασμένη, η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία, δέκα τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης, της απευθύνει έγγραφο, με το οποίο ζητεί να πληροφορηθεί για την αναγκαιότητα σύναψης νέας μίσθωσης. Πάντως η υπηρεσία αυτή υποχρεούται οκτώ τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της ισχύουσας μίσθωσης να απευθύνει στην Κτηματική υπηρεσία το αίτημά της. Στη συνέχεια, συνέρχεται η Επιτροπή Στέγασης, που γνωμοδοτεί κατά το νόμο.  Αν σύμφωνα με τη γνωμοδότηση της Επιτροπής Στέγασης, στην περιοχή αναζήτησης του ακινήτου δεν υπάρχει δημόσιο ακίνητο, το οποίο να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της ενδιαφερόμενης υπηρεσίας, με βάση τη γνωμοδότηση αυτή και την έγκριση της σχετικής πίστωσης, ο Προϊστάμενος της Κτηματικής Υπηρεσίας συντάσσει σχέδιο διακήρυξης δημοπρασίας, το οποίο, συνοδευόμενο από τα πιο πάνω έγγραφα, υποβάλλεται για έγκριση στον Υπουργό Οικονομικών.

Περιεχόμενο διακήρυξης. Η διακήρυξη δημοπρασίας περιέχει: α) τον τίτλο της υπηρεσίας που πρόκειται να στεγασθεί, β) το είδος του ακινήτου που ζητείται για μίσθωση με συνοπτική περιγραφή των χώρων και των αντίστοιχων επιφανειών, γ) την περιοχή που πρέπει να βρίσκεται το ακίνητο, δ) τις ιδιαίτερες συνθήκες που πρέπει να πληροί το ακίνητο, ε) τους γενικούς όρους μίσθωσης, όπως αυτοί αναφέρονται στο νόμο αυτόν, στ) τη διάρκεια της μίσθωσης, ζ) το ανώτατο όριο μηνιαίου ή ετήσιου μισθώματος και τους όρους αναπροσαρμογής του, η) την ημέρα, ώρα, διάρκεια και τόπο διενέργειας της δημοπρασίας στην έδρα της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας και θ) πρόσθετους ή ειδικούς όρους.

Η δημοπρασία διεξάγεται ενώπιον της Επιτροπής Στέγασης. Η Επιτροπή Στέγασης, μέσα σε διάστημα δέκα ημερών από την ολοκλήρωση της αυτοψίας σε όλα τα προσφερθέντα για μίσθωση ακίνητα, συντάσσει πρακτικό, με το οποίο γνωμοδοτεί εάν κάθε ακίνητο πληροί τους όρους της σχετικής διακήρυξης και για την καταλληλότητά του, με υπόδειξη των εργασιών που απαιτούνται. Το πρακτικό επιδίδεται σε όσους υπέβαλαν προσφορές κατά τη δημοπρασία και τοιχοκολλάται έξω από τα γραφεία της υπηρεσίας που εξέδωσε τη διακήρυξη.

Συγχρόνως, όσοι πρόσφεραν ακίνητα για μίσθωση που κρίθηκαν κατάλληλα προσκαλούνται, αφού αποδεχθούν εγγράφως τους όρους του πρακτικού της προηγούμενης παραγράφου, να λάβουν μέρος στην προφορική μειοδοτική δημοπρασία ενώπιον της Επιτροπής. Η Επιτροπή συνεδριάζει δημόσια και σε συγκεκριμένη ημέρα και ώρα που απέχει τουλάχιστον δέκα ημέρες από τη σύνταξη του πρακτικού της προηγούμενης παραγράφου. Εφόσον ιδιοκτήτης ακινήτου, το οποίο κρίθηκε κατάλληλο, διατυπώσει αντιρρήσεις περί της αποδοχής των όρων του πρακτικού καταλληλότητας, η Επιτροπή Στέγασης συντάσσει συμπληρωματικό πρακτικό, με το οποίο αποδέχεται ή όχι τις αντιρρήσεις.

Όσοι κατά τη διακήρυξη πρόσφεραν για μίσθωση ακίνητα τα οποία κρίθηκαν κατάλληλα, μειοδοτούν προφορικά επί της χαμηλότερης προσφοράς. Οι μειοδοτικές αυτές προσφορές γράφονται κατά σειρά σε πρακτικό και εκφωνούνται με το όνομα του κάθε μειοδότη.

Κατόπιν τήρησης ενδιάμεσης διαδικασίας, συντάσσεται πρακτικό της Επιτροπής, που στέλνεται για έγκριση στον αρμόδιο Υπουργό. Με την ίδια απόφαση έγκρισης δίδεται εντολή στον προϊστάμενο της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας, προς την οποία απευθύνεται η απόφαση, να την επιδώσει με απόδειξη στον μειοδότη και να τον καλέσει μέσα σε προθεσμία που τάσσει να προσέλθει για την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης.

Και ακολουθεί η σύμβαση μίσθωσης. Σε περίπτωση μη προσέλευσης του αναδειχθέντος μειοδότη μέσα στην ορισμένη προθεσμία για την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, τότε, με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, ο μειοδότης κηρύσσεται έκπτωτος και η εγγύηση συμμετοχής του καταπίπτει υπέρ του Δημοσίου ως δημόσιο έσοδο. Με την ίδια απόφαση δίνεται εντολή στην αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία να επαναληφθεί η δημοπρασία, στην οποία δεν μπορεί να συμμετέχει ο μειοδότης που κηρύχθηκε έκπτωτος.

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή ενός ακινήτου στο Δημόσιο;

Ο  εκμισθωτής έχει υποχρέωση με την έναρξη της μίσθωσης, όπως αναφέρεται στη σύμβαση, να παραδώσει το μίσθιο στη χρήση του Δημοσίου κατάλληλο και σύμφωνο προς τους όρους της διακήρυξης, της απόφασης έγκρισης και της σύμβασης της μίσθωσης. Διαφορετικά η μίσθωση λύεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών και καταπίπτει η εγγύηση που έχει κατατεθεί υπέρ του Δημοσίου. Το Δημόσιο προβαίνει σε νέα μίσθωση χωρίς δημοπρασία και ο μειοδότης υποχρεώνεται σε αποζημίωση του Δημοσίου για τη μη προσήκουσα παράδοση του μισθίου, ίση με το 1/10 του μηνιαίου μισθώματος της σύμβασης για κάθε ημέρα καθυστέρησης μέχρι την οριστική στέγαση της Υπηρεσίας σε άλλο κατάλληλο ακίνητο, που βεβαιώνεται ως δημόσιο έσοδο και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (Κ.Ε.Δ.Ε.). Η υποχρέωση αποζημίωσης του 1/10 του μηνιαίου μισθώματος της προηγούμενης παραγράφου επέρχεται και αν δεν παραδοθεί εμπρόθεσμα το μίσθιο. Οι συνέπειες της μη εμπρόθεσμης παράδοσης δεν επέρχονται σε περιπτώσεις καθυστερήσεων που οφείλονται σε υπαιτιότητα του Δημοσίου ή σε ανωτέρα βία ή σε τυχαίο γεγονός.

Αν προκύψουν μισθωτικές διαφορές μεταξύ εκμισθωτή/Ιδιώτη και μισθωτή/Δημοσίου, ποια δικαστήρια είναι αρμόδια, τα πολιτικά ή τα διοικητικά;

Τα πολιτικά δικαστήρια. Με τις διατάξεις του ν. 3130/2003 δεν θεσπίζεται, όσον αφορά τη σύναψη και εκτέλεση της σύμβασης μισθώσεως, εξαιρετικό νομοθετικό καθεστώς που εξασφαλίζει στο Δημόσιο, ως μισθωτή, υπερέχουσα θέση, μη προσιδιάζουσα σε σύμβαση ιδιωτικού δικαίου (πρβλ. ΑΕΔ 3/1999, ΣτΕ 120/94). Ως εκ τούτου, οι συναπτόμενες, κατά τις διατάξεις του Ν. 3130/2003, συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων δεν έχουν το χαρακτήρα διοικητικών συμβάσεων και συνεπώς, οι διαφορές που ανακύπτουν από τις εν λόγω συμβάσεις, οι οποίες συνάπτονται από το Ελληνικό Δημόσιο για τη στέγαση των υπηρεσιών του, ως εν προκειμένω, είναι ιδιωτικές υπαγόμενες στη δικαιοδοσία των Πολιτικών Δικαστηρίων.

• Δες άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες άρθρο Επαγγελματικές – Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες άρθρο Δικηγόρος για Μισθώσεις – Εξώσεις

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ

1. Τι ιδιαιτερότητες έχει η μίσθωση ακινήτου με μισθωτή το Δημόσιο;

Η μίσθωση ακινήτου στο Δημόσιο δεν διέπεται από τη γενική νομοθεσία περί επαγγελματικών μισθώσεων, αλλά από το ειδικό καθεστώς του Ν. 3130/2003. Η σύναψη της μίσθωσης γίνεται μετά από διοικητική διαδικασία που περιλαμβάνει διακήρυξη δημοπρασίας, αυτοψία, γνωμοδότηση Επιτροπής Στέγασης για την καταλληλότητα, μειοδοτική προφορική δημοπρασία και έγκριση από τον αρμόδιο Υπουργό. Αρμόδια υπηρεσία είναι η κατά τόπον Κτηματική Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών. Ο ιδιοκτήτης που σκέπτεται να εκμισθώσει στο Δημόσιο πρέπει να γνωρίζει ότι οι όροι δεν διαπραγματεύονται ελεύθερα όπως σε ιδιωτική μίσθωση, αλλά καθορίζονται από τη διακήρυξη και τη σύμβαση που συντάσσει η αρμόδια υπηρεσία.

2. Τι μπορώ να κάνω αν διαφωνώ με όρο της διακήρυξης ή του πρακτικού καταλληλότητας;

Ο ιδιοκτήτης που υποβάλλει προσφορά και κρίνεται κατάλληλο το ακίνητό του, αλλά διαφωνεί με όρους του πρακτικού καταλληλότητας (π.χ. εργασίες που του ζητούνται), έχει δικαίωμα να διατυπώσει εγγράφως αντιρρήσεις. Επ’ αυτών αποφαίνεται η Επιτροπή Στέγασης με συμπληρωματικό πρακτικό. Σε περίπτωση απόρριψης ή αν θεωρεί ότι η διοικητική πράξη πάσχει νομικά (έλλειψη αιτιολογίας, παράβαση όρων διακήρυξης, άνιση μεταχείριση), μπορεί να ασκήσει τα προβλεπόμενα ένδικα βοηθήματα κατά διοικητικών πράξεων. Η σωστή τεκμηρίωση των αντιρρήσεων από την αρχή είναι κρίσιμη, καθώς η μη εμπρόθεσμη αντίδραση οδηγεί σε αποδοχή των όρων.

3. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία μέχρι την υπογραφή της σύμβασης;

Η διαδικασία είναι σχετικά χρονοβόρα και κατά κανόνα απαιτεί αρκετούς μήνες, καθώς εμπλέκονται πολλά διοικητικά στάδια. Η υπηρεσία που πρόκειται να στεγαστεί υποχρεούται να απευθύνει αίτημα στην Κτηματική Υπηρεσία τουλάχιστον οκτώ μήνες πριν τη λήξη ισχύουσας μίσθωσης. Στη συνέχεια ακολουθούν η σύνταξη και έγκριση διακήρυξης από τον Υπουργό, η δημοσίευση, η υποβολή προσφορών, οι αυτοψίες, η σύνταξη πρακτικού καταλληλότητας, η μειοδοτική δημοπρασία (που απέχει τουλάχιστον δέκα ημέρες από το πρακτικό), η τελική έγκριση από τον αρμόδιο Υπουργό και η κλήση του μειοδότη για υπογραφή. Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται υπομονή και διαρκή παρακολούθηση κάθε σταδίου.

4. Τι έγγραφα χρειάζομαι για να συμμετάσχω στη δημοπρασία;

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώσει τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου, πιστοποιητικά μεταγραφής και βαρών, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά διαγράμματα και κατόψεις, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, βεβαίωση μηχανικού περί νομιμότητας και μη ύπαρξης αυθαιρέτων, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου όπου απαιτείται, καθώς και την εγγυητική επιστολή συμμετοχής που ορίζει η διακήρυξη. Επιπλέον υποβάλλει την έγγραφη προσφορά του με τους όρους και το ποσό που ζητά, εντός των ορίων της διακήρυξης. Κάθε διακήρυξη ορίζει εξειδικευμένα δικαιολογητικά ανάλογα με το είδος και την περιοχή του ακινήτου, γι’ αυτό και η μελέτη της από δικηγόρο πριν την υποβολή είναι απαραίτητη.

5. Ποιο δικαστήριο εκδικάζει διαφορές με το Δημόσιο ως μισθωτή;

Αρμόδια είναι τα πολιτικά δικαστήρια, όχι τα διοικητικά. Παρότι μισθωτής είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η σύμβαση που καταρτίζεται με βάση τον Ν. 3130/2003 έχει χαρακτήρα ιδιωτικής σύμβασης, καθώς δεν παρέχει στο Δημόσιο εξαιρετικό προβάδισμα κατά την εκτέλεση. Έτσι, διαφορές για καθυστέρηση μισθωμάτων, αναπροσαρμογή, ζημίες στο μίσθιο, λύση της σύμβασης ή απόδοση του ακινήτου εκδικάζονται από το Μονομελές Πρωτοδικείο, με τις ειδικές διατάξεις περί μισθώσεων και διαταγής απόδοσης μισθίου. Αυτό αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για τον ιδιοκτήτη, καθώς αποφεύγει τις χρονοβόρες διαδικασίες της διοικητικής δικαιοσύνης.

6. Ποιος ο ρόλος του δικηγόρου σε μίσθωση προς το Δημόσιο;

Ο δικηγόρος συμβάλλει σε όλα τα στάδια: ελέγχει τη διακήρυξη και επισημαίνει επαχθείς ή παράνομους όρους, προετοιμάζει τα δικαιολογητικά συμμετοχής, συντάσσει την προσφορά και τυχόν αντιρρήσεις στο πρακτικό καταλληλότητας, ελέγχει τη σύμβαση πριν την υπογραφή και διαπραγματεύεται διορθώσεις σε σημεία που αδικούν τον εκμισθωτή. Όταν εκδηλωθεί διαφορά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, υποβάλλει αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου, ασκεί αγωγή για οφειλόμενα μισθώματα, αγωγή αποζημίωσης για φθορές ή επιδιώκει αναπροσαρμογή. Η εμπειρία του γραφείου σε μισθώσεις με δημόσιους φορείς διασφαλίζει ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα βρεθεί εκτεθειμένος απέναντι στη διοίκηση και στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους που εκπροσωπεί το Δημόσιο.