ELEN
Εισφορα σε χρημα

ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ

Τι είναι η Εισφορά σε Γη και Χρήμα;

Προκειμένου να αναγνωριστεί μία περιοχή ως οικιστική και για να ενεργοποιηθεί πολεοδομικά, οι ιδιοκτησίες, που περιλαμβάνονται σε αυτή, συμμετέχουν υποχρεωτικά, χωρίς αποζημίωση από τον οικείο φορέα, στη διάθεση των εκτάσεων που είναι απαραίτητες για να δημιουργηθούν δρόμοι, πλατείες και χώροι για κοινωφελείς γενικά χρήσεις και σκοπούς, καθώς και στις δαπάνες για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων. Η πράξη επιβολής εισφοράς σε χρήμα εκδίδεται μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, κατόπιν εκτίμησης της αξίας των ακινήτων που αυτή αφορά, με κρίσιμο χρόνο υπολογισμού της το χρόνο κύρωσης της ως άνω πράξης εφαρμογής.

Η εισφορά σε χρήμα που επιβάλλεται εξουσιαστικά από τον αρμόδιο Ο.Τ.Α. φέρει το χαρακτήρα εξειδικευμένου οικονομικού βάρους με μελλοντικό αντάλλαγμα την πολεοδομική αναβάθμιση της περιοχής του ακινήτου και συνακόλουθα συνιστά έσοδο της αρχής αυτής με στοχευμένο προορισμό, και επομένως πληροί τα στοιχεία της εντασσόμενης στο πλαίσιο της δημοτικής φορολογίας εισφοράς, ως αναγκαστική παροχή των βαρυνομένων που κτώνται ωφέλεια εκ του αποτελέσματος της επίτευξης του σκοπού, για τον οποίο θεσπίζεται.

Υπάρχει αποσβεστική προθεσμία για την βεβαίωση από τον ΟΤΑ της Εισφοράς σε Χρήμα;

Το δικαίωμα των Ο.Τ.Α. προς βεβαίωση των φόρων, τελών, δικαιωμάτων, εισφορών και αντιτίμου προσωπικής εργασίας ενεργείται από τους Δήμους και τις Κοινότητες εντός αποσβεστικής προθεσμίας πέντε (5) ετών από τη λήξη του οικονομικού έτους, στο οποίο ανάγονται, ενώ ορίζονται περιπτώσεις, κατά τις οποίες είναι δυνατή η βεβαίωση και μετά την πάροδο της παραπάνω προθεσμίας.

Ποιος είναι ο χρόνος παραγραφής των βεβαιωθεισών αξιώσεων των ΟΤΑ για Εισφορά σε Χρήμα;

Ο χρόνος παραγραφής περί είσπραξης των βεβαιωθεισών αξιώσεων των Δήμων και Κοινοτήτων είναι είκοσι (20) χρόνια, ο οποίος άρχεται από τη λήξη του οικονομικού έτους, εντός του οποίου οι αξιώσεις βεβαιώθηκαν οριστικά, ενώ κατ’ εξαίρεση οι αξιώσεις των Ο.Τ.Α. προς είσπραξη των βεβαιωθεισών απαιτήσεων που προέρχονται από φόρους, τέλη, δικαιώματα, εισφορές και αντίτιμο προσωπικής εργασίας παραγράφονται μετά την παρέλευση πενταετίας από την οριστική βεβαίωση των εν λόγω αξιώσεων.

Η πενταετής αποσβεστική προθεσμία του δικαιώματος προς βεβαίωση των αξιώσεων των Ο.Τ.Α. και πενταετής παραγραφή προς είσπραξη των βεβαιωθεισών ως άνω αξιώσεων αντίστοιχα καταλαμβάνει, κατά τη ρητή διατύπωση των εν λόγω νομοθετικών διατάξεων, μεταξύ άλλων εσόδων των Δήμων και Κοινοτήτων, και τις εν γένει θεσπισθείσες εισφορές υπέρ αυτών, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι εισφορές σε χρήμα, καθώς δεν λαμβάνει χώρα διάκριση, ενόψει του γενικού χαρακτήρα της ρύθμισης, όσον αφορά στο είδος των εισφορών που υπόκεινται στην προβλεπόμενη ως άνω πενταετή παραγραφή.

Συναφώς προς τα ανωτέρω, είναι διάφορο το ζήτημα της υποχρέωσης της Διοίκησης να προβαίνει στη συντέλεση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εντός εύλογου χρόνου από την κήρυξη αυτών με τον καθορισμό της οφειλόμενης αποζημίωσης στους ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων ακινήτων. Τούτο διότι, η εν λόγω εισφορά σε χρήμα δεν συνιστά αποζημίωση των ιδιοκτητών των ρυμοτομούμενων εκτάσεων, αλλά αποτελεί χρηματική υποχρέωση των ιδιοκτητών των μη ρυμοτομούμενων εκτάσεων που εντάσσονται στο σχέδιο πόλης, λόγω της υποχρεωτικής συμμετοχής των ιδιοκτησιών τους, στη διάθεση των εκτάσεων που είναι απαραίτητες για να δημιουργηθούν κοινόχρηστα πολεοδομικά έργα.

Αν ο Ιδιοκτήτης δεν έχει τα χρήματα για την Εισφορά σε Χρήμα τι γίνεται;

Κατά την ένταξη ακινήτου σε σχέδιο πόλεως, η καταβολή της εισφοράς σε χρήμα για την αντιμετώπιση της δαπάνης για την κατασκευή των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα μπορεί να προσφέρεται τμήμα της επιφάνειας της ιδιοκτησίας ίσης αξίας,  κατόπιν αίτησης στην αρμόδια αρχή από τον ιδιοκτήτη. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται είτε πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής και μέχρι την πραγματοποίηση της εισφοράς σε γη είτε μετά την κύρωσή της και τελεί υπό προϋποθέσεις, οι οποίες έχουν πολεοδομικό προεχόντως χαρακτήρα. Στην περίπτωση αυτή, μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής απαιτείται και η έκδοση διορθωτικής πράξης εφαρμογής και τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.

Αρμοδιότητα για τις ακυρωτικές αυτές διαφορές έχει το οικείο Διοικητικό Εφετείο.

Η διοίκηση έχει ευρύτατη διακριτική ευχέρεια ως προς την αποδοχή ή μη του αιτήματος μετατροπής της εισφοράς γης σε χρηματική, μη απαιτούμενης κατ’ αρχήν ειδικής αιτιολογίας για την απόρριψη αυτού.

Η Εισφορά σε Χρήμα πως επηρεάζει τις μεταβιβάσεις ακινήτων;

Κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου Δήμου περί καταβολής τουλάχιστον του ποσού των δόσεων που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

Το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα βαρύνει τον αποκτώντα το δικαίωμα κυριότητας επί του ακινήτου και η απαίτηση του οικείου Δήμου για το μη καταβληθέν ως άνω υπόλοιπο δεν υπόκειται σε παραγραφή. Έτσι θεσπίζεται μόνο το απαράγραπτο των αξιώσεων των Ο.Τ.Α. κατά του αποκτώντος την κυριότητα του βαρυνόμενου με την εισφορά σε χρήμα ακινήτου, δυνάμει δικαιοπραξίας εν ζωή, εφόσον έχει προηγηθεί η έκδοση σε βάρος του αρχικού ιδιοκτήτη από τον οικείο Ο.Τ.Α. της σχετικής πράξης επιβολής εισφοράς σε χρήμα.

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ

1. Τι σημαίνει η επιβολή εισφοράς σε γη και χρήμα στο ακίνητό μου;

Όταν μια περιοχή εντάσσεται σε σχέδιο πόλης, οι ιδιοκτήτες υποχρεώνονται να συμμετάσχουν, χωρίς αποζημίωση, στη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων (δρόμοι, πλατείες, κοινωφελείς χρήσεις) και στις δαπάνες των βασικών πολεοδομικών έργων. Η εισφορά σε γη αφαιρεί τμήμα της έκτασής σας, ενώ η εισφορά σε χρήμα αποτελεί χρηματική υποχρέωση προς τον Δήμο, που υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κύρωσης της πράξης εφαρμογής. Πρόκειται για βάρος με τον χαρακτήρα δημοτικής εισφοράς, με αντάλλαγμα την πολεοδομική αναβάθμιση της περιοχής. Ο ιδιοκτήτης δεν έχει δυνατότητα να αρνηθεί τη συμμετοχή του, μπορεί όμως να αμφισβητήσει το ύψος ή τη νομιμότητα του υπολογισμού.

2. Πώς αμφισβητώ την πράξη επιβολής εισφοράς από τον Δήμο;

Η πράξη επιβολής εισφοράς σε χρήμα προσβάλλεται με αίτηση ακύρωσης ενώπιον του οικείου Διοικητικού Εφετείου, το οποίο έχει την αρμοδιότητα για τις σχετικές ακυρωτικές διαφορές. Τυπικοί λόγοι ακύρωσης είναι ο εσφαλμένος υπολογισμός της αξίας του ακινήτου, η παραβίαση της πενταετούς αποσβεστικής προθεσμίας βεβαίωσης, η μη τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας, η ελλιπής αιτιολογία ή η εσφαλμένη εφαρμογή της πράξης εφαρμογής. Παράλληλα μπορεί να ασκηθεί αίτηση αναστολής εκτέλεσης, ώστε να μην προχωρήσει η ταμειακή βεβαίωση και τα μέτρα είσπραξης μέχρι την έκδοση της απόφασης. Σε περίπτωση αρνητικής κρίσης ανοίγει ο δρόμος της αναίρεσης ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας.

3. Σε πόσο χρόνο πρέπει να αντιδράσω και πότε παραγράφεται η οφειλή;

Η αίτηση ακύρωσης κατά της πράξης επιβολής εισφοράς ασκείται κατά κανόνα εντός εξήντα (60) ημερών από την κοινοποίηση ή την πλήρη γνώση της. Το δικαίωμα του Δήμου να βεβαιώσει την εισφορά υπόκειται σε πενταετή αποσβεστική προθεσμία από τη λήξη του οικονομικού έτους στο οποίο ανάγεται. Μετά την οριστική βεβαίωση, η αξίωση είσπραξης παραγράφεται επίσης σε πέντε (5) έτη, παρά τη γενική εικοσαετή παραγραφή των αξιώσεων των ΟΤΑ. Σημαντική εξαίρεση: όταν το ακίνητο μεταβιβαστεί και το υπόλοιπο της εισφοράς βαρύνει τον νέο ιδιοκτήτη, η σχετική απαίτηση του Δήμου δεν παραγράφεται. Η τήρηση των προθεσμιών είναι κρίσιμη και η συμβουλή δικηγόρου επιβάλλεται από τη στιγμή της κοινοποίησης.

4. Αν δεν έχω τα χρήματα, μπορώ να δώσω τμήμα του ακινήτου;

Ο νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ζητήσει, με αίτησή του προς την αρμόδια αρχή, τη μετατροπή της εισφοράς σε χρήμα σε εισφορά γης, προσφέροντας τμήμα της επιφάνειας του ακινήτου ίσης αξίας. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται είτε πριν από την κύρωση της πράξης εφαρμογής είτε και μετά, οπότε απαιτείται διορθωτική πράξη εφαρμογής και τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Η Διοίκηση διαθέτει ευρύτατη διακριτική ευχέρεια ως προς την αποδοχή του αιτήματος και κατά κανόνα δεν υποχρεούται σε ειδική αιτιολογία της απόρριψης. Για τον λόγο αυτό, η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από πλήρη τεκμηρίωση των πολεοδομικών προϋποθέσεων που καθιστούν την πρόταση εφαρμόσιμη και ωφέλιμη για το σχέδιο πόλης.

5. Αγοράζω ακίνητο που οφείλει εισφορά σε χρήμα — τι κίνδυνο έχω;

Πριν τη μεταβίβαση απαιτείται βεβαίωση του Δήμου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το 30% των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο ακίνητο, η οποία επισυνάπτεται στο συμβόλαιο. Το υπόλοιπο της οφειλής μεταβιβάζεται στον αγοραστή και τον βαρύνει προσωπικά, ενώ η αξίωση του Δήμου σε βάρος του νέου κυρίου δεν υπόκειται σε παραγραφή. Σε αγορά ακινήτου εντός περιοχής με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, ο έλεγχος της οφειλόμενης εισφοράς είναι εξίσου κρίσιμος με τον έλεγχο τίτλων και βαρών. Η δικηγορική παρέμβαση πριν τον τυπικό προσυμβολαιογραφικό έλεγχο διασφαλίζει ότι ο αγοραστής δεν θα κληθεί μετά τη μεταβίβαση να καταβάλει σημαντικά ποσά για χρέη παλαιότερων ιδιοκτητών.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτές τις υποθέσεις;

Το γραφείο μας αναλαμβάνει την προληπτική εξέταση της πράξης εφαρμογής, τον έλεγχο του ορθού υπολογισμού της εισφοράς, τη σύνταξη και κατάθεση αίτησης ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου, καθώς και αίτηση αναστολής εκτέλεσης για την προστασία του ακινήτου από αναγκαστική είσπραξη. Παράλληλα συντάσσει αιτήσεις προς τον Δήμο για μετατροπή της εισφοράς σε χρήμα σε εισφορά γης, χειρίζεται προσφυγές κατά ταμειακών βεβαιώσεων και διασφαλίζει τον έλεγχο οφειλών πριν από κάθε αγορά ακινήτου. Σε περίπτωση δυσμενούς κρίσης, ασκεί αναίρεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με μακρά εμπειρία στο διοικητικό και πολεοδομικό δίκαιο, η εταιρία μας εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη σε όλα τα στάδια της διαφοράς με τον ΟΤΑ.