Τι γίνεται αν σε ένα ακίνητο κοινό, δηλαδή ανήκει σε περισσότερους, ο ένας ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά αυτός;
Η συνιδιοκτησία σε ένα ακίνητο δημιουργεί προβλήματα και αυτά μπορεί να παύσουν μέσω του χωρισμού του ακίνητου σε διακριτά ακίνητα των ιδιοκτητών. Αυτό μπορεί να γίνει με συναίνεση όλων ενώπιον συμβολαιογράφου. Αν όμως αυτό δεν είναι δυνατόν σε κάποιες περιπτώσεις, εφόσον πληρούνται οι αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου μπορεί να γίνει λόγος για άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου χωρίς συμβολαιογραφική πράξη αλλά με χρησικτησία.
Ο συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλεσθεί ότι απέκτησε νομή χρησικτησίας στο κοινό ακίνητο, εκτός αν έχει γνωστοποιήσει εγγράφως (με εξώδικο) στους άλλους συγκύριους την απόφασή του αυτή να νέμεται δηλαδή από ένα χρονικό σημείο και εφεξής το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του. Το ίδιο συμβαίνει και με τον συγκληρονόμο που αξιώνει ποσοστό μεγαλύτερο από την κληρονομική του μερίδα, αν δεν προβεί στην γνωστοποίηση, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα των συγκληρονόμων.
Τι αποφάσεις δικαστηρίων υπάρχουν για την χρησικτησία μεταξύ συνιδιοκτητών;
Η έκτακτη χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας «πρωτοτύπως», δηλαδή χωρίς αυτός που αποκτά την ιδιοκτησία να την αποκτά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου λογίζεται, ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ` ονόματι και των λοιπών συγκυρίων και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ’ αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ’ αυτούς γνωστή την απόφαση του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό (ΑΠ 1431/2010, ΑΠ 2238/2014). Συνεπώς, ο κατέχων για είκοσι έτη διανοία κυρίου το 100% ενός τμήματος του ακινήτου (πρώην κοινού ακινήτου) συμπληρώνει τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας και γίνεται κύριος του 100% του συγκεκριμένου τμήματος του (πρώην) κοινού ακινήτου.
Η ίδια νομολογία ορίζει ότι «Τέτοια, όμως, γνωστοποίηση δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συγκύριοι προβαίνουν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς με γνώση των λοιπών νέμεται αποκλειστικώς για τον εαυτό του το περιελθόν σ’ αυτόν με την άτυπη διανομή μέρος του ακίνητο» (ΑΠ 211/2010, ΑΠ 1431/2010, ΑΠ 337/2019 , βλ. και ΟλΑΠ 485/1982, ΑΠ 610/2012, ΑΠ 784/2012, ΑΠ 1421/2011 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).
Τέτοια γνωστοποίηση δεν απαιτείται: «όταν οι λοιποί συγκοινωνοί έχουν λάβει γνώση, με οποιονδήποτε τρόπο, της αποφάσεως, που εκδήλωσε ο κοινωνός, ότι κατέχει ολόκληρο το κοινό, και ότι νέμεται εφεξής αυτό αποκλειστικά για τον εαυτό του (ΑΠ 1346/2010, ΑΠ 32/2000), «στην περίπτωση εκούσιας παράδοσης της νομής μετά από άτυπη διανομή εφόσον έκτοτε ο κατέχων το κοινό, σαφώς εκδηλώνει τη βούλησή του να νέμεται αυτό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, οι δε λοιποί που μετείχαν στη σχετική συμφωνία αποδέχθηκαν τη βούλησή του αυτή» (ΟλΑΠ 485/1982, ΑΠ 1475/2008 ΕλλΔνη 50. 1406, ΑΠ 1878/2007 ΕλλΔνη 49. 197, ΑΠ 298/2004 ΕλλΔνη 46. 757, ΑΠ 1410/2003 ΕλλΔνη 45. 1442).
Παραδείγματα γνωστοποιήσεων σε περιπτώσεις χρησικτησίας μεταξύ συνιδιοκτητών;
Εάν συντρέχει η ανωτέρω προϋπόθεση της γνωστοποίησης, τότε μπορεί αυτός που κατέχει ολόκληρο το κοινό πράγμα να αντιτάξει κατά των λοιπών συγκυρίων του, την απόκτηση αυτού με έκτακτη χρησικτησία, της οποίας η προθεσμία αρχίζει να τρέχει από την ως άνω γνωστοποίηση της απόφασης του.
Τέτοια γνωστοποίηση προς τους συγκυρίους του μπορεί να γίνει είτε ρητώς, είτε σιωπηρώς, δηλαδή με πράξεις που φανερώνουν την ως άνω απόφαση του κατέχοντος το πράγμα συγκυρίου, ενώ η για αντιποίηση της νομής γνώση των λοιπών συγκυρίων μπορεί να προέλθει είτε από δήλωση του αντιποιουμένου τη νομή του κοινού, είτε από οποιονδήποτε άλλον (αντιπρόσωπο τους) και αρκεί η γνώση του συγκυρίου για την αντιποίηση του κατέχοντος το κοινό από οποιονδήποτε και αν προέρχεται.
Οι ως άνω διατάξεις εφαρμόζονται και επί κληρονομιαίων ακινήτων και, συνεπώς, ο συγκληρονόμος που κατέχει ολόκληρο το κοινό θεωρείται ότι κατέχει τούτο στο όνομα και των λοιπών συγκληρονόμων και δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών αποσβεστική ή κτητική παραγραφή, προτού τους καταστήσει γνωστό ότι νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό.
- Δες ακόμη άρθρο Αγορά Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Πώληση Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο Απάτη Αγοραστών Ακινήτου εκ μέρους Πωλητών
- Δες ακόμη άρθρο Αγωγή Διανομής Ακινήτου
- Δες ακόμη άρθρο ΣΥΠΟΘΑ – Αυθαίρετα
- Δες ακόμη άρθρο Πρόστιμα Αυθαιρέτων
- Δες ακόμη άρθρο Ακύρωση Απόφασης ΣΥΠΟΘΑ
- Δες ακόμη άρθρο Χρησικτησία
- Δες ακόμη άρθρο Τι είναι ο ΚΑΕΚ;
- Δες ακόμη άρθρο Προσημείωση Υποθήκης
- Δες ακόμη άρθρο Έξωση Ενοικιαστή
- Δες ακόμη άρθρο Επαγγελματικές-Εμπορικές Μισθώσεις
- Δες ακόμη άρθρο Διόρθωση Πρόδηλου Σφάλματος – Άγνωστος Ιδιοκτήτης – Κτηματολόγιο
ΣΥΝΗΘΕΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΜΕΤΑΞΥ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ
1. Μπορώ να γίνω αποκλειστικός κύριος κοινού ακινήτου με χρησικτησία;
Ναι, αλλά με αυστηρές προϋποθέσεις. Ο νόμος θεωρεί κατά κανόνα ότι ο συνιδιοκτήτης που κατέχει το κοινό ακίνητο το νέμεται και για λογαριασμό των υπόλοιπων συγκυρίων. Επομένως, η απλή χρήση —ακόμη και για δεκαετίες— δεν αρκεί από μόνη της για να θεμελιώσει χρησικτησία εις βάρος των άλλων. Απαιτείται να γνωστοποιηθεί στους λοιπούς συγκυρίους, ρητά ή σιωπηρά, η απόφαση να νέμεται από εκείνη τη στιγμή και μετά το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του. Μετά τη γνωστοποίηση και τη συμπλήρωση εικοσαετίας με διάνοια κυρίου, μπορεί να αναγνωριστεί κύριος του τμήματος που κατέχει.
2. Πώς αποδεικνύεται η γνωστοποίηση προς τους άλλους συνιδιοκτήτες;
Ο πιο ασφαλής τρόπος είναι το εξώδικο που επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή στους λοιπούς συγκυρίους και αποτυπώνει σαφώς τη βούληση να νέμεται κάποιος αποκλειστικά για δικό του λογαριασμό. Η νομολογία δέχεται και σιωπηρή γνωστοποίηση, μέσω πράξεων που αποκλείουν τους άλλους από τη χρήση (περιφράξεις, ανέγερση κτίσματος, εκμίσθωση σε τρίτους, καταβολή φόρων στο όνομά του). Επίσης, αν έχει προηγηθεί άτυπη διανομή του ακινήτου, η γνωστοποίηση τεκμαίρεται. Η απόδειξη είναι κρίσιμη και απαιτεί συνδυασμό εγγράφων, μαρτυρικών καταθέσεων και πραγματικών στοιχείων.
3. Πόσος χρόνος χρειάζεται για την έκτακτη χρησικτησία;
Η έκτακτη χρησικτησία απαιτεί νομή με διάνοια κυρίου επί είκοσι συναπτά έτη. Η εικοσαετία δεν αρχίζει από την ημέρα που ο συνιδιοκτήτης μπήκε στο ακίνητο, αλλά από τη στιγμή που γνωστοποίησε στους λοιπούς συγκυρίους τη βούληση να νέμεται αποκλειστικά για τον εαυτό του ή που αυτοί έλαβαν με οποιονδήποτε τρόπο γνώση. Σε περίπτωση άτυπης διανομής, ο χρόνος αρχίζει από την παράδοση της νομής. Η ακριβής χρονική αφετηρία είναι συνήθως το πιο επίμαχο σημείο στη δίκη, καθώς καθορίζει αν συμπληρώθηκε ή όχι ο απαιτούμενος χρόνος.
4. Τι έγγραφα και αποδείξεις χρειάζονται;
Συγκεντρώνονται οι τίτλοι κτήσης (συμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς), αποσπάσματα Κτηματολογίου, τοπογραφικά διαγράμματα, λογαριασμοί ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ και κοινοχρήστων στο όνομα του κατέχοντος, δηλώσεις Ε9 και αποδεικτικά καταβολής ΕΝΦΙΑ, ασφαλιστήρια συμβόλαια, μισθωτήρια αν εκμισθώνεται σε τρίτους, οικοδομικές άδειες και δαπάνες για επισκευές ή κατασκευές. Σημαντικά είναι και τυχόν εξώδικα ή έγγραφες επικοινωνίες με τους λοιπούς συγκυρίους, καθώς και μάρτυρες (γείτονες, συγγενείς) που γνωρίζουν την αποκλειστική χρήση επί δεκαετίες. Όσο πιο πολυετή και αδιάλειπτα τα στοιχεία, τόσο ισχυρότερη η υπόθεση.
5. Τι πιθανότητες επιτυχίας υπάρχουν στο δικαστήριο;
Εξαρτάται από το πόσο καθαρά αποδεικνύονται η γνωστοποίηση, η αποκλειστική νομή και η εικοσαετία. Όταν προηγείται άτυπη διανομή με σαφή οριοθέτηση τμημάτων, που αναγνωρίζεται σιωπηρά από όλους τους συγκυρίους επί δεκαετίες, οι πιθανότητες είναι σημαντικές. Δυσκολότερες είναι οι περιπτώσεις όπου οι λοιποί συγκύριοι αμφισβητούν αν γνώριζαν, αν συμμετείχαν περιοδικά στη χρήση ή αν εισέπρατταν μερίδιο μισθωμάτων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα κληρονομιαία ακίνητα, όπου η νομή κατά κανόνα θεωρείται ότι ασκείται στο όνομα όλων των συγκληρονόμων, μέχρι αποδείξεως του αντιθέτου.
6. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου;
Ο δικηγόρος αξιολογεί από την αρχή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, εντοπίζει την κατάλληλη χρονική αφετηρία και συγκεντρώνει τα απαραίτητα αποδεικτικά μέσα. Συντάσσει το εξώδικο γνωστοποίησης όταν χρειάζεται, ασκεί αναγνωριστική αγωγή κυριότητας στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, ή αμύνεται με ένσταση χρησικτησίας σε αγωγή διανομής που έχουν ασκήσει οι άλλοι συγκύριοι. Φροντίζει επίσης για την καταχώριση της απόφασης στο Κτηματολόγιο και στα βιβλία μεταγραφών, ώστε η κυριότητα να κατοχυρωθεί έναντι τρίτων. Η εμπειρία σε εμπράγματο δίκαιο και η σωστή στρατηγική απόδειξης κρίνουν την έκβαση.