Όταν οι συνιδιοκτήτες ακινήτου δεν συμφωνούν για την εκμετάλλευσή του, η λύση είναι η αγωγή διανομής και ίσως ο πλειστηριασμός. Αν ένα ακίνητο έχει πολλούς συνιδιοκτήτες π.χ. αποβιώνει ο θείος που δεν είχε τέκνα και τα ακίνητά του, κληρονομούν από κοινού και σε μικρά ποσοστά το καθένα από τα ανίψια του, έχουμε την λεγόμενη κοινωνία δικαιώματος.
Τι μπορεί να γίνει λοιπόν σε περιπτώσεις που διαφωνούν οι κληρονόμοι για τη διαχείριση της περιουσίας; Σε αυτές τις περιπτώσεις, η λύση είναι μονόδρομος και δεν είναι άλλη από τη διανομή της περιουσίας, εξωδικαστικά ή προσφεύγοντας στα Δικαστήρια.
Εξωδικαστική διανομή
Όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό για να επέλθει διανομή των περιουσιακών στοιχείων, κινητών ή ακινήτων, θα πρέπει αυτά να ανήκουν σε δύο τουλάχιστον άτομα, τα οποία καλούνται κοινωνοί.
Η κοινωνία λύνεται αρχικά με κοινή συμφωνία των κοινωνών, οι οποίοι αποφασίζουν να μοιράσουν μεταξύ τους τα περιουσιακά στοιχεία, είτε με ανταλλαγή, σε περίπτωση παραδείγματος χάριν που αυτά είναι δύο ακίνητα, είτε με εκποίηση του πράγματος και μοιράζοντας τα χρήματα που θα αποκτηθούν, είτε με κάθε άλλο συμφέροντα προς όλους τρόπο. Ο τρόπος αυτός της εξωδικαστικής διανομής είναι ένα στάδιο που καλό θα ήταν να ακολουθείται πριν καταφύγουν οι κοινωνοί στο Δικαστήριο. Η συμβολή ενός εξειδικευμένου στο αστικό δίκαιο Δικηγόρου, με διαπραγματευτικές ικανότητες και γνώσεις διαμεσολάβησης μπορεί να αποδειχθεί σωτήρια για τους κοινωνούς και να τους “γλυτώσει” από έξοδα και χρόνο που απαιτεί η δικαστική διανομή.
Δικαστική ή αναγκαστική διανομή: Αγωγή Διανομής
Στην κοινωνία δικαιώματος κάθε κοινωνός, δηλαδή ο κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να απαιτήσει τη λύση της κοινωνίας, η οποία επέρχεται με διανομή. Αν δεν συμφωνούν οι κοινωνοί, καθένας από αυτούς, ανεξάρτητα από τους υπόλοιπους και ανεξάρτητα από το ποσοστό που έχει επί της κυριότητας του ακινήτου, μπορεί να απαιτήσει τη δικαστική διανομή του κοινού ακινήτου, η οποία γίνεται είτε αυτούσια, αν το προς διανομή αντικείμενο ή αντικείμενα μπορούν να διαιρεθούν χωρίς μείωση της αξίας τους σε ομοειδή μέρη, ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, είτε με πώληση διά πλειστηριασμού, οπότε διανέμεται το εκπλειστηρίασμα.
Αυτούσια διανομή κοινού πράγματος είναι η φυσική (in natura) διαίρεση του κοινού αντικειμένου σε περισσότερα ίσα κατ’ αξία μέρη, ώστε ο κάθε κοινωνός ή ομάδα κοινωνών να λάβει ανάλογα με την μερίδα του μέρη με κλήρωση ή με επιδίκαση σε ορισμένες περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο. Προϋποθέσεις της αυτούσιας διανομής είναι σωρευτικά: α) το εφικτό της διανομής, δηλαδή της φυσικής διαίρεσης του πράγματος σύμφωνα με τον προορισμό του χωρίς μείωση της αξίας του και β) η διανομή να είναι συμφέρουσα, δηλαδή να μην επέρχεται με αυτή μείωση της αξίας των μερίδων.
Το Δικαστήριο αποφασίζει ανέλεγκτα, σχετικά με το αν η διανομή του κοινού πράγματος είναι προδήλως ανέφικτη ή όχι, λαμβάνοντας υπόψη τις μερίδες των κοινωνών, το τυχόν αίτημά τους για την δημιουργία ενιαίων κοινών μερίδων, το είδος, τις διαστάσεις και το εμβαδόν του διανεμητέου αν αυτό είναι ακίνητο. Προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη είναι η αυτούσια διανομή όταν, κατά τους κανόνες της κοινής πείρας και της λογικής, το διανεμητέο δεν μπορεί να διανεμηθεί σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών χωρίς να μειωθεί η αξία του. Σε περίπτωση δε που το δικαστήριο κρίνει ανέφικτη ή ασύμφορη την αυτούσια διανομή, διατάσσει, την πώληση του κοινού πράγματος με πλειστηριασμό.
Βασική προϋπόθεση για το παραδεκτό μιας τέτοιας αγωγής είναι η καταβολή του δικαστικού ενσήμου. Σε αγωγή διανομής ακινήτου το τέλος δικαστικού ενσήμου που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται με βάση το εικοσαπλάσιο της ετήσιας προσόδου του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα, εφόσον από το διανεμητέο ακίνητο προκύπτει ετήσια πρόσοδος, με την έννοια πραγματικής απολαβής εισοδημάτων από το ακίνητο. Διαφορετικά, αν το διανεμητέο ακίνητο είναι απρόσοδο για τους κοινωνούς, γίνεται δεκτό ότι το δικαστικό ένσημο υπολογίζεται με βάση την αξία του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα κοινωνό.
Τέλος η αγωγή διανομής πρέπει να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθ/κειου όπου βρίσκεται το ακίνητο, ενώ αν υπάρχουν βάρη στο κοινό ακίνητο είναι υποχρεωτικό να καλούνται στην δίκη και οι δικαιούχοι των εμπράγματων βαρών.
Εφόσον το ακίνητο εκπλειστηριασθεί, οι κοινωνοί λαμβάνουν από την πώληση το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό τους, αφού αφαιρεθούν πρώτα όλα τα έξοδα του πλειστηριασμού.
Στην αγωγή διανομής δεν υπάρχουν πολλά νομικά ή πραγματικά επιχειρήματα αντίκρουσης της αγωγής και αποτροπής του πλειστηριασμού.
Ουσιαστικά η αγωγή διανομής δεν είναι συμφέρουσα για τους κοινωνούς, διότι πάντα στους πλειστηριασμούς τα ακίνητα πωλούνται σε χαμηλότερη από την εμπορική τους αξία. Λειτουργεί όμως ως μέτρο πίεσης για μια πιο συμφέρουσα εξωδικαστική λύση. Π.χ. πώληση σε τρίτον ή αγορά του ποσοστού του ενός από τον άλλον συγκύριο.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
