ΑΚΙΝΗΤΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Ο δικηγόρος ακινήτων αποτελεί κορυφαίο τομέα Εξειδίκευσης του γραφείου μας, το οποίο συνεπικουρείται από εξειδικευμένους συνεργάτες μηχανικούς. Η αγορά, η πώληση και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μαζί με όλες τις νομικές διαδικασίες που τις συνοδεύουν αποτελούν έναν από τους σημαντικότερους τομείς της οικονομικής δραστηριότητας, ο οποίος λόγω της εξαιρετικής του βαρύτητας χρήζει απαραιτήτως της σύμπραξης και καθοδήγησης έμπειρου δικηγόρου ακινήτων. Ο δικηγόρος ακινήτων συνεργάζεται με συμβολαιογράφους και φοροτεχνικούς: ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ – ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ – ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ – ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ – ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ. 

Ζητήματα με τα οποία ασχολείται ο δικηγόρος ακινήτων αποτελούν κατ’ εξοχήν το αντικείμενό μας και είναι μεταξύ άλλων τα κάτωθι:

• Έλεγχος Τίτλων (συμβολαίων)  για εντοπισμό βαρών.
• Κατάρτιση Σχεδίου Συμβολαίων Αγοραπωλησίας, Προσυμφώνων Αγοραπωλησίας, Δωρεάς,  Γονικής Παροχής και Αποδοχής Κληρονομιάς, σε συνεργασία με έμπειρους Συμβολαιογράφους, προκειμένου να προστατεύονται πλήρως τα συμφέροντα των πελατών μας.
• Εργολαβικές Συμβάσεις-Κατασκευαστικές Συμβάσεις και διαφορές που μπορεί να προκύψουν από αυτές.  
• Σύνταξη Συμβολαίων μίσθωσης κατοικιών, επαγγελματικής μίσθωσης καταστημάτων-γραφείων, κτιριακών εγκαταστάσεων, αγροτεμαχίων για δημιουργία φωτοβολταϊκών πάρκων
• Διαφορές από τη Μίσθωση-Αγωγή Μισθωμάτων- Εξωστική Διαδικασία.
• Προβλήματα «γειτονικού δικαίου» ή προβλημάτων από οροφοκτησία. (Δίκαιο της Πολυκατοικίας).
• Καταπατήσεις
• Διεκδικητικές Αγωγές
• Αναγνωριστικές αγωγές
• Αγωγές αποβολής από τη νομή
• Χρησικτησία
• Διανομή Ακινήτων
• Ανταλλαγή Ακινήτων
• Αγωγή αποζημίωσης λόγω ελαττωμάτων (πραγματικών ή νομικών) ακινήτων ή έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων-
• Πολεοδομικά Ζητήματα : Επίλυση διαφορών που προκύπτουν μεταξύ ιδιωτών και κράτους –διοίκησης, σε περιπτώσεις ένταξης ακινήτων στο σχέδιο, σύνταξη πράξεων τακτοποίησης και προσκύρωσης και άλλων συναφών διοικητικών πράξεων και Ζητήματα Πολεοδομικών Παραβάσεων
• Απαλλοτριώσεις ακινήτων: Ζητήματα κήρυξης απαλλοτρίωσης και επιδίκασης αποζημίωσης
• Δασικά Ακίνητα
• –Αρχαιολογικοί Χώροι
• Δέσμευση Ακινήτων (για δημιουργία χώρων κοινής ωφέλειας  και λοιποί περιορισμοί του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, από πράξεις της Διοίκησης).  

ΧΡΗΣΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σε μία πρώτη συνάντηση, μελετούμε τα έγγραφα που αποτελούν τους τίτλους ιδιοκτησίας μας για το ακίνητο που μας ενδιαφέρει (συμβόλαια αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς),  ενημερωνόμαστε για τη φύση και την έκταση του δικαιώματος του πελάτη μας πάνω στο ακίνητο (κυριότητα, επικαρπία, ψιλή κυριότητα) και ορίζουμε το πρόβλημα και τις ιδιαιτερότητές του. Θέτουμε τον επιδιωκόμενο στόχο  και  κατόπιν συνεννόησης με τον πελάτη επιλέγουμε την ευχερέστερη λύση ανάλογα με τις εξατομικευμένες ανάγκες και επιδιώξεις του, αφού τον ενημερώσουμε για το εκτιμώμενο κόστος και τον εκτιμώμενο χρονικό ορίζοντα επίτευξης του προσδοκώμενου αποτελέσματος. 

ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ – ΔΩΡΕΕΣ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΕΝ ΓΕΝΕΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ – ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Στα πλαίσια μιας αγοράς, ο πιο ασφαλής δρόμος είναι η εκπροσώπηση των συμφερόντων από δικηγόρο της επιλογής σας. Το ακίνητο μπορεί να κρύβει   φυσικά ή νομικά ελλατώματα, για τα οποία θε πρέπει να είστε ενημερωμένοι. Πολλές φορές τα νομικά ελλατώματα μάλιστα ενός ακινήτου ( βάρη, προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ) μπορεί να βρεθούν σε βάθος ετών. Γι΄αυτό απαραίτητος είναι ο   έλεγχος τίτλων, του οποίου την εκπόνηση αναλαμβάνουμε σε Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο. Εν συνεχεία, διενεργούμε όλες τις απαραίτητες γραφειοκρατικές ενέργειες που απαιτούνται για την απόκτηση ενός ακινήτου, στηρίζοντάς σας σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.   Σε τυχόν υπάρξη νομικών ελλατωμάτων όπως εγγραφές προσημειώσεων υποθηκών, ακολουθούμε την απαραίτητη δικαστική διαδικασία για την εξάλειψή τους, εάν πλέον δεν υφίσταται λόγος εγγραφής τους. Το γραφείο μας συνεργάζεται επίσης με Συμβολαιογράφο και Μηχανικό, ώστε να δώσουμε μια ολοκληρωμένη προσέγγιση στο ζήτημα της μεταβίβασης ακινήτου.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ – ΣΧΕΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

Οι μισθωτικές σχέσεις συχνά παρουσιάζουν ζητήματα προς επίλυση μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη, όπως :

• Κατάρτιση ειδικού συμφωνητικού μίσθωσης για αστική αλλά και επαγγελματική, όπως και τροποποιήσεις αυτών βάσει νεότερης συμφωνίας ή ενόψει αναπροσαμογής του μισθώματος
• Εξώδικη Λύση Μισθωτικής Σχέσης – Καταγγελία – Εξώδικες Δηλώσεις για άσκηση δικαιώματος από τη μισθωτική σχέση
• Διαδικασία Εξώσεως μισθωτή με Αγωγή ή Διαταγή Πληρωμής και παραχώρηση της χρήσης του μισθίου
• Δικαστική Διεκδίκηση μη καταβληθέντων μισθωμάτων και Δαπανών από κοινόχρηστες Δαπάνες και Δαπάνες Οργανισμών Κοινής Ωφέλειας, καθώς και διεκδίκηση αποζημίωσης από τη παράνομη χρήση του μισθίου, άνευ συμβατικής σχέσης.
• Δικαστική Διεκδίκηση Φθορών στο μίσθιο
• Ελλείψεων / Ελλατωμάτων μισθίου / Ελλέιψεων συνομολογημένης Ιδιότητας

ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

Παρ΄όλο που δεν εμπίπτει στον αυστηρό κύκλο των ακινήτων, επειδή η κληρονομική διαδοχή απαιτεί τη τήρηση των νόμιμων τύπων για τα ακίνητα, το γραφείο μας αναλαμβάνει με επιτυχία :

• Περί κλήρου αγωγές σε περίπτωση προσβολών κληρονομικού δικαιώματος
• Αγωγές Αναγνώρισης Νόμιμης Μοίρας – Μέμψη άστοργης Δωρεάς
• Δημοσίευση και Κήρυξη κυρίας διαθήκης
• Αποδοχές και Αποποιήσεις Κληρονομιάς
• Έκδοση Κληρονομητηρίου – Εκδόσεις Πιστοποιητικών

ΔΙΕΚΔΙΚΗΤΙΚΕΣ ΑΓΩΓΕΣ – ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΤΙΚΕΣ ΑΓΩΓΕΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ – ΔΙΟΡΘΩΣΗ / ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΣΕ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Λόγω της σταδιακής μετάβασης από το Υποθηκοφυλακείο σε Κτηματολόγιο, είναι γεγονός ότι έχουν διακριβωθεί χιλιάδες ανακριβείς εγγραφές. Προσπάθειά μας είναι η εξασφάλιση των δικαιωμάτων του κυρίου του ακινήτου:

• Αγωγές διόρθωσης και ενστάσεις κατά ανακριβών εγγραφών από το Κτηματολόγιο με γνωστό ή άγνωστο ιδιοκτήτη ( ελληνικό δημόσιο ) – ασυμφωνίες επιφάνειας ακινήτων
• Διεκδικητικές Αγωγές σε περιπτώσεις, πιο χαρακτηριστικές, πλήρους αποβολής από τη κυριότητα
• Αγωγές αναγνώρισης τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας
• Νομική Προστασία από το χαρακτηρισμό έκτασης ως δασικής
• Καταχώριση Εγγραπτέων πράξεων στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης & Κτηματολογικό Γραφείο – Εκδόσεις Πιστοποιητικών από τα αρμόδια Γραφεία.

 

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
• Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

1. Τι ελέγχω πριν δώσω προκαταβολή για ακίνητο;

Ο έλεγχος τίτλων είναι το πρώτο και πιο κρίσιμο βήμα. Ο δικηγόρος ανατρέχει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο και εξετάζει τους τίτλους ιδιοκτησίας τουλάχιστον για την τελευταία 20ετία, ώστε να εντοπιστούν τυχόν βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ή ασυμφωνίες στο εμβαδόν. Παράλληλα, ελέγχονται η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, τυχόν αυθαίρετες κατασκευές και η ορθή απεικόνιση στο Κτηματολόγιο. Όλα αυτά γίνονται πριν την υπογραφή προσυμφώνου και την καταβολή προκαταβολής, ώστε να αποφευχθούν ζημίες που μπορεί να αποδειχθούν δυσανάλογα μεγάλες σε σχέση με το κόστος του προληπτικού ελέγχου.

2. Πώς διασφαλίζω τα χρήματά μου από εξαπάτηση;

Η ασφάλεια του τιμήματος επιτυγχάνεται με πολλαπλά εργαλεία. Συντάσσεται προσύμφωνο που αποτυπώνει με λεπτομέρεια τους όρους της αγοραπωλησίας, με ρήτρες υπαναχώρησης και επιστροφής της προκαταβολής σε περίπτωση εμφάνισης βαρών ή νομικών ελαττωμάτων. Συνηθίζεται η σταδιακή καταβολή του τιμήματος, με μέρος αυτού να αποδίδεται μόνο μετά την εξάλειψη υφιστάμενων υποθηκών ή προσημειώσεων. Σε περιπτώσεις πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου, το ποσό κατατίθεται απευθείας στην τράπεζα για εξόφληση του δανείου. Ο δικηγόρος επιβλέπει τη ροή των πληρωμών, ώστε ο πωλητής να μην εισπράξει το σύνολο πριν εξασφαλιστεί η μεταβίβαση καθαρού τίτλου στον αγοραστή.

3. Πώς βγάζω ενοικιαστή που δεν πληρώνει;

Ο γρηγορότερος δρόμος είναι η διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, που εκδίδεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο και απαιτεί έγγραφη μισθωτική σύμβαση και απόδειξη καθυστέρησης μισθωμάτων. Προηγείται όχληση προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημερών πριν την υποβολή της αίτησης. Η διαταγή επιδίδεται και, μετά την παρέλευση της προθεσμίας ανακοπής, εκτελείται με δικαστικό επιμελητή. Παράλληλα, με την ίδια διαδικασία εκδίδεται διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα και τις κοινόχρηστες δαπάνες. Η όλη διαδικασία είναι αρκετά ταχύτερη από την κλασική αγωγή έξωσης και αποτελεί τον πλέον αποτελεσματικό δρόμο για ιδιοκτήτη που αντιμετωπίζει ασυνεπή μισθωτή.

4. Πόσο χρόνο διαρκεί η μεταβίβαση ακινήτου;

Σε ομαλές περιπτώσεις, από την έναρξη του ελέγχου τίτλων μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και τη μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο μεσολαβούν συνήθως ένας έως τρεις μήνες. Ο χρόνος εξαρτάται από την ταχύτητα συγκέντρωσης των απαιτούμενων δικαιολογητικών, όπως πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, φορολογικής ενημερότητας, ασφαλιστικής ενημερότητας, τοπογραφικό διάγραμμα, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και βεβαίωση μηχανικού περί νομιμότητας. Σε περίπτωση κληρονομιαίου ακινήτου ή ακινήτου με εκκρεμότητες (αυθαίρετα προς τακτοποίηση, ανακριβείς κτηματολογικές εγγραφές, ενυπόθηκα βάρη), ο χρόνος επιμηκύνεται σημαντικά, καθώς απαιτείται προηγούμενη τακτοποίηση των εκκρεμοτήτων αυτών.

5. Τι κάνω αν υπάρχει λάθος εγγραφή στο Κτηματολόγιο;

Οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές διορθώνονται με συγκεκριμένα νομικά εργαλεία. Όταν το λάθος αφορά στοιχεία όπως όνομα, εμβαδόν ή ποσοστό, υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος στο Κτηματολογικό Γραφείο. Όταν το ακίνητο εμφανίζεται με «άγνωστο ιδιοκτήτη» ή έχει καταχωρηθεί σε άλλο πρόσωπο, ασκείται αγωγή διόρθωσης ανακριβών πρώτων εγγραφών στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου. Οι προθεσμίες για την άσκηση αυτών των αγωγών είναι αυστηρές και η εκπνοή τους οδηγεί σε οριστικοποίηση της λανθασμένης εγγραφής, με αποτέλεσμα την απώλεια του δικαιώματος. Συνιστάται έγκαιρος έλεγχος των εγγραφών και άμεση κίνηση των διαδικασιών.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου ακινήτων;

Ο δικηγόρος ακινήτων δεν περιορίζεται στην εκπροσώπηση κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Αναλαμβάνει τον προληπτικό έλεγχο τίτλων, διαπραγματεύεται τους όρους της σύμβασης, συντάσσει προσύμφωνα και ιδιωτικά συμφωνητικά, συνεργάζεται με συμβολαιογράφο και μηχανικό για τον πλήρη νομικό και τεχνικό έλεγχο, και χειρίζεται τυχόν δικαστικές διαφορές που προκύπτουν (διεκδικητικές αγωγές, αναγνωριστικές, χρησικτησίας, διανομής, αποζημίωσης για ελαττώματα, εξώσεις, διορθώσεις κτηματολογικών εγγραφών). Η εμπλοκή του από το πρώτο στάδιο μειώνει δραστικά τον κίνδυνο δυσάρεστων εκπλήξεων και εξασφαλίζει ότι ο πελάτης αποκτά καθαρό τίτλο, χωρίς κρυφά βάρη ή νομικές εκκρεμότητες που θα εμφανιστούν αργότερα.