Επισκεφθείτε μας: Κέντρο Αθήνας, Σταθμός Λαρίσης, Οδός Χωματιανού 31 (Πλησίον Μετρό) --- info@ziamparas.gr --- Καλέστε μας: 210 82 18 945 ή 6975 127 045

ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΕ ΔΙΚΗΓΟΡΟ

Γιατί τα ακίνητα τυγχάνουν της αυξημένης προστασίας από τον νόμο;

Τα ακίνητα επειδή αποτελούν αντικείμενα σημαντικής οικονομικής αξίας τυγχάνουν αυξημένης προστασίας του νόμου. Δεν είναι άλλωστε τυχαία η ύπαρξη υποθηκοφυλακείου, κτηματολογίου και η υποχρεωτικότητα των συμβολαίων ενώπιον του συμβολαιογράφου. Σε κάθε ευνομούμενη πολιτεία η ύπαρξη οργανωμένου συστήματος συγκέντρωσης των τίτλων ιδιοκτησίας είναι απαραίτητη για την ασφάλεια των συναλλαγών.

Το σύστημα των κτηματολογικών βιβλίων, γνωστό στο ευρύ κοινό ως κτηματολόγιο είναι ο νέος θεσμός που αφορά πλέον τη δημοσιότητα των τίτλων των ακινήτων εξυπηρετώντας την αρχή της δημοσιότητας η οποία είναι πρωταρχικής σημασίας στο εμπράγματο δίκαιο.

Κάθε ακίνητο έχει στο κτηματολόγιο τη μερίδα του . Το πρόσωπο λοιπόν που ενδιαφέρεται για κάποιο ακίνητο δύναται να ερευνήσει το φύλλο του δημοσίου βιβλίου που αφορά το υπό έρευνα ακίνητο, ώστε να διαπιστώσει αν υπάρχουν εμπράγματες μεταβολές στο ακίνητο και ποιες είναι αυτές.

Άλλωστε, πράξεις στο συγκεκριμένο ακίνητο που δεν έχουν καταχωρηθεί στο φύλλο του κτηματολογικού βιβλίου, δεν έχουν καμία εμπράγματη ισχύ. Υπάρχει μάλιστα το μαχητό τεκμήριο ορθότητας των εγγραφών στο κτηματολογικό βιβλίο και όποιος συναλλάχθηκε καλόπιστα βασιζόμενος στο κτηματολογικό βιβλίο, ακόμα και αν μια εγγραφή αποδειχθεί ανακριβής διατηρεί το αποκτηθέν δικαίωμα.

Γιατί ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου έχει σημασία;

Ο συγκεκριμένος έλεγχος είναι κυριολεκτικά απαραίτητος καθώς αν δε πραγματοποιηθεί ή δε πραγματοποιηθεί σωστά εγκυμονούν πολλοί κίνδυνοι για τον αγοραστή του ακινήτου. Ο έλεγχος τίτλων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο όπου βρίσκονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου. Πρωταρχικό μέλημα του ελέγχου είναι να διαπιστωθεί αν ο πωλητής είναι πράγματι ο κύριος του ακινήτου.

Ωστόσο, ο έλεγχος δε σταματά εκεί αλλά εξακριβώνεται αν το ακίνητο φέρει βάρη, όπως ενδεικτικά είναι η υποθήκη, η προσημείωση της υποθήκης, ή τυχόν άλλες διεκδικήσεις. Ο έλεγχος τίτλων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί δύο φορές και είναι ιδιαιτέρως σημαντικό να γίνει σε κοντινό χρονικό διάστημα με την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων και αν γίνεται την ίδια μέρα ώστε να βεβαιωθεί πως δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία μεταβολή.

Αν πρόκειται για ακίνητο που θα χρησιμοποιηθεί για επαγγελματική στέγη, θα πρέπει πριν από την αγορά να έχει αναγνωστεί προσεκτικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας ώστε να είναι σίγουρο πως μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο για τη χρήση για την οποία προορίζεται.

Η προκαταβολή συνηθίζεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων; 

Έπειτα μετά από τον νομικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου είναι σύνηθες να ακολουθεί η προκαταβολή που ζητά ο πωλητής από τον αγοραστή. Η προκαταβολή συνηθίζεται να χορηγείται είτε με ιδιωτικό συμφωνητικό, είτε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Σε περίπτωση που επιλεχθεί η προκαταβολή με ιδιωτικό συμφωνητικό οι δικηγόροι των συμβαλλόμενων προβαίνουν στη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού στο οποίο θα πρέπει να αναγράφεται το ύψος του τιμήματος της αγοραπωλησίας, ο τρόπος που θα πραγματοποιηθεί η εξόφληση του τιμήματος, το ύψος του ποσού της προκαταβολής καθώς και πως έγινε η καταβολή της προκαταβολής καθώς και η ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Οι δικηγόροι για ακίνητα εξασφαλίζουν ότι οι διαδικασίες θα ολοκληρωθούν ομαλά. Μάλιστα, συνηθίζεται η αναγραφή ρητρών που έχουν ως αντικείμενο τη τήρηση της συμφωνίας καθώς και η αναγραφή του ζητήματος της τύχης της προκαταβολής σε περίπτωση που κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη υπαναχωρήσει.

Συνήθως επιλέγεται από τα μέρη η προκαταβολή να πραγματοποιηθεί με ιδιωτικό συμφωνητικό, ωστόσο θα λέγαμε πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αποτελεί ως τίτλος εκτελεστός τη πιο ενδεδειγμένη επιλογή. Στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αναγράφονται τα όσα αναφέρθηκαν στο ιδιωτικό συμφωνητικό. Οτιδήποτε δηλαδή έχουν συμφωνήσει τα μέρη για την αγοραπωλησία που πρόκειται να πραγματοποιηθεί και για τη τύχη της προκαταβολής. Ωστόσο, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο έχει την εξής ειδοποιό διαφορά σε σχέση με το ιδιωτικό συμφωνητικό: σε περίπτωση αρνήσεως του πωλητή να προσέλθει για να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής δύναται είτε να προβεί μόνος του στην υπογραφή της μεταβίβασης με αυτοσύμβαση (αν βέβαια υπάρχει τέτοια ρήτρα στο προσύμφωνο), είτε να ακολουθήσει τη διαδικασία της δικαστικής οδού και να καταδικάσει τον πωλητή σε δήλωση βούλησης. Γίνεται λοιπόν κατανοητό πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αποτελεί την ασφαλέστερη οδό για τη πρόοδο της διαδικασίας της μεταβιβάσεως ενός ακινήτου.

Ποιά είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά που πρέπει να προσκομιστούν στον συμβολαιογράφο; 

Το επόμενο στάδιο κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων είναι η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών και η αποστολή τους στον συμβολαιογράφο με μέριμνα του πωλητή ως είθιστε. Σημειώνεται πως συνηθίζεται στις συγκεκριμένες συναλλαγές ο αγοραστής να επιλέγει το συμβολαιογράφο. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι ο δικηγόρος για ακίνητα πρέπει να διαθέτει πείρα και ειδίκευση, Τα απαραίτητα δικαιολογητικά που θα πρέπει να έχει στη κατοχή του ο συμβολαιογράφος για να προχωρήσει στη διαδικασία της συντάξεως των συμβολαίων είναι:

1) το συμβόλαιο που αποτελεί τον τίτλο κτήσης του πωλητή βάσει του οποίου προβαίνει στη πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου,

2) οι φωτοτυπίες της ταυτότητας του αγοραστή και του πωλητή ώστε να πιστοποιηθεί η ταυτοπροσωπία τους,

3) σε περίπτωση που υπογραφεί το συμβόλαιο από τρίτο πρόσωπο, θα πρέπει να προσκομιστούν τα συμβολαιογραφικά πληρεξούσια,

4) ο πωλητής οφείλει να εκδόσει και να προσκομίσει φορολογική ενημερότητα,

5) αν ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση, ή είναι νομικό πρόσωπο, ή έχει την οποιαδήποτε συμμετοχή σε εταιρία, τότε θα πρέπει να προσκομίσει από τον e-EFKA ασφαλιστική ενημερότητα,

6) σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που λειτουργεί κτηματολόγιο θα πρέπει να προσκομιστεί κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος,

7) αν στη περιοχή υπάρχει γραφείο κτηματογράφησης, χρειάζεται απαραιτήτως πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου,

8) απαραίτητη είναι επίσης η προσκόμιση της οικοδομικής αδείας,

9) θα πρέπει να δοθεί στον συμβολαιογράφο το τοπογραφικό διάγραμμα ή η κάτοψη του ακινήτου,

10)απαραίτητη είναι επίσης η βεβαίωση του μηχανικού για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιών στο ακίνητο,

11) πλέον ζητείται πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από μηχανικό καθώς και

12) βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, η οποία εκδίδεται από το Δήμο που βρίσκεται το ακίνητο,

13)το Ε9 του πωλητή καθώς και το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.

Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) και η απαλλαγή επί πρώτης κατοικίας;

Ένα συχνό ερώτημα που απασχολεί τα εμπλεκόμενα μέρη είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου υπογράφεται και από τα δύο εμπλεκόμενα στην αγοραπωλησία μέρη και ο αγοραστής έχει την ευθύνη να την υποβάλλει στη Δ.Ο.Υ της τοποθεσίας του ακινήτου. Η Δ.Ο.Υ μετά από τη πληρωμή του φόρου από τον αγοραστή του παρέχει το πιστοποιητικό που βεβαιώνει τη πληρωμή του  Φόρου Μεταβίβασης ακινήτου, ο οποίος είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Βέβαια, παρέχεται η δυνατότητα απαλλαγής εκ του φόρου μεταβίβασης όταν η αγορά αφορά πρώτη κατοικία και δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ για άγαμο και τις 250.000 ευρώ για παντρεμένο. Το ποσό αυτό αυτό λαμβάνει προσαύξηση κατά 25.000 ευρώ για κάθε τέκνο μέχρι τα 2 τέκνα και για έγγαμο με τρία ή περισσότερα τέκνα προσαυξάνεται κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.

Στη περίπτωση της αγοράς οικοπέδου υπάρχει η απαλλαγή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου, η οποία ανέρχεται για τους άγαμους στο ποσό των 50.000 ευρώ και για τους παντρεμένους μέχρι το ποσό των 100.000 ευρώ. Υπάρχει μάλιστα η προσάυξηση των 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο τέκνα του έγγαμου και σε περίπτωση που έχει τρία ή και περισσότερα τέκνα η προσαύξηση είναι στις 15.000 ευρώ για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

Είναι ιδιαιτέρως χρήσιμο ο δικηγόρος του αγοραστή να προβεί σε έναν δεύτερο και τελευταίο έλεγχο των τίτλων του ακινήτου τόσο στο υποθυκοφυλακείο, όσο και στο κτηματολόγιο κατά την ημέρα υπογραφής του τελικού συμβολαίου ώστε να σιγουρευτεί πως δεν έχει υπάρξει κάποια εγγραφή βάρους πάσης φύσεως στο ακίνητο, έτσι ώστε ο εντολέας του – αγοραστής να λάβει ένα ακίνητο χωρίς κανένα νομικό ελάττωμα. Ο δικηγόρος για ακίνητα, έχει την ευθύνη για να προχωρήσουν όλες οι διαδικασίες σωστά και να καλύψει τα συμφέροντα του εντολέα του. Η υπογραφή του οριστικού – τελικού συμβολαίου πραγματοποιείται ενώπιον του συμβολαιογράφου και τα τα μέρη υπογράφουν αμφότερα το οριστικό συμβόλαιο.

Στη διαδικασία συμμετέχουν και οι δικηγόροι του αγοραστή και του πωλητή και εκεί καταβάλλεται το υπόλοιπο μέρος τιμήματος καθώς η προκαταβολή ως αναφέρθηκε συνηθίζεται να έχει προκαταβληθεί. Ο αγοραστής επιβαρύνεται με το κόστος που αφορά την αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη κατάρτιση του συμβολαίου, η οποία έχει ως αφετηρία της το ποσοστό 0,80% επί της αξίας της συναλλαγής, ποσοστό το οποίο μειώνεται κλιμακωτά όσο αυξάνεται η αξία της συναλλαγής. Η χορήγηση των αντιγράφων βαρύνει ως έξοδο τον αγοραστή.

Γιατί απαιτείται μεταγραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο;

Στο εμπράγματο δίκαιο που αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων η διαδικασία δε σταματά στο συμβολαιογραφείο. Ακολουθεί η λεγόμενη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολόγιο η μεταγραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται σε αυτό. H διαδικασία αυτή πραγματοποιείται μετά από τη χορήγηση αντιγράφων από το συμβολαιογράφο στον αγοραστή ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, μαζί με τις απαραίτητες αιτήσεις για τη μεταγραφή του τίτλου.

Για την απαραίτητη διαδικασία της μεταγραφής του τίτλου υπάρχει το λεγόμενο τέλος μεταγραφής το οποίο βρίσκεται προς το παρόν στο ποσοστό 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος ( το ποσοστό αυτό υπολογίζεται με βάση του ποιό εκ των δύο είναι μεγαλύτερο) συν τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας ύψους 24%. To πιστοποιητικό μεταγραφής παραλαμβάνεται από τον αγοραστή συνήθως μετά από μερικές μέρες. Ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο του συμβολαίου στο λογιστή του, ώστε αυτός να ταξινομήσει το νέο του ακίνητο στο Ε9.

Ως μεταγραφή ορίζεται η εγγραφή σε δημόσια βιβλία των πράξεων που επιφέρουν μεταβολή των εμπράγματων σχέσεων σχετικά με τα ακίνητα. Η μεταγραφή του ακινήτου από μόνη της δε μεταβιβάζει τη κυριότητα αλλά συνιστά απαραίτητη προϋπόθεση μεταβίβασης της κυριότητας, αν βέβαια το πρόσωπο που μεταβιβάζει το ακίνητο έχει τη κυριότητα αυτού και αν έχει καταρτιστεί έγκυρα η μεταγραφόμενη σύμβαση.

Οι πράξεις που μεταγράφονται είναι αυτές που δημιουργούν μεταβολές στη κυριότητα ή στις δουλείες των ακινήτων. Τα βιβλία των μεταγραφών στα ακίνητα διέπονται από δημοσιότητα και κάθε αρμόδιος υπάλληλος έχει την υποχρέωση να θέτει το περιεχόμενο τους σε διάθεση οποιουδήποτε επιθυμεί να τα συμβουλευθεί και να τον βοηθά να βρει την πληροφορία για την οποία ψάχνει.

Η κυριότητά μου σε ένα ακίνητο πως προστατεύεται νομικά;

H κυριότητα σε ένα ακίνητο μπορεί να προσβληθεί από οιονδήποτε τρίτον με τους ακόλουθους παράνομους τρόπους: είτε με αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος ή με τυχόν άλλες ενέργειες που δε φτάνουν μέχρι την αφαίρεση της νομής αλλά δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στον κύριο και β) με ζημία του κυρίου εκ της καταστροφής ή βλάβης του πράγματος ή με την απόσβεση του δικαιώματος που έχει εκ της κυριότητας του σε αυτό.

Στη πρώτη περίπτωση εκ των δύο αναφερθέντων ο κύριος δύναται να ασκήσει τις εμπράγματες αξιώσεις που έχει και να απαιτήσει δια της δικαστικής οδού την αναγνώριση της κυριότητας του και την απόδοση του πράγματος δια της διεκδικητικής αγωγής (1094 ΑΚ) και στη δεύτερη περίπτωση εκ των αναφερθέντων ο κύριος δύναται να αξιώσει την άρση της προσβολής και τη παράλειψη της στο μέλλον δια της αρνητικής αγωγής (1108 ΑΚ). Μάλιστα, η προσβολή της κυριότητας στη περίπτωση που υπάρξει ζημία ή βλάβη του ακινήτου παρέχει τη δυνατότητα στον κύριο για ενοχικές αξιώσεις σε βάρος του προσβολέα οι οποίες βασίζονται στις διατάξεις του αστικού δικαίου που αφορούν τις αδικοπραξίες και τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Σε περίπτωση καθολικής προσβολής της κυριότητας, η οποία υφίσταται όταν ο κύριος χάνει πλήρως τη φυσική εξουσία του στο πράγμα είτε δια αφαιρέσεως (αποβολή εκ του ακινήτου του), είτε δια κατακρατήσεως, ο νόμος παρέχει στον κύριο τη δυνατότητα να απαιτήσει από τον νομέα ή τον κάτοχο να αναγνωριστεί η κυριότητα του και να του αποδοθεί το πράγμα που κατά κυριότητα του ανήκει με μία αναγνωριστική αγωγή. Στις περιπτώσεις προσβολής της κυριότητας, οι διατάξεις της νομής είναι ιδιαιτέρως χρήσιμες ώστε να πραγματοποιηθούν οι διαδικασίες της ταχύρρυθμης προστασίας των ασφαλιστικών μέτρων.

 

Δικηγοροι Αθηνων: Δικηγορικο Γραφειο Ζιαμπαρα στην Αθηνα (Κεντρο)
Επισκόπηση απορρήτου

Αυτός ο ιστότοπος χρησιμοποιεί cookies για να σας παρέχουμε την καλύτερη δυνατή εμπειρία χρήστη. Οι πληροφορίες των cookies αποθηκεύονται στο πρόγραμμα περιήγησής σας και εκτελούν λειτουργίες όπως η αναγνώρισή σας όταν επιστρέφετε στον ιστότοπό μας και βοηθώντας την ομάδα μας να καταλάβει ποια τμήματα του ιστότοπου μας θεωρείτε πιο ενδιαφέροντα και χρήσιμα.