Πώς μπορώ να έχω εικόνα για τυχόν αυθαιρεσίες ή τυχόν κακή κατάσταση των χώρων εσωτερικά;
Δεν είναι δυνατή η εσωτερική επιτόπια επισκόπηση του πλειστηριαζόμενου ακινήτου από τον υποψήφιο πλειοδότη. Μόνο εξωτερικά είναι δυνατός ο οπτικός έλεγχος, το οποίο ήδη πράττει ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση του ακινήτου. Ο δικαστικός επιμελητής, ωστόσο, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να εισέρχεται στο προς κατάσχεση ακίνητο, το οποίο θα του έδινε τη δυνατότητα να προχωρήσει σε περιγραφή του εσωτερικού του, αλλά στην πράξη σπάνια τούτο συμβαίνει, λόγω φόβου προστριβών. Ο νόμος δίνει επίσης το δικαίωμα στον επιμελητή να ελέγχει τον πολεοδομικό φάκελο του υπό κατάσχεση ακινήτου. Επομένως ο υποψήφιος πλειοδότης δεν μπορεί σήμερα να έχει ακριβή εικόνα ούτε για την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου αλλά ούτε και για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης κ.λπ.
Ποιος είναι ο μεγαλύτερος κίνδυνος που διατρέχω κατά τη συμμετοχή μου σε έναν πλειστηριασμό;
Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής σε έναν πλειστηριασμό είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον τελευταίο κύριο του ακινήτου. Το πιο επικίνδυνο να ανατρέψει τον πλειστηριασμό είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Αν δεν έχει λάβει χώρα η αντίστοιχη ανακοπή μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), τότε οι κίνδυνοι συμμετοχής ελαχιστοποιούνται (η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού, αν δεν στηρίζεται σε ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης κ.λπ. σπανίως ευοδώνεται).
Το πρόβλημα στην όλη διαδικασία είναι ότι οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης/υποκαστάστασης κ.ο.κ.) δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, ώστε να καταστούν γνωστές στους υποψήφιους πλειοδότες και να εκτιμηθούν από τους νομικούς τους παραστάτες. Άρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Ειρηνοδικεία/Πρωτοδικεία μετά και από πληροφόρηση που θα έχει, συνήθως, από τον δανειστή, ο οποίος και έχει τον πλήρη φάκελο της αντιδικίας (πάντα, ωστόσο, θα απαιτείται έλεγχος ανεξαρτήτως της πληροφόρησης που παρέχει ο δανειστής, καθότι ο τελευταίος έχει συμφέρον να μην τονίσει ανακύψασες ακυρότητες κ.λπ. ώστε να μη μειωθεί το πλειοδοτικό ενδιαφέρον).
Τι γίνεται αν το ακίνητο είναι μισθωμένο;
Ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει την αστική μίσθωση, εφόσον έχει παρέλθει η 3ετία από την κατάρτισή της. Φυσικά εδώ ελλοχεύει ο κίνδυνος εικονικών αστικών μισθώσεων λίγο πριν την κατάσχεση, για να καταστεί η συμμετοχή στον πλειστηριασμό λιγότερο δελεαστική. Τέλος, αξίζει να σημειώσουμε ότι ο δικαστικός επιμελητής να λαμβάνει από τις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. αντίγραφα των μισθωτηρίων, ώστε να ενημερώνει και αντίστοιχα τους υποψήφιους πλειοδότες μέσω του αποσπάσματος κατασχετήριας έκθεσης που αναρτάται ηλεκτρονικά.
Πώς μετά τον πλειστηριασμό παίρνω τα κλειδιά του ακινήτου;
Ο πλειοδότης κατόρθωσε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Ωστόσο το ακίνητο κατοικείται είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη είτε από τρίτο μισθωτή. Για να μπορέσει να εγκατασταθεί, εφόσον ο κάτοχος του ακινήτου δεν αποχωρεί οικειοθελώς, θα πρέπει να εκκινήσει διαδικασία αποβολής με δικαστικό επιμελητή. Δηλαδή να ξεκινήσει μια νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία μπορεί να προσβληθεί κι αυτή με αντίστοιχα ένδικα βοηθήματα (ανακοπές). Εδώ όμως οι δυνατότητες άμυνας του προηγούμενου ιδιοκτήτη είναι αρκετά περιορισμένες. Παραμένει, ωστόσο, υπαρκτό ως ζήτημα καθότι ο υπερθεματιστής, αφενός, θα πρέπει να επιβαρυνθεί με επιπλέον δαπάνες για τη διαδικασία της αποβολής, αφετέρου, κινητά πράγματα που βρίσκονται εντός του ακινήτου θα πρέπει να φυλαχθούν, εφόσον δεν τα μεταφέρει ο ιδιοκτήτης τους ή δεν λάβει χώρα πλειστηριασμός τους, για χρονικό διάστημα 6 μηνών.
Η απόκτηση του ακινήτου περιλαμβάνει κι άλλα κόστη εκτός του ποσού για το οποίο θα υπερθεματίσω;
Όταν υπερθεματίζει κανείς καταβάλλοντας π.χ. το ποσό της πρώτης προσφοράς ύψους 100.000 ευρώ, μπορεί να θεωρεί ότι εκεί τελειώνει η επιβάρυνσή του. Ωστόσο αυτό είναι ανακριβές. Θα πρέπει να υπολογίσει στη δαπάνη απόκτησης και τα κάτωθι κόστη: αμοιβή συμβολαιογράφου και τέλη μεταγραφής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου συνίσταται στην αμοιβή για τη σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Επιπλέον, ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί και με τα τέλη μεταγραφής της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης (που ανέρχονται σε 5 ή 6 τοις χιλίοις, ανάλογα με το αν πρόκειται για μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο αντίστοιχα, πλέον ΦΠΑ). Ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί συνήθως και με επιπλέον κόστος για τον φόρο μεταβίβασης.
Τι γίνεται με το «Πόθεν έσχες»;
Οσοι προχωρούν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τα οποία διαθέτουν για να αποκτήσουν το ακίνητο. Θα πρέπει δηλαδή να δικαιολογήσουν τα χρήματα με τα εισοδήματα και τα έσοδά τους για να αποφύγουν περιπέτειες με την Εφορία. Μια λύση για να αποφύγουν τον φορολογικό σκόπελο είναι η γονική παροχή χρηματικών ποσών, η οποία είναι αφορολόγητη για ποσά έως 800.000 ευρώ. Η γονική παροχή θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας του ακινήτου.
Πληροφορίες σχετικά με τους περίοικους και τη γειτονιά του ακινήτου;
Ακόμα και αν το ακίνητο που έχετε επιλέξει μοιάζει το ιδανικό για εσάς, ένας κακός γείτονας μπορεί να σας κάνει να μετανιώσετε για την επιλογή σας. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αγοραστές υποχρεώθηκαν να πουλήσουν άμεσα το ακίνητο που μόλις αγόρασαν, εξαιτίας προβλημάτων με κάποιο ένοικο της πολυκατοικίας. Όσο είναι δυνατόν, γνωριστείτε με τους περίοικους και συγκεντρώστε πληροφορίες για αυτούς. Αν ένας από αυτούς είναι και ο λόγος που ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει το ακίνητό του, ίσως θα πρέπει να σκεφτείτε καλά για το αν θα πρέπει να είστε εσείς ο αγοραστής.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΚΙΝΔΥΝΟΥΣ ΑΠΟ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ
1. Τι κινδύνους αντιμετωπίζω αν αγοράσω ακίνητο σε πλειστηριασμό;
Ο σοβαρότερος κίνδυνος για τον υπερθεματιστή είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, με κυριότερη την ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Αν η ανακοπή ευδοκιμήσει, ο πλειστηριασμός μπορεί να ανατραπεί και ο αγοραστής να βρεθεί χωρίς το ακίνητο. Επιπλέον, δεν είναι δυνατή η εσωτερική επιθεώρηση του ακινήτου πριν τον πλειστηριασμό, οπότε υπάρχει αβεβαιότητα για αυθαίρετες κατασκευές, πολεοδομικές παραβάσεις ή κακή κατάσταση των χώρων. Άλλος κίνδυνος είναι οι εικονικές μισθώσεις λίγο πριν την κατάσχεση, καθώς και η ανάγκη νέας διαδικασίας αποβολής αν ο οφειλέτης ή τρίτος αρνείται να αποχωρήσει.
2. Πώς μπορώ να προστατευτώ πριν συμμετάσχω σε πλειστηριασμό;
Η προστασία περνά από ενδελεχή νομικό έλεγχο πριν την κατάθεση εγγύησης συμμετοχής. Ο δικηγόρος αναζητά στα αρμόδια Πρωτοδικεία τυχόν ασκηθείσες ανακοπές κατά της κατάσχεσης, της δήλωσης συνέχισης ή υποκατάστασης, καθώς αυτές δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά. Ελέγχει αν έχουν παρέλθει οι κρίσιμες προθεσμίες (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα βάρη και την κατάσταση στο Κτηματολόγιο. Επίσης, εξετάζει τυχόν αναρτημένα μισθωτήρια στο απόσπασμα της κατασχετήριας. Η πληροφόρηση από τον δανειστή δεν αρκεί ποτέ μόνη της, καθώς εκείνος έχει συμφέρον να μην αναδείξει τυχόν ακυρότητες που θα μείωναν το πλειοδοτικό ενδιαφέρον.
3. Πόσο χρόνο διαρκεί η ολοκλήρωση και η εγκατάστασή μου στο ακίνητο;
Μετά την κατακύρωση, η σύνταξη της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης και η μεταγραφή της ολοκληρώνονται κατά κανόνα μέσα σε λίγες εβδομάδες έως μερικούς μήνες. Αν όμως το ακίνητο κατοικείται από τον οφειλέτη ή τρίτο μισθωτή και δεν αποχωρούν οικειοθελώς, απαιτείται νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης για την αποβολή τους, η οποία μπορεί να καθυστερήσει αρκετούς μήνες, ιδίως αν ασκηθούν ανακοπές. Για τις αστικές μισθώσεις, η καταγγελία είναι δυνατή μόνο μετά την παρέλευση τριετίας από την κατάρτισή τους. Συνολικά, ο χρόνος εξαρτάται από την κατοχή του ακινήτου και από τυχόν εκκρεμή δικαστική αμφισβήτηση.
4. Τι έγγραφα και έλεγχοι χρειάζονται πριν την υπερθεματίσω;
Απαιτείται έλεγχος της κατασχετήριας έκθεσης και του αποσπάσματος που αναρτάται ηλεκτρονικά, των τίτλων ιδιοκτησίας του οφειλέτη, των βαρών και υποθηκών, καθώς και της κατάστασης στο Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο. Ο δικηγόρος αναζητά στις γραμματείες των δικαστηρίων αντίγραφα τυχόν ασκηθεισών ανακοπών και ελέγχει αν εκκρεμεί συζήτηση. Συγκεντρώνεται ο πολεοδομικός φάκελος, στο μέτρο που είναι προσβάσιμος, και τα μισθωτήρια από τη Δ.Ο.Υ. Επιπλέον, ο αγοραστής πρέπει να έχει τεκμηριωμένη προέλευση των χρημάτων για το «πόθεν έσχες», με δυνατότητα γονικής παροχής χρηματικού ποσού (αφορολόγητο έως 800.000 ευρώ) που πρέπει να ολοκληρωθεί πριν την υπογραφή.
5. Ποια επιπλέον κόστη επιβαρύνουν τον υπερθεματιστή;
Το τίμημα της κατακύρωσης δεν εξαντλεί τη δαπάνη απόκτησης. Ο υπερθεματιστής επιβαρύνεται με την αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, καθώς και με τα τέλη μεταγραφής (5 τοις χιλίοις σε υποθηκοφυλακείο ή 6 τοις χιλίοις σε κτηματολογικό γραφείο, πλέον ΦΠΑ). Καταβάλλει επίσης φόρο μεταβίβασης ακινήτου και την αμοιβή του δικηγόρου του. Αν χρειαστεί διαδικασία αποβολής για να εγκατασταθεί, προστίθενται έξοδα δικαστικού επιμελητή, αμοιβές νομικών παραστατών και ενδεχόμενα κόστη φύλαξης κινητών πραγμάτων του προηγούμενου ενοίκου για διάστημα έως έξι μηνών.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου στη διαδικασία πλειστηριασμού;
Ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη είναι το βασικότερο φίλτρο ασφάλειας πριν την υπερθεμάτιση. Διενεργεί νομικό έλεγχο τίτλων και βαρών, αναζητά εκκρεμή ένδικα βοηθήματα στα αρμόδια Πρωτοδικεία, αξιολογεί αν έχουν παρέλθει οι προθεσμίες προσβολής της κατάσχεσης και εκτιμά τον κίνδυνο ανατροπής του πλειστηριασμού. Συνεκτιμά τυχόν εικονικές μισθώσεις, ζητήματα αυθαιρέτων και την κατοχή του ακινήτου. Μετά την κατακύρωση, χειρίζεται τη μεταγραφή της περίληψης και, αν χρειαστεί, την αποβολή του οφειλέτη ή του μισθωτή με αναγκαστική εκτέλεση, αντικρούοντας τυχόν ανακοπές. Η εμπειρία της δικηγορικής εταιρίας ΖΙΑΜΠΑΡΑ Δ. & Συνεργατών διασφαλίζει ολοκληρωμένη υποστήριξη σε κάθε στάδιο.