Το Συμβούλιο της Επικρατείας, με πρόσφατη απόφασή του (ΣτΕ 1779/2025), θέτει εκ νέου αυστηρά όρια στη δόμηση εκτός σχεδίου, ακυρώνοντας οικοδομική άδεια που αφορούσε ακίνητο στην περιοχή της Αλυκής Πάρου. Το Ανώτατο Δικαστήριο έθεσε στο στόχαστρο τη νομιμοποίηση της πρόσβασης σε οικόπεδα μέσω ιδιωτικών ρυθμίσεων.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, το ΣτΕ έκρινε εσφαλμένη την προηγούμενη κρίση του Διοικητικού Εφετείου. Απέρριψε την προσπάθεια των ιδιοκτητών να αποκτήσουν «πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο» με συμβολαιογραφική παραχώρηση ιδιωτικής λωρίδας γης (397 τ.μ.). Το σκεπτικό του Δικαστηρίου είναι σαφές: Ούτε η ιδιωτική βούληση, ούτε ο απλός καθορισμός ζώνης παραλίας αρκούν. Απαιτείται νομίμως αναγνωρισμένη και διανοιγμένη οδός που να συνδέει την ιδιοκτησία με το εγκεκριμένο δημόσιο δίκτυο. Καθώς το μεγαλύτερο τμήμα του ακινήτου διέπεται από το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης, το γήπεδο κρίθηκε μη οικοδομήσιμο, οδηγώντας στην ακύρωση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας.
Το νομικό πλαίσιο της οικοδομησιμότητας εκτός σχεδίου
Για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές, τα γήπεδα πρέπει να έχουν όριο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, και όχι προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Ως νομίμως υφιστάμενοι δρόμοι νοούνται διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδοί, αναγνωρισμένες με πολιτειακή πράξη στο πλαίσιο καθορισμού του οδικού δικτύου. Ένα γήπεδο θεωρείται οικοδομήσιμο όταν ο δρόμος υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο.
Τα όσα έγιναν δεκτά με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας περί απαίτησης ύπαρξης προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (δηλαδή καθορισθέντα με πολιτειακή πράξη και διανοιγμένο), ισχύουν και στην περίπτωση γηπέδου το οποίο τέμνεται από το όριο οικισμού και εμπίπτει εν μέρει σε εκτός σχεδίου περιοχή. Αυτή η αυστηρή τήρηση του πολεοδομικού κανόνα επιβάλλεται για την αποτροπή της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και για τη διασφάλιση της συνέχειας του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, με στόχο την ορθολογική πολεοδομική οργάνωση. Αρκεί, ωστόσο, για να θεωρηθεί το γήπεδο οικοδομήσιμο, να διαπιστώνεται ότι τμήμα του έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο υπό τις προϋποθέσεις είτε της νομοθεσίας εντός ορίων οικισμών είτε της νομοθεσίας περί δόμησης εκτός ορίων οικισμών.
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος Διοικητικού Δικαίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Εισφορά σε Γη και Χρήμα
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αίτηση Ακύρωσης
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Αστική Ευθύνη Δημοσίου
- Βλέπε επίσης άρθρο Δικηγόρος για Προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ)
- Βλέπε επίσης άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Βλέπε επίσης άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων – ΣΥΠΟΘΑ – Διοικητικό Εφετείο
- Βλέπε επίσης άρθρο Ακύρωση από ΣτΕ Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Βλέπε επίσης άρθρο Ενδικοφανής Προσφυγή
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΡΟΣΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΜΕΝΗ ΟΔΟ
1. Τι σημαίνει «νομίμως υφιστάμενη οδός» για το ακίνητό μου;
Πρόκειται για δρόμο που έχει αναγνωριστεί με πολιτειακή πράξη ως διεθνής, εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός, και επιπλέον είναι ήδη διανοιγμένος στο έδαφος, ώστε να εξυπηρετεί πραγματικά την πρόσβαση στο γήπεδο. Δεν αρκεί να υπάρχει χάραξη σε χάρτη ούτε να αποτυπώνεται ως δρόμος σε τοπογραφικό. Σύμφωνα με την ΣτΕ 1779/2025 και την Ολομέλεια ΣτΕ 176/2023, ιδιωτικές παραχωρήσεις λωρίδων γης ή συμβολαιογραφικές πράξεις δεν δημιουργούν κοινόχρηστο χώρο για σκοπούς δόμησης. Αυτή η αυστηρή αντιμετώπιση εμποδίζει τη δημιουργία ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και θέτει σε κίνδυνο οικοδομικές άδειες που στηρίχθηκαν σε ανεπαρκή πρόσβαση.
2. Ακυρώθηκε η οικοδομική μου άδεια — τι μπορώ να κάνω;
Η ακύρωση οικοδομικής άδειας από το ΣτΕ ή το Διοικητικό Εφετείο δεν σημαίνει αυτόματη απώλεια κάθε δικαιώματος. Εξετάζονται οι λόγοι ακύρωσης: αν αφορούν αποκλειστικά την πρόσβαση, μπορεί να επιδιωχθεί νέα άδεια εφόσον τεκμηριωθεί πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό, π.χ. μέσω αίτησης αναγνώρισης κοινοτικής οδού στον αρμόδιο Δήμο ή με προσκόμιση πολιτειακής πράξης χαρακτηρισμού. Παράλληλα, εξετάζεται ζήτημα αστικής ευθύνης Δημοσίου ή πολεοδομικής υπηρεσίας που εξέδωσε εσφαλμένη άδεια, καθώς και αξιώσεις κατά μηχανικού ή πωλητή. Η αξιολόγηση της δικογραφίας και των τίτλων είναι το πρώτο βήμα.
3. Τι μπορώ να κάνω αν η Πολεοδομία αρνείται έκδοση άδειας;
Όταν η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης απορρίπτει αίτηση οικοδομικής άδειας με την αιτιολογία ότι το γήπεδο δεν έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό, ασκείται αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου εντός 60 ημερών από την κοινοποίηση. Παράλληλα, μπορεί να υποβληθεί αίτηση αναστολής εκτέλεσης. Η νομική στρατηγική περιλαμβάνει την τεκμηρίωση του χαρακτήρα της οδού με αρχειακό υλικό (παλαιοί χάρτες, αεροφωτογραφίες, αποφάσεις κοινότητας, πράξεις χαρακτηρισμού). Σε ορισμένες περιπτώσεις είναι σκόπιμη η προηγούμενη υποβολή αίτησης στον Δήμο για βεβαίωση κοινοχρησίας ή στο αρμόδιο όργανο για χαρακτηρισμό προϋφιστάμενης οδού.
4. Σε πόσο χρόνο πρέπει να κινηθώ νομικά;
Η προθεσμία άσκησης αίτησης ακύρωσης κατά πράξης πολεοδομικής αρχής είναι κατά κανόνα 60 ημέρες από την κοινοποίηση ή την πλήρη γνώση. Αν πρόκειται για άδεια που έχει εκδοθεί υπέρ τρίτου και θίγει γειτονικά δικαιώματα, η προθεσμία τρέχει από τότε που ο ενδιαφερόμενος έλαβε γνώση. Η εκδίκαση ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου διαρκεί συνήθως 1 με 2 έτη, ενώ ενδεχόμενη αίτηση αναίρεσης στο ΣτΕ προσθέτει 2 με 4 έτη. Η αίτηση αναστολής, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, εκδικάζεται ταχύτερα και προστατεύει το ακίνητο από εκτέλεση.
5. Τι έγγραφα χρειάζονται για να τεκμηριωθεί η πρόσβαση;
Συγκεντρώνεται φάκελος με τίτλους ιδιοκτησίας και προγενέστερα συμβόλαια, τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού, απόσπασμα από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αποσπάσματα παλαιών τοπογραφικών και αεροφωτογραφίες (από ΓΥΣ ή Κτηματολόγιο) που αποδεικνύουν τη διαχρονική ύπαρξη και διάνοιξη της οδού. Σημαντικές είναι οι αποφάσεις παλαιότερων κοινοτικών συμβουλίων, οι πράξεις χαρακτηρισμού οδικού δικτύου, οι πινακίδες ΦΕΚ και τυχόν αποφάσεις προσκύρωσης. Επιπλέον, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, βεβαιώσεις του Δήμου περί κοινοχρησίας, και κάθε διοικητικό έγγραφο που αφορά τον χαρακτηρισμό της οδού.
6. Ποιος ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτές τις υποθέσεις;
Ο δικηγόρος Διοικητικού Δικαίου αναλαμβάνει την πλήρη μελέτη του φακέλου του ακινήτου, διασταυρώνει την πολεοδομική και ιδιοκτησιακή κατάσταση με τη νομολογία του ΣτΕ (ιδίως ΣτΕ Ολ. 176/2023 και ΣτΕ 1779/2025), και αξιολογεί αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας. Συντάσσει αίτηση ακύρωσης ή αναστολής, εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη ενώπιον Διοικητικού Εφετείου και ΣτΕ, και διαμορφώνει στρατηγική για ενδεχόμενη αναγνώριση οδού ή τροποποίηση οικοδομικής άδειας. Σε περίπτωση ζημίας λόγω εσφαλμένης διοικητικής πράξης, ασκεί αγωγή αστικής ευθύνης Δημοσίου για αποκατάσταση της περιουσιακής βλάβης.