Διόρθωση σε πρόδηλο σφάλμα στο κτηματολόγιο, άγνωστος ιδιοκτήτης σε ακίνητο, δικηγόρος για κτηματολογικές διαφορές.

Τι σημαίνει πρόδηλο σφάλμα ;

Εσφαλμένη εγγραφή σε κτηματολογικό φύλλο που μπορεί να αφορά είτε σε κάποια «τεχνική ανακρίβεια» της εγγραφής ιδίως στα στοιχεία του δικαιούχου που προκύπτουν από την ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα ή στο καταχωρηθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο είτε – στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών – σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδιαίτερα στο δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο.

Ποιές οι προϋποθέσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος;

– Η διόρθωση προδήλου σφάλματος δεν επιτρέπεται εφόσον προηγουμένως έχει λάβει χώρα μεταγενέστερη εγγραφή ασυμβίβαστη με τη διωκόμενη διόρθωση, εκτός αν ο δικαιούχος της μεταγενέστερης εγγραφής συναινεί στη διόρθωση.
– Η διόρθωση προδήλου σφάλματος των αρχικών εγγραφών επιτρέπεται κατ’ αρχήν μόνο μέχρι την οριστικοποίησή τους, ενώ κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται και μετά από αυτήν, όταν το σφάλμα προκύπτει κατά τρόπο αναμφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά έγγραφά της.
– Σφάλματα πρόδηλα που επιτρέπει ο νόμος να διορθωθούν μέχρι την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών είναι ενδεικτικά αυτά των οποίων η ανακρίβεια προκύπτει:

• Από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίστηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρησθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, με την προϋπόθεση ότι μέσω της διόρθωσης δεν εκτοπίζεται δικαίωμα τρίτου (εκτός αν ο τρίτος συναινεί σε αυτήν).
• Από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία της ανάρτησης ή του τελικού πίνακα κτηματογράφησης, από τα οποία αποκλίνει.
• Από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης.
• Από έλλειψη ολική ή μερική σε στοιχεία οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών (που μπορεί να θεραπευτεί με αναδρομή στην πράξη σύστασης ή τον κανονισμό οριζόντιας ιδιοκτησίας).

– Πρόδηλα σφάλματα που επιτρέπει ο νόμος να διορθωθούν και μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών είναι αυτά που αφορούν λανθασμένη αναγραφή στα κτηματολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου που προκύπτουν από την ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα ή σχετικά με το καταχωρηθέν δικαίωμα (π.χ. ποσοστό) ή τον τίτλο του εγγραπτέου δικαιώματος (π.χ. στοιχεία μεταγραφής) ή το ιδιοκτησιακό αντικείμενο ( π.χ. οριζόντια ιδιοκτησία).

Ποιά η διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος;

– Απαιτείται αίτηση από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου και η οποία καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, χωρίς επιβάρυνση τελών ή δικαιωμάτων, εκτός αν ο ως άνω Προϊστάμενος προβεί αυτεπαγγέλτως σε διόρθωση.
– Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου οφείλει να απαντήσει εντός 15 εργασίμων ημερών από την υποβολή της αιτήσεως, άλλως ο αιτών – επί απράκτου παρέλευσης της ως άνω προθεσμίας ή απόρριψης της αιτήσεως – έχει δικαίωμα να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή με αίτηση που καταχωρίζεται στα Κτηματολογικά φύλλα.
– Η διαδικασία της διόρθωσης προδήλου σφάλματος δεν είναι αναγκαία προδικασία για τη συζήτηση αγωγής ή αίτησης διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών ενώπιον του δικαστηρίου.

Τι σημαίνει ακίνητα άγνωστου ιδιοκτήτη;

– Σε περίπτωση διόρθωσης προδήλου σφάλματος σε ακίνητο « αγνώστου ιδιοκτήτη» η αίτηση πρέπει να επιδίδεται υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της στο Ελληνικό Δημόσιο εκτός ρητώς αναφερομένων στο νόμο εξαιρέσεων όπως όταν ο τίτλος του αιτούντα είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή ν.π.δ.δ. ή όταν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο με το οποίο έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο δικαιώματα συνδικαιούχων.
– Δημιουργείται τεκμήριο συναίνεσης στην αίτηση από το Ελληνικό Δημόσιο, η οποία υποχρεώνει σε διόρθωση εγγραφής τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, αν δεν αποσταλεί σε αυτόν εντός 60 ημερών αρνητική απάντηση από την αρμόδια υπηρεσία του Δημοσίου.

 

• Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
• Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
• Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
• Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
• Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
• Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
• Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
• Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
• Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
• Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις

ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΡΟΔΗΛΟ ΣΦΑΛΜΑ – ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ – ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

1. Τι σημαίνει πρόδηλο σφάλμα στην κτηματολογική εγγραφή;

Πρόκειται για εσφαλμένη καταχώρηση στο κτηματολογικό φύλλο, η ανακρίβεια της οποίας προκύπτει με αναμφισβήτητο τρόπο από δημόσια έγγραφα ή από τα ίδια τα στοιχεία της εγγραφής. Μπορεί να αφορά λάθος στα στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, στο ποσοστό συγκυριότητας, στα στοιχεία μεταγραφής του τίτλου, στο εμβαδόν ή στα στοιχεία οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Τυπικό παράδειγμα είναι η αναγραφή ακινήτου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ υπάρχει νόμιμος τίτλος κυριότητας μεταγεγραμμένος στο υποθηκοφυλακείο πριν την κτηματογράφηση. Η διόρθωση γίνεται με αίτηση και δεν απαιτείται πάντοτε δικαστική προσφυγή.

2. Τι μπορώ να κάνω αν το ακίνητό μου εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη;

Κατά κανόνα υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος στον Προϊστάμενο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, συνοδευόμενη από τους τίτλους κυριότητας και τα τοπογραφικά διαγράμματα. Όταν το ακίνητο φέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, η αίτηση επιδίδεται υποχρεωτικά εντός 10 ημερών στο Ελληνικό Δημόσιο, ώστε να ενεργοποιηθεί το τεκμήριο συναίνεσης μετά από 60 ημέρες χωρίς αρνητική απάντηση. Αν ο Προϊστάμενος απορρίψει την αίτηση ή δεν απαντήσει εντός 15 εργάσιμων ημερών, ασκείται προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή. Εναλλακτικά, μπορεί να ασκηθεί απευθείας αγωγή διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής στο Μονομελές Πρωτοδικείο.

3. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία διόρθωσης της εγγραφής;

Όταν το σφάλμα είναι πρόδηλο και τα δικαιολογητικά πλήρη, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου οφείλει να απαντήσει εντός 15 εργάσιμων ημερών από την κατάθεση της αίτησης. Σε ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη προστίθενται οι 60 ημέρες αναμονής για την απάντηση του Δημοσίου. Συνολικά, η διοικητική διαδικασία ολοκληρώνεται κατά κανόνα σε δύο έως τέσσερις μήνες. Αν χρειαστεί προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή, ο χρόνος επεκτείνεται σε έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ η αγωγή διόρθωσης ενώπιον του Πρωτοδικείου μπορεί να διαρκέσει και πάνω από έναν χρόνο, ανάλογα με τον φόρτο του δικαστηρίου.

4. Τι έγγραφα χρειάζομαι για να τεκμηριώσω την αίτηση;

Συγκεντρώνονται οι τίτλοι κτήσης (συμβόλαια αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς, αποδοχής κληρονομιάς) με τα πιστοποιητικά μεταγραφής τους στο υποθηκοφυλακείο, πιστοποιητικά ιδιοκτησίας και βαρών, τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο σύστημα ΕΓΣΑ ’87, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο όπου εμφανίζεται η εσφαλμένη εγγραφή. Όταν αφορά οριζόντια ιδιοκτησία, χρειάζονται και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με κανονισμό. Σε ακίνητα κληρονομικά, προστίθενται πιστοποιητικά εγγυτέρων συγγενών, διαθήκη και αποδοχή κληρονομιάς. Η πληρότητα του φακέλου είναι αυτή που καθορίζει αν το σφάλμα θα κριθεί «πρόδηλο».

5. Τι πιθανότητες επιτυχίας έχω στη διόρθωση;

Όταν η ανακρίβεια προκύπτει αναμφισβήτητα από μεταγεγραμμένο τίτλο πριν την κτηματογράφηση και δεν εκτοπίζεται δικαίωμα τρίτου, οι πιθανότητες θετικής έκβασης είναι ιδιαίτερα υψηλές, ειδικά σε ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη όπου ισχύει το τεκμήριο συναίνεσης του Δημοσίου. Δυσκολίες προκύπτουν όταν υπάρχει μεταγενέστερη ασυμβίβαστη εγγραφή ή αμφισβήτηση από τρίτο που επικαλείται δικά του δικαιώματα, οπότε απαιτείται δικαστική οδός. Επίσης, αν οι αρχικές εγγραφές έχουν οριστικοποιηθεί, η διόρθωση επιτρέπεται μόνο όταν το σφάλμα είναι τόσο εμφανές ώστε να μην επιδέχεται αμφισβήτηση. Κάθε υπόθεση εξαρτάται από τα ιδιαίτερα στοιχεία του φακέλου.

6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε κτηματολογικές διαφορές;

Ο δικηγόρος ελέγχει το ιστορικό ιδιοκτησίας πίσω στον χρόνο, εντοπίζει το είδος και την έκταση του σφάλματος, αξιολογεί αν η περίπτωση πληροί τις προϋποθέσεις πρόδηλου σφάλματος ή απαιτεί αγωγή διόρθωσης, και συντάσσει την αίτηση με τη σωστή νομική θεμελίωση. Φροντίζει για την έγκαιρη επίδοση στο Ελληνικό Δημόσιο όταν πρόκειται για ακίνητο αγνώστου ιδιοκτήτη, παρακολουθεί τις προθεσμίες και ασκεί προσφυγή ή αγωγή αν η διοικητική διαδικασία αποτύχει. Η εμπειρία του γραφείου σε κτηματολογικές διαφορές, σε συνεργασία με τοπογράφο μηχανικό, εξασφαλίζει ότι ο φάκελος θα κατατεθεί ολοκληρωμένος και τεκμηριωμένος, αυξάνοντας τις πιθανότητες επιτυχίας.