Δικαστική απόφαση στην οποία έγινε δεκτό πως οι αγοραστές ακινήτου, αγνοώντας ότι το πωλούμενο τμήμα ακινήτου προερχόταν από κατάτμηση αυτού και ότι είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, εξαπατήθηκαν από τους πωλητές, οι οποίοι παρέστησαν σ’ αυτούς ψευδές γεγονός ως αληθές, δηλ. ότι το πωλούμενο ακίνητο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο και έτσι οι αγοραστές συνήψαν το επίδικο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Επομένως, οι εξαπατηθέντες αγοραστές δικαιούνται να αποζημιωθούν, δηλ. δικαιούνται να ζητήσουν την ανόρθωση κάθε ζημίας τους, όπως το τίμημα που κατέβαλαν στους πωλητές και τις αμοιβές που κατέβαλαν σε μηχανικούς για τη σύνταξη μελετών προς έκδοση οικοδομικής αδείας, η οποία δεν εγκρίθηκε από την πολεοδομία.
Αναλυτικά η απόφαση Α.Π. 89/2023, Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ:
Σε καθένα από τα ως άνω συμβόλαια οι πωλητές διαβεβαίωναν τους αγοραστές ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Η αρτιότητα των οικοπέδων στην περιοχή οριζόταν με απόφαση του Νομάρχη Λάρισας, όπου προβλέφθηκε ότι θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 400 τ.μ., με συνέπεια το εναπομείναν μετά την ως άνω πώληση εμβαδόν του με αριθ. 43 οικοπέδου να καθίσταται μη άρτιο, αφού πλέον η έκτασή του ανερχόταν σε 359,86 τ.μ. Αλλά και το εναπομείναν ακίνητο των 320,14 τ.μ., το οποίο ήταν όμορο του 44 οικοπέδου, καθίστατο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, καθόσον προερχόταν από ιδιωτική κατάτμηση. Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, οι αγοραστές, προκειμένου να ανεγείρουν κτίσμα στο με αριθ. 43 ακίνητο, υπέβαλαν σχετικό φάκελο στην Πολεοδομία, η οποία όμως δεν τους χορήγησε την αιτούμενη οικοδομική άδεια, καθόσον η κατάτμηση του ως άνω ακινήτου δεν ήταν σύννομη και δημιούργησε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, προερχόμενα από ιδιωτική κατάτμηση.
Επίσης, το τμήμα του ακινήτου με αριθ. 43 που περιήλθε στους αγοραστές δεν είχε τη δυνατότητα να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο με την προσκύρωσή του στο όμορο ακίνητο 44, καθόσον προήλθε από την κατάτμησή του από υπαιτιότητα των πωλητών που είχε ως συνέπεια τη δημιουργία μη άρτιου και μη οικοδομήσιμου ακινήτου που αφορούσε το υπολειπόμενο τμήμα των 359,86 τ.μ. του με αριθ. 43 ακινήτου.. Οι αγοραστές έλαβαν γνώση της έλλειψης αρτιότητας του πωληθέντος σ’ αυτούς τμήματος του με αριθ. 43 ακινήτου, όταν ζήτησαν να λάβουν οικοδομική άδεια από την πολεοδομία για την ανέγερση επ’ αυτού κτίσματος.
Από τα παραπάνω, σε συνδυασμό με τις δηλώσεις των πωλητών που περιελήφθηκαν στα ως άνω συμβόλαια περί αρτιότητας των πωλούμενων ακινήτων, αποδεικνύεται ότι οι πωλητές αν και γνώριζαν ότι η αρτιότητα των ακινήτων 43 και 44 αφορούσε σύμφωνα με το εγκεκριμένο από το ΣΧΟΠ τοπογραφικό διάγραμμα την έκταση των 680 τ.μ. για κάθε ακίνητο, παρέστησαν ψευδώς στους εφεσίβλητους ότι καθένα από τα τμήματα των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν χωριστά ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, ενώ λόγω της έκτασή τους αυτό ήταν ψευδές, με αποτέλεσμα το 43 ακίνητο μετά την κατάτμησή του να καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, γεγονός το οποίο αν γνώριζαν οι αγοραστές, ήτοι την πραγματική νομική κατάσταση του 43 ακινήτου, δεν θα προέβαιναν στην αγορά του τμήματός του.
Εξαιτίας της παραπάνω συμπεριφοράς των πωλητών, οι αγοραστές υπέστησαν ζημία ύψους 74.131,32 ευρώ και επιπλέον εξαιτίας της αδικοπρακτικής συμπεριφοράς των πωλητών υπέστησαν ηθική βλάβη και είναι δικαιούχοι χρηματικής ικανοποιήσεως ποσού 10.000 ευρώ έκαστος.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΑΤΗ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΠΩΛΗΤΩΝ
1. Αγόρασα οικόπεδο που τελικά δεν είναι οικοδομήσιμο. Τι αντιμετωπίζω;
Όταν ο πωλητής διαβεβαίωσε γραπτά ή προφορικά ότι το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ενώ γνώριζε το αντίθετο, στοιχειοθετείται απάτη κατά τα άρθρα 386 ΠΚ (ποινικά) και 147, 149, 914 ΑΚ (αστικά). Η νομολογία, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την ΑΠ 89/2023, αναγνωρίζει στον αγοραστή το δικαίωμα πλήρους αποζημίωσης. Καλύπτεται το τίμημα που καταβλήθηκε, οι αμοιβές μηχανικών για μελέτες και άδειες που τελικά δεν εκδόθηκαν, καθώς και χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη. Η αδυναμία οικοδόμησης λόγω παράνομης κατάτμησης ή ανεπαρκούς εμβαδού αποτελεί ουσιώδες ελάττωμα που δικαιολογεί τόσο ακύρωση της σύμβασης όσο και αποζημίωση.
2. Τι μπορώ να κάνω για να πάρω πίσω τα χρήματά μου;
Ανοίγουν παράλληλα δύο δρόμοι. Στον αστικό δρόμο ασκείται αγωγή αποζημίωσης λόγω αδικοπραξίας και απάτης, με αίτημα επιστροφής του τιμήματος, των δαπανών μηχανικών, συμβολαιογράφου, μεταγραφής και χρηματικής ικανοποίησης για ηθική βλάβη. Εναλλακτικά ή σωρευτικά μπορεί να ζητηθεί ακύρωση του συμβολαίου λόγω απατηλής δήλωσης. Στον ποινικό δρόμο υποβάλλεται μήνυση για απάτη ενώπιον της Εισαγγελίας Πρωτοδικών, η οποία ενισχύει αποδεικτικά την αστική διεκδίκηση. Παράλληλα, μπορεί να ζητηθεί ασφαλιστικό μέτρο συντηρητικής κατάσχεσης στην περιουσία των πωλητών, ώστε να εξασφαλιστεί η μελλοντική είσπραξη της απαίτησης πριν μεταβιβαστούν περιουσιακά στοιχεία.
3. Σε πόσο χρόνο πρέπει να κινηθώ νομικά;
Οι προθεσμίες είναι κρίσιμες και διαφορετικές ανά αξίωση. Η αξίωση από αδικοπραξία παραγράφεται σε πέντε χρόνια από τότε που ο ζημιωθείς έλαβε γνώση της ζημίας και του υπόχρεου. Η ακύρωση σύμβασης λόγω απάτης ασκείται εντός δύο ετών από την αποκάλυψή της. Η μήνυση για απάτη υποβάλλεται εντός τριών μηνών από τη γνώση της πράξης και του δράστη, εκτός αν συντρέχει κακούργημα οπότε διώκεται αυτεπαγγέλτως. Πρακτικά, ο χρόνος αρχίζει συνήθως όταν η Πολεοδομία απορρίπτει την οικοδομική άδεια. Καθυστέρηση χωρίς ενέργειες μπορεί να αποκλείσει οριστικά τη δικαστική προστασία.
4. Τι έγγραφα και αποδεικτικά στοιχεία χρειάζομαι;
Συγκεντρώνονται το συμβόλαιο αγοραπωλησίας με τις δηλώσεις του πωλητή περί αρτιότητας, οι τίτλοι κτήσης του ακινήτου, το τοπογραφικό διάγραμμα, η απορριπτική απόφαση της Πολεοδομίας με την αιτιολογία της, το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και τυχόν αποφάσεις Νομάρχη ή Περιφερειάρχη που ορίζουν την αρτιότητα. Χρειάζονται ακόμη οι αποδείξεις πληρωμής τιμήματος, οι αμοιβές μηχανικών και συμβολαιογράφου, η αλληλογραφία με τους πωλητές, διαφημιστικές αγγελίες και κάθε γραπτή ή ηλεκτρονική επικοινωνία που τεκμηριώνει τις διαβεβαιώσεις. Μάρτυρες που ήταν παρόντες στις διαπραγματεύσεις και πραγματογνωμοσύνη μηχανικού για την πραγματική κατάσταση του ακινήτου ολοκληρώνουν τον φάκελο.
5. Τι πιθανότητες επιτυχίας έχω σε τέτοια υπόθεση;
Όταν τεκμηριώνεται ότι το ακίνητο προήλθε από παράνομη κατάτμηση ή υπολείπεται του εμβαδού αρτιότητας και ταυτόχρονα υπάρχει ρητή δήλωση του πωλητή στο συμβόλαιο περί αρτιότητας, οι πιθανότητες ευδοκίμησης είναι σημαντικές. Η νομολογία του Αρείου Πάγου, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την απόφαση 89/2023, στηρίζει σταθερά τους εξαπατηθέντες αγοραστές. Καθοριστική είναι η απορριπτική απόφαση της Πολεοδομίας, που λειτουργεί ως αντικειμενική απόδειξη της μη οικοδομησιμότητας. Κατά κανόνα επιδικάζεται το τίμημα, οι παρεπόμενες δαπάνες και χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη. Η τελική έκβαση εξαρτάται από την πληρότητα του φακέλου και την τεκμηρίωση του δόλου των πωλητών.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε αυτή την υπόθεση;
Η Δικηγορική Εταιρία ΖΙΑΜΠΑΡΑ Δ. & Συνεργατών αναλαμβάνει αρχικά την εξέταση των τίτλων, του τοπογραφικού και του πολεοδομικού καθεστώτος, ώστε να επιβεβαιωθεί η ευθύνη των πωλητών. Σχεδιάζει τη δικονομική στρατηγική, συνδυάζοντας αστική αγωγή, μήνυση για απάτη και ασφαλιστικά μέτρα συντηρητικής κατάσχεσης για διασφάλιση της απαίτησης. Συντάσσει και καταθέτει τα δικόγραφα, εκπροσωπεί τον αγοραστή στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και στις ποινικές διαδικασίες, διαπραγματεύεται εξωδικαστικό συμβιβασμό όπου είναι συμφέρον και παρακολουθεί την εκτέλεση της απόφασης μέχρι την πραγματική είσπραξη του επιδικασθέντος ποσού. Στόχος είναι η πλήρης αποκατάσταση της οικονομικής ζημίας του πελάτη.